Afin de protéger les intérêts des accédants à la propriété ayant recours à un crédit immobilier, la loi SCRIVNER du 10 janvier 1978 et du 13 juillet 1979, codifiée aux articles L.312-1 et suivants du Code de la Consommation, prescrit des mesures encadrant la liberté contractuelle des parties.
Pour autant, la loi nourrit un contentieux abondant appelant les tribunaux à préciser ses contours. Retour sur quelques arrêts clés rendus dernièrement par la Cour de Cassation.
Lorsqu'un acquéreur déclare recourir à un crédit pour financer un bien immobilier, la promesse de vente mentionne alors le délai dans lequel l'emprunteur doit obtenir son prêt. Passé ce délai, qui ne peut être inférieur à 30 jours (article L312-16 du code de la consommation, l'avant contrat est en principe réputée caduque. Mais la Cour de Cassation, et notamment dans un arrêt du 24 novembre 2016 (cass civ 3ème 24.11.16, n°15-14017) a considéré que "seule la partie au profit de laquelle une condition suspensive est édictée peut se prévaloir de sa défaillance". Il est toutefois possible pour le vendeur de contrer cette exclusivité en fixant une condition suspensive dans l'intérêt des deux parties.
Par ailleurs, la condition suspensive d'obtention du prêt doit préciser son taux, son montant et sa durée. La condition est-elle défaillante si l'offre de prêt sollicitée n'est pas conforme aux termes de la promesse ?
Lorsque l'offre de prêt est consentie dans des conditions meilleures que celles prévues dans la promesse de vente, la condition suspensive est réputée réalisée. En revanche, l'obtention d'un refus de prêt demandé à un taux inférieur à celui prévu dans la promesse de vente ne rend pas la condition défaillante (cass civ 3ème du 20.11.13, n°12-29021). Cette solution ne doit pas être généralisée puisque la Cour de Cassation a retenu que le refus de prêt est recevable lorsque son montant est inférieur à celui stipulé dans la promesse sous réserve toutefois que le taux et la durée soient conformes aux termes de l'avant contrat (cass civ 3ème, 24.11.16, n°13-21029).
Autre point suscitant du contentieux : la caractérisation de la mauvaise foi de l'emprunteur.
Rappelons au préalable que si la condition défaille du fait de l'emprunteur, cette dernière est réputée réalisée. Tel est le cas lorsque les emprunteurs qui ne respectent pas les démarches obligatoires prévues dans la promesse que l'emprunteur doit réaliser et justifier auprès du vendeur dans un délai déterminé. La solution est également valable même en l'absence de précision dans la promesse de vente. Ainsi, l'emprunteur, ayant déposé une demande de prêt non conforme à la promesse auprès d'une seule banque et postérieurement à l'expiration de la durée de validité de la condition suspension, est réputé de mauvais fois et ne peut de ce fait se prévaloir du refus de la banque pour obtenir le remboursement de l'indemnité d'immobilisation versée au vendeur (cass civ 3è 19.05.2016,n°12-30172).
De manière générale, l'acquéreur est réputé de mauvaise fois lorsqu'il n'est pas en mesure de justifier d'avoir présenté une offre de prêt à des conditions identiques à celles mentionnées dans l'avant contrat (cass. civ. 3è.5.01.17, n°1528193).
