Publié le 28/09/2016, vu 316 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Pour que le loyer puisse être révisé chaque année, il est indispensable qu’une clause de révision annuelle soit expressément stipulée dans le bail sinon le propriétaire-bailleur ne pourra appliquer une augmentation du loyer sans accord exprès du locataire.

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Publié le 15/06/2016, vu 682 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Un bailleur peut, sous certaines conditions particulières mettre à la charge du locataire des travaux dans le cadre d’un bail à usage d’habitation.
Cet article étudiera seulement la possibilité prévue à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (II) après avoir rappelé l'obligation du bailleur de délivrance (I).

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Publié le 14/06/2016, vu 791 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Les professions libérales sont identifiables pour plusieurs critères, par exemple:
-l'indépendance du professionnel
-les prestations fournies ayant un caractère personnel
-la relation directe avec la clientèle
Ces critères sont présents dans la définition donnée par la loi du 22 mars 2012 n°2012-387 (article 29)

L'INSEE la définit comme la profession « où l'activité intellectuelle joue le rôle principal et consistant en la pratique en toute indépendance d'un service ou d'un art ».
L'Agence pour la création d'entreprises a également établi une

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Publié le 14/06/2016, vu 762 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Cet article a pour objet d'étudier les débats de qualification d'un bail signé avec un professionnel libéral, la qualification générale ayant déjà été traitée dans un précédent article.

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Publié le 04/06/2016, vu 1300 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Cet article aura pour objet d'étudier l'engagement de la responsabilité du syndic lors d'une faute en matière de travaux et de fournitures pour la maintenance de l'immeuble: sur l'appréciation de la nécessité d'effectuer des travaux (I) et sur la conclusions des contrats par le syndic pour la maintenance (II).

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Publié le 06/02/2016, vu 1370 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Lorsque la décision d’expulsion est obtenue par la voie du référé, c’est une ordonnance qui ne tranche pas le fond et qui est provisoire par nature.

L’ordonnance de référé est assortie de l’exécution provisoire de droit (C. pr. civ., art. 514, al. 2) ; par conséquent l’expulsion du locataire peut être poursuivie même s’il a fait appel de la décision ou saisi le fond.

Avant d'arriver à cette situation extrêmement difficile pour le locataire, qui risque de tout perdre, puisque dans la plupart des cas, le bail constitue le seul composant du fonds de commerce qui a un

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Publié le 16/07/2015, vu 981 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Dans un arrêt de la Cour d'Appel d'Angers, rendu le 9 décembre 2014, l'une des parties a fait valoir que l'autre partie n'avait pas exercé son droit d'opposition à la vente de fonds de commerce.
En l'espèce, un véhicule a été acheté auprès d'une société.
Le vendeur a constaté des imperfections qui affectent le véhicule et a obtenu en référé l'instauration d'une expertise judiciaire.
Le vendeur a alors assigné le liquidateur de la société, qui lui avait vendue le bien.
Le tribunal de commerce a prononcé la résolution de la vente et le liquidateur a été condamné à

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Publié le 10/07/2015, vu 916 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Un jugement de la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence a été rendu le 21 janvier 2014 sur l'autorisation de la déspécialisation totale.
En l'espèce, il s'agissait d'une locataire d'un bail commercial qui avait comme activité principale la location de vidéo DVD ainsi que toutes autres activités connexes ou complémentaires sous forme de distribution automatique.
Elle a formé une demande de renouvellement avec changement d'activité d'alimentation générale.
La bailleresse a notifié son acceptation de principe de renouvellement mais s'est opposé à la déspécialisation totale.

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Publié le 08/07/2015, vu 2770 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
La troisième chambre civile de la Cour de Cassation a considéré, dans un arrêt du 24 septembre 2014, que le bail à construction confère un droit réel immobilier et que la clause limitant la liberté de céder du preneur était nulle.
En l'espèce, une société donnait à bail un volume dépendant d'un ensemble immobilier. Le preneur initial avait cédé ses droits à une nouvelle société. Cette société avait elle-même procédé à une cession.

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Publié le 08/07/2015, vu 338 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
La loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR a modifié la loi du 6 juillet 1989, tendant améliorer les rapports locatifs, sur les baux en cours et le congédiement.
La loi ALUR est entrée en vigueur le 27 mars 2014.
L'article 14 de la loi du 24 mars 2014 a précisé la date à laquelle la loi était applicable pour les congés des baux en cours.
Le régime antérieur posé par la loi du 6 juillet 1989 s'oppose au nouveau régime mis en place par la loi du 24 mars 2014.

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Publié le 07/07/2015, vu 862 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Le bailleur doit informer le locataire sur certains éléments tel que la performance énergétique du bien loué, sur la pollution du sol et sur les risques technologiques et naturels.
La Cour d'Appel de Pau a rendu un jugement dans lequel elle a estimé que le bailleur n'est pas responsable du coût du chauffage supérieur à l'évaluation du diagnostic de performance énergitique (CA de Pau, 2e ch., 31 janv 2013).

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Publié le 02/07/2015, vu 1430 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
La Cour d'Appel de Nancy a rendu le 26 mars 2015 un arrêt dans lequel elle a jugé qu'il appartenait au bailleur, se prévalant de l'existence d'un contrat de bail, d'apporter la preuve d'une contrepartie financière à la mise à disposition de l'immeuble.

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Publié le 02/07/2015, vu 1799 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
La Cour d'Appel d'Aix-en-Provence a rendu un arrêt le 7 avril 2015, concernant une concubine qui à la suite du départ brusque de son concubin a apporté la preuve qu'elle résidait avec le concubin depuis au moins un an avant la date de départ de celui-ci. Elle souhaitait obtenir le transfert du contrat d'habitation.

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Publié le 29/06/2015, vu 1551 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Il appartient au bailleur de prouver la violation de l'obligation de jouissance paisible par le locataire et à la justice d'apprécier la pertinence des griefs ainsi que l'actualité et la gravité du manquement reproché, la résiliation éventuellement prononcée devant lui être proportionnée (CA Versailles, 1re ch., 3 févr. 2015).

Si le locataire est responsable des agissements des occupants de son chef, et notamment des membres de sa famille, ces agissements doivent être suffisamment circonstanciés et prouvés.

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Publié le 24/06/2015, vu 9266 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Qu'il s'agisse d'une location meublée ou non meublée, le bailleur ne peut donner congé que pour trois motifs bien précis et distincts les uns des autres : la reprise pour habiter, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux.

L'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 retient comme pouvant justifier le congé donné par le bailleur au locataire le "motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant".

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Publié le 22/06/2015, vu 1487 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Le fait de ne pas occuper personnellement les lieux loués et d'en délaisser la jouissance permanente, à titre gratuit ou onéreux, à une tierce personne est un motif de résiliation du bail.

Pour les locations soumises à la loi 1er septembre 1948, le statut général du droit au maintien dans les lieux impose des restrictions tenant à l’occupant.

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Publié le 10/06/2015, vu 3611 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
L'expulsion consiste dans la libération forcée d'un local des personnes et des meubles qui l'occupent.

C'est la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, portant réforme des procédures civiles d'exécution, qui est venue réglementer dans son ensemble les mesures d'expulsion en précisant, dans ses articles 61 à 66, les conditions et la procédure à suivre en la matière.

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Publié le 07/05/2015, vu 5937 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
L’article 1109 du Code civil dispose que : « Il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol. »

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Publié le 07/05/2015, vu 807 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
En application des seules règles du Code civil, le droit de construire ou d’améliorer par le preneur est faible.Pour autant, la possibilité d’action du locataire n’est pas exclue par les textes.

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Publié le 05/05/2015, vu 5757 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Les travaux de ravalement ne constituent pas une réparation urgente au sens de l'article 1724 du Code civil, mais seulement des travaux d'entretien qui incombent périodiquement au propriétaire.

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Publié le 03/05/2015, vu 2063 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Dans le cadre de la saisie-attribution, l’effet attributif permet de mettre un terme à aux conflits entre les différents créanciers.

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Publié le 27/04/2015, vu 1323 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Les loyers des locaux et le droit au maintien dans les lieux des occupants constituent les effets principaux des opérations de cession ou de sous-location.

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Publié le 27/04/2015, vu 1081 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Dans le cas où le commandement se limite à citer et viser un article du bail, il ne mentionne pas avec précision la nature de l’infraction reprochée.
Dès lors, le locataire ne peut se reconnaître et être reconnu fautif de ne pas avoir déféré à cette injonction.

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Publié le 27/04/2015, vu 1420 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
La Cour de Cassation réunie en Chambre civile a rendu un arrêt le 15 avril 2015 concernant le sous-location de biens loués. (Civ.3e, 15 avr. 2015, FS-P+B, n° 14-15.976).

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Publié le 25/04/2015, vu 7962 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
De manière classique, la durée du contrat de location-gérance peut être fixé par le contrat lui-même.

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