Publié le 16/10/2018, vu 129 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Cass 1ère civ., 2 octobre 2013 n°12-20.504, 1040 

Il n'est pas rare que les invesistemments en LMNP tournent à la catastrophe, lorsque l'exploitant est mis en lquidation judicaire.

Dans cette affaire le premier exploitant est mis en liquidation judiciaire et un nouveau preneur accepte le bail à des conditions bien moins avantageuses pour les propriétaires.

Le couple assigne l'agence en responsabilité et obtient gain de cause devant les juges du fond, sur l'absence de mise en garde quant aux risques et aléas encourus dans l’opération de défiscalisation immobilière.

Le professionnel forme un pourvoi en cassation, contestant son obligation d'information quant aux risques encourus.


La Cour de cassation a jugé que l'agence immobilière n'a pas satisfait à cette obligation d’information.

Ainsi, en matière d'investissement immobilier, manque à son obligation d'information et de conseil, le professionnel qui n'a pas éclairé l'investisseur-acquéreur non averti sur la fiabilité du placement.

Publié le 16/10/2018, vu 126 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Dans une série de quinze arrêts en date du 11 juillet 2018, la Cour de cassation a confirmé les arrêts rendus par la Cour d’appel de Metz le 6 avril 2017 concernant des emprunts en francs suisses.

Ces affaires étaient relatives à des souscriptions par des particuliers ou par des sociétés de prêts conclus afin de financer l’acquisition d’un bien situé en France et dont les échéances étaient remboursables en francs suisses.

Or, suite au décrochage du franc suisse par rapport à l’euro, le montant du capital emprunté a augmenté très fortement. Les emprunteurs ont alors assigné la banque en annulation du contrat de prêt en invoquant une faute de sa part.

La Cour d’appel de Metz a considéré que « la clause obligeant le débiteur à payer en monnaie étrangère est nulle et de nullité absolue car portant atteinte au cours légal de la monnaie. »

L’annulation des emprunts Helvet Immo a été confirmée par la Cour de cassation : une banque ne peut pas imposer à des emprunteurs le remboursement de leur crédit en francs suisses lorsque le contrat de prêt est interne, c’est-à-dire que le bien financé ou le domicile des emprunteurs ou de la banque est situé en France.

Il s'agit là d'une avnacée décisive pour les emprunteurs embourbés dans des prêts de nouveau reconnus comme toxiques.

Publié le 04/07/2018, vu 559 fois, 1 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
La Cour d’appel d’Angers, dans une décision du 19 décembre 2017, a conclu que le préjudice financier subi par des acquéreurs ayant fait un investissement catastrophique dans un bien immobilier sur les conseils d’un promoteur est indemnisé en termes de perte de chance.

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Publié le 04/07/2018, vu 338 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Le 19 décembre 2017, la Cour d’appel d’Angers précise que l’acquéreur qui a investi dans un bien immobilier pour bénéficier des avantages de la loi de Robien n’a pas le devoir de se renseigner sur le potentiel de rentabilité de son investissement.

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Publié le 04/07/2018, vu 252 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Les affaires défilent et se ressemblent : un promoteur spécialisé en défiscalisation immobilière engage un mandataire afin qu’il trouve des personnes souhaitant bénéficier des avantages de la loi de Robien et prêtes à acheter un bien immobilier.

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Publié le 03/07/2018, vu 323 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Le 5 février 2018, le Tribunal de Grande Instance de Lons-Le-Saunier a accueilli la demande d’un couple d’emprunteurs qui réclamait que leur banque respecte la clause de leur contrat de prêt qui prévoyait que le taux d’intérêt serait indexé sur le taux LIBOR 3 mois.

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Publié le 11/05/2017, vu 489 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Dans un arrêt du 12 janvier 2017 rendu par la Cour d’appel de Paris condamne à nouveau un établissement bancaire pour avoir calculé le T.E.G  du prêt sur une année lombarde, et non sur une année civile.

En effet, bon nombre d’établissements bancaires ont pour usage de calculer les intérêts de leurs prêts sur une année de 360 jours, appelée année lombarde ou année bancaire, au lieu d’utiliser comme référence l’année civile de 365 ou 366 jours pour les années bissextiles.

Cette décision, loin d’être surprenante, s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel en faveur des emprunteurs, lancée par la Cour de cassation par un arrêt rendu le 19 juin 2009.

Cette bienveillance des juges à l’égard des emprunteurs permet à des milliers de particuliers d’agir en justice pour demander la nullité du T.E.G contractuel dont la conséquence est l’abaissement du taux d’intérêt. 

Publié le 29/11/2016, vu 729 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
L’opération de défiscalisation immobilière de type Malraux est source de nombreuses déconvenues pour les investisseurs. La perte financière est telle que non seulement l’investissement n’apporte rien, mais surtout s’avère ruineux.

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Publié le 29/11/2016, vu 587 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Le Malraux suscite de nombreuses difficultés pour les investisseurs et notamment la recherche de locataires.

En effet, une fois les travaux de rénovation terminés, le dispositif fiscal Malraux impose une location continue du bien pendant une durée de 6 ans.

Cela signifie donc qu’il convient de trouver un locataire susceptible de rester 6 ans ou alors plusieurs locataires sans jamais dépasser un délai de carences entre locataires.

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Publié le 29/11/2016, vu 614 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
L’investissement locatif et plus précisément celui de type Malraux a eu un succès incontestable auprès des investisseurs français.

Le législateur est intervenu à plusieurs reprises pour maintenir et remodeler cet investissement.

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Publié le 29/11/2016, vu 578 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Le législateur a mis en place en 1962, un système d’investissement locatif permettant aux investisseurs une défiscalisation alléchante. Ce système est appelé l’investissement « Malraux ».

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Publié le 18/11/2016, vu 660 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Les prêts en francs suisses ce n’est pas qu’une affaire de banque !
La Cour d’appel de Pau s’est prononcée, par arrêt en date du 19 octobre 2015, sur le sort du conseiller en gestion de patrimoine en présence d’un prêt immobilier en francs suisses ayant servi à financer une opération d’investissement locatif.

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Publié le 18/11/2016, vu 992 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Par un jugement en date du 9 juin 2016 rendu par le Tribunal de Grande Instance de Montpellier, les juges montpelliérains se sont prononcés sur la question de l’application d’un taux négatif dans le cadre d’un contrat de prêt.

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Publié le 18/11/2016, vu 657 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Si les emprunts en francs suisses ou plus généralement les prêts libellés en devises ont fait beaucoup de dégâts auprès des emprunteurs, cela est d’autant plus vrai pour les emprunteurs transfrontaliers.

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Publié le 21/10/2016, vu 1037 fois, 3 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
L’arrêt du 15 juin 2016 est la preuve d’une prise de conscience des catastrophes financières engendrées par les programmes de défiscalisation.
Pour mieux soigner les maux, les juges ont cherché à traiter l’ensemble de la maladie et donc à engager la responsabilité de tous les intervenants dans le programme de défiscalisation. Mais ce n’est pas tout ! La Cour de cassation a également souhaité soigner les effets de la maladie de défiscalisation.

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Publié le 21/10/2016, vu 786 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
L’arrêt du 15 juin 2016 n’épargne personne, pas même les banques !

La Cour de cassation a admis que la banque, qui agit comme partenaire du promoteur et du conseiller financier et qui se trouve dès lors imposée pour le programme de défiscalisation ne peut ignorer les risques de cet investissement.

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Publié le 21/10/2016, vu 715 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
En matière de défiscalisation immobilière, qui est responsable ?
La Cour de cassation a tranché : Ils sont tous responsables même le notaire!

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Publié le 18/10/2016, vu 986 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
La commercialisation des emprunts libellés en devise est d’autant plus intolérable qu’elle ne correspond absolument pas à la politique de loyauté affichée par les établissements de crédit.

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Publié le 18/10/2016, vu 1285 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
L’ordonnance du 25 mars 2016 portant sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation est la transposition en droit français de la directive du 4 février 2014 sur les contrats de crédit immobiliers.
Cette directive offre un cadre juridique plus précis en matière de crédits immobiliers.

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Publié le 18/10/2016, vu 817 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
La directive crédit immobilier sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel entend encadrer strictement les prêts immobiliers libellés en devise.

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Publié le 19/09/2016, vu 1019 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Par un arrêt rendu le 15 juin 2016, la Cour de cassation vient une nouvelle fois s’attaquer aux acteurs de la défiscalisation pour les particuliers.

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Publié le 19/09/2016, vu 586 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
L’Union européenne, ce n’est pas seulement l’absence de frontière c’est aussi une coopération judiciaire communautaire.
Sortir de l’euro c’est donc sortir de cette coopération judiciaire.
Les conséquences peuvent toutefois être plus complexes et inattendues.

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Publié le 19/09/2016, vu 821 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Informez, et surtout informez correctement ! Telle est la leçon donnée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui a condamné le 22 juin 2016, la Banque postale au paiement d’une amende de 1,5 million d’euros pour avoir méconnu son obligation d’information.
En ligne de mire de l’AMF : les fonds commun de placement Progessio et Progressio 2006 commercialisés par la Banque postale en 2005 et 2006 à destination de particuliers.

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Publié le 31/08/2016, vu 767 fois, 2 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
La Cour de cassation dans un arrêt du 18 octobre 2011 condamne fermement les pratiques des conseillers en gestion de patrimoine consistant à fournir au client potentiel une simulation financière trompeuse.

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Publié le 31/08/2016, vu 840 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Dans cette décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de Périgueux, il est affirmé que l’absence de mention expresse relative aux obligations inhérentes au dispositif de défiscalisation sur les documents remis aux acquéreurs potentiels s’analyse en un défaut de mise en garde.

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