Un propriétaire d’un local à usage d’habitation a délivré à son locataire un commandement visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail à son locataire, puis l’a assigné en acquisition de cette clause et en expulsion. Le locataire, soutenant que ce local n’était pas conforme aux critères d’un logement décent, à solliciter reconventionnellement le remboursement des loyers versés ainsi que l’indemnisation de son préjudice et son relogement par le bailleur par application de la procédure d’interdiction d’habiter.
Un principe du droit administratif relatif au concours entre les mesures de police administrative veut que les actes pris par l’autorité hiérarchiquement supérieure établissent des règles qui constituent un minimum et que l’autorité hiérarchiquement inférieure si elle ne peut prendre de mesures qui atténuent leur portée, peut, en revanche décider d’aggraver ces mesures (CE 18 avr. 1902, req. n° 04749, Commune de Néris-les-bains).
Selon la Haute juridiction, la Cour d’appel a souverainement retenu que le seul fait d’offrir à la location un logement en contravention avec les normes édictées par un Règlement sanitaire départemental, plus contraignantes que celles contenues dans le Décret du 30 janvier 2002 en termes de superficie habitable minimum, constitue un manquement du bailleur à ses obligations qui autorise le locataire à suspendre le paiement des loyers et à se faire restituer ceux déjà versés.
Cette décision de la Cour de cassation remet en cause la solution traditionnelle selon laquelle le preneur peut suspendre le paiement des loyers qu’en cas d’impossibilité totale d’utiliser les lieux (par ex, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 novembre 1990). En l’espèce, la décision semble très rigoureuse puisque mise à part une différence de 30 cm² avec la surface minimale habitable requise par le Règlement sanitaire départemental, le preneur ne s’était plaint d’aucun autre manquement du bailleur quant à son obligation de délivrance d’un logement décent.
Il faut donc retenir qu’un logement dont la superficie est inférieure au minimum requis par un Règlement sanitaire départementale, y compris si ce minimum est plus stricte que celui énoncé à l’article 4 du Décret du 30 janvier 2002 est inhabitable et partant, justifie le non-paiement des loyers par le preneur.
Par Karim DJARAOUANE
Avocat au Barreau de Paris
Source: Civ. 3e, 17 décembre 2014, n°14-22.754
