Publié le 16/10/2018, vu 186 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Cass 1ère civ., 2 octobre 2013 n°12-20.504, 1040 

Il n'est pas rare que les invesistemments en LMNP tournent à la catastrophe, lorsque l'exploitant est mis en lquidation judicaire.

Dans cette affaire le premier exploitant est mis en liquidation judiciaire et un nouveau preneur accepte le bail à des conditions bien moins avantageuses pour les propriétaires.

Le couple assigne l'agence en responsabilité et obtient gain de cause devant les juges du fond, sur l'absence de mise en garde quant aux risques et aléas encourus dans l’opération de défiscalisation immobilière.

Le professionnel forme un pourvoi en cassation, contestant son obligation d'information quant aux risques encourus.


La Cour de cassation a jugé que l'agence immobilière n'a pas satisfait à cette obligation d’information.

Ainsi, en matière d'investissement immobilier, manque à son obligation d'information et de conseil, le professionnel qui n'a pas éclairé l'investisseur-acquéreur non averti sur la fiabilité du placement.

Publié le 16/10/2018, vu 241 fois, 1 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Dans une série de quinze arrêts en date du 11 juillet 2018, la Cour de cassation a confirmé les arrêts rendus par la Cour d’appel de Metz le 6 avril 2017 concernant des emprunts en francs suisses.

Ces affaires étaient relatives à des souscriptions par des particuliers ou par des sociétés de prêts conclus afin de financer l’acquisition d’un bien situé en France et dont les échéances étaient remboursables en francs suisses.

Or, suite au décrochage du franc suisse par rapport à l’euro, le montant du capital emprunté a augmenté très fortement. Les emprunteurs ont alors assigné la banque en annulation du contrat de prêt en invoquant une faute de sa part.

La Cour d’appel de Metz a considéré que « la clause obligeant le débiteur à payer en monnaie étrangère est nulle et de nullité absolue car portant atteinte au cours légal de la monnaie. »

L’annulation des emprunts Helvet Immo a été confirmée par la Cour de cassation : une banque ne peut pas imposer à des emprunteurs le remboursement de leur crédit en francs suisses lorsque le contrat de prêt est interne, c’est-à-dire que le bien financé ou le domicile des emprunteurs ou de la banque est situé en France.

Il s'agit là d'une avnacée décisive pour les emprunteurs embourbés dans des prêts de nouveau reconnus comme toxiques.

Publié le 04/07/2018, vu 627 fois, 1 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
La Cour d’appel d’Angers, dans une décision du 19 décembre 2017, a conclu que le préjudice financier subi par des acquéreurs ayant fait un investissement catastrophique dans un bien immobilier sur les conseils d’un promoteur est indemnisé en termes de perte de chance.

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Publié le 04/07/2018, vu 392 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Le 19 décembre 2017, la Cour d’appel d’Angers précise que l’acquéreur qui a investi dans un bien immobilier pour bénéficier des avantages de la loi de Robien n’a pas le devoir de se renseigner sur le potentiel de rentabilité de son investissement.

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Publié le 04/07/2018, vu 383 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

L’affaire est simple : sur les conseils d’un promoteur spécialisé en défiscalisation immobilière, des acquéreurs investissent dans un appartement situé dans le Maine-et-Loire.

Le promoteur, afin d’inciter les acquéreurs à acheter le bien immobilier, présente l’investissement comme sûr et sans risque en raison de l’existence d’une garantie des loyers et d’une assurance parant à toutes difficultés.

De plus, il explique aux acheteurs que l’investissement est très rentable puisqu’il repose sur une valorisation de 2% l’an du montant des loyers et de la valeur de l’immeuble.

Or, quelques années plus tard, l’investissement dont les mérites ont été tant vantés s’avère être en réalité un désastre.

Les acquéreurs portent alors l’affaire en justice en soulevant le fait que le promoteur n’a jamais évoqué avec eux les difficultés susceptibles de survenir en cas de baisse du marché immobilier ou des difficultés économiques locales alors qu’il savait pertinemment que le bien acheté est situé dans une localité de 7000 habitants et fait partie d’une résidence de 80 appartements.

Le 19 décembre 2017, la Cour d’appel d’Angers reprend les arguments des acquéreurs et condamne le promoteur aux motifs qu’il ne pouvait ignorer « le fait que les possibilités de revente à l’issue de la période de défiscalisation de 9 années seraient rendues difficiles au regard du nombre d’appartements susceptibles d’être mis sur le marché à la même date, ceci indépendamment de ceux susceptibles d’être proposés par d’autres constructeurs. »

De plus, la Cour ajoute que le promoteur « n’a pas fourni aux acquéreurs une information complète et loyale sur l’opération d’investissement qu’il leur proposait dont il a minimisé à l’extrême les risques. »

Publié le 04/07/2018, vu 475 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Un des arguments constamment soulevé par les promoteurs spécialisés en défiscalisation immobilière pour conclure à la prescription de l’action en nullité d’un contrat de vente est que cette dernière commence à courir à partir de la signature dudit contrat.

Or, le 19 décembre 2017, la Cour d’appel d’Angers rappelle les termes de l’article 1304 du code civil : la prescription de l’action en nullité d’une convention pour dol débute le jour où celui-ci est découvert par la partie victime et non à la date de la conclusion du contrat.

Les acquéreurs d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement à qui le promoteur a promis une certaine rentabilité économique ont donc une période de cinq ans à partir de la découverte de la surévaluation ou des difficultés de rentabilité locative pour saisir le tribunal.

La Cour d’appel explique que « le dol allégué porte sur la rentabilité économique de l’investissement et non sur les qualités et les caractéristiques de la construction. »

Publié le 04/07/2018, vu 296 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Les affaires défilent et se ressemblent : un promoteur spécialisé en défiscalisation immobilière engage un mandataire afin qu’il trouve des personnes souhaitant bénéficier des avantages de la loi de Robien et prêtes à acheter un bien immobilier.

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Publié le 03/07/2018, vu 365 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Le 5 février 2018, le Tribunal de Grande Instance de Lons-Le-Saunier a accueilli la demande d’un couple d’emprunteurs qui réclamait que leur banque respecte la clause de leur contrat de prêt qui prévoyait que le taux d’intérêt serait indexé sur le taux LIBOR 3 mois.

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Publié le 29/06/2018, vu 509 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Le 30 mai 2018, le Tribunal de Grande Instance de Paris a rendu un jugement favorable aux investisseurs immobiliers.

En l’espèce, un couple, par l’entremise d’une société spécialisée, a acheté un appartement afin de bénéficier des avantages fiscaux de la loi de Robien. Or, les investisseurs ont rapidement dû fournir un effort financier bien plus important que celui indiqué dans la simulation financière remise par la société commercialisatrice. Ils portent alors l’affaire en justice.

Tout d’abord, le tribunal considère que la prescription ne joue pas en l’espèce puisque le dommage, c’est-à-dire l’impossibilité de revendre pour le montant investi en raison de la surévaluation du bien, a été révélé aux investisseurs moins de cinq ans avant l’introduction de l’instance. En effet, les investisseurs se sont rendus compte de cette surévaluation lors d’échanges de correspondance avec le gestionnaire. La fin de non-recevoir, argument avancé par la société, n’est donc pas retenue.

Ensuite, le juge explique que la société a manqué à son obligation d’information par deux fois. En effet, elle n’a pas permis aux investisseurs de, premièrement, appréhender les ...



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Publié le 29/06/2018, vu 558 fois, 1 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

La Cour de cassation, dans un arrêt du 3 mai 2018, s’est de nouveau prononcée sur les prêts libellés en francs suisses et remboursables en euros.

Par cet arrêt, elle rappelle le devoir de mise en garde qui pèse sur les banques : « l'établissement de crédit qui consent un prêt à un emprunteur non averti, est tenu à son égard, lors de la conclusion du contrat, d'un devoir de mise en garde en considération des capacités financières de ce dernier et du risque d'endettement. »

Le devoir de mise en garde est une obligation d’information renforcée en vertu de laquelle l’établissement de crédit doit, premièrement, examiner l’aptitude présente et future de l’emprunteur à rembourser le prêt et, deuxièmement, attirer son attention sur les risques découlant du crédit.

Dans le cas des emprunts Helvet Immo, le devoir de mise en garde du banquier est apprécié particulièrement sévèrement par la jurisprudence puisque les risques d’endettement liés au prêt sont plus importants du fait du risque de change qui, dans la grande majorité des cas, pèse exclusivement sur l’emprunteur.

Ce dernier, avant de souscrire son crédit, doit pouvoir parfaitement appréhender les risques d’endettement liés au prêt pour que le banquier soit libéré de son devoir de mise en garde.

Publié le 12/03/2018, vu 690 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Dans un arrêt du 9 janvier 2018, la Cour d’appel de Paris a condamné une société de gestion de patrimoine à indemniser un investisseur dans le cadre du dispositif de défiscalisation Girardin.

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Publié le 06/03/2018, vu 718 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Dans un arrêt du 27 septembre 2017, la Cour de cassation a jugé qu’une banque engageait sa responsabilité vis-à-vis de l’investisseur dans le cadre d’une opération de défiscalisation immobilière pour manquement aux devoirs de conseil et de mise en garde.

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Publié le 02/03/2018, vu 735 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Dans l’arrêt du 7 avril 2016, la Cour d’appel de Paris sanctionne une banque utilisant la pratique bancaire de l’année lombarde et donne gain de cause à des emprunteurs.

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Publié le 01/03/2018, vu 1393 fois, 3 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
La Cour de Justice de l’Union européenne le 20 septembre 2017 a rendu une décision extrêmement favorable aux emprunteurs en jugeant que certaines clauses de prêt en devise peuvent être abusives et donc réputée non écrites.

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Publié le 27/02/2018, vu 602 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Par un arrêt du 10 novembre 2017, la Cour d’appel de Paris a condamné une banque à des dommages et intérêts pour manquement à son obligation d’information.

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Publié le 26/02/2018, vu 874 fois, 1 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Dans un arrêt du 8 février 2018, la Cour d’appel de Versailles condamne un conseiller en gestion de patrimoine à indemniser un investisseur pour manquement à son devoir d’information et de conseil.

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Publié le 23/02/2018, vu 612 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Dans un arrêt du 2 février 2017, la Cour d’appel de Versailles confirme un jugement du Tribunal de Grande Instance de Nanterre ayant condamné une société de gestion de patrimoine à indemniser sa cliente pour défaut d’information et de mise en garde.

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Publié le 21/02/2018, vu 573 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Dans un arrêt du 11 mai 2017, la Cour d’appel de Bordeaux a confirmé un jugement du Tribunal de Grande Instance de Périgueux du 23 juin 2015 en condamnant une société de gestion de patrimoine à des dommages et intérêts pour manquement à son devoir d’information et de mise en garde de l’investisseur, peu importe que celui ait été employé de banque.

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Publié le 01/02/2018, vu 693 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
La Cour de cassation définit de nouvelles obligations à l’égard du notaire et du CGP : une information sur les aléas juridiques et les risques de l’opération et l’incitation à y renoncer.

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Publié le 23/01/2018, vu 900 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
La Cour de cassation a confirmé l’annulation d’une vente pour dol du conseiller en gestion du patrimoine et du vendeur dans le cadre du dispositif de défiscalisation immobilière de ROBIEN.

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Publié le 23/01/2018, vu 1766 fois, 2 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
La BNP PARIBAS étant actuellement mise en cause pour pratiques commerciales trompeuses, un sursis à statuer a été rendu dans une affaire d’emprunt en francs suisses en attendant que le juge pénal décide de la culpabilité ou non de la banque.

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Publié le 23/01/2018, vu 532 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
La plus grande escroquerie en matière de défiscalisation immobilière vient d’être révélée.
L’auteur présumé de cette escroquerie, qui a été mis en examen le 13 octobre 2017 à Versailles, était à la tête du projet immobilier du Grand Bois Resort à GIMOUILLE (Nièvre).

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Publié le 16/01/2018, vu 1282 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Dans un arrêt rendu le 29 septembre 2017 (n°15/23657), la Cour d’appel de Paris a condamné le conseiller en gestion du patrimoine et le promoteur-vendeur à des dommages et intérêts pour manquement à leur devoir d’obligation et de conseil.

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Publié le 14/11/2017, vu 872 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Dans un arrêt rendu le 26 septembre 2017, la Cour d’appel de Caen a annulé la vente passée par acte authentique auprès d’un notaire, pour défaut de délivrance conforme du logement.

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Publié le 14/11/2017, vu 1333 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Le Tribunal de Grande Instance de Nanterre a reconnu, le 8 septembre 2017, que le promoteur immobilier et le conseiller en gestion du patrimoine étaient tenus à une obligation d’information et de conseil envers l’investisseur dans le cadre d’une opération de défiscalisation de ROBIEN.

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