2009

Afin de protéger les candidats à la construction , la Loi a prévu un certain nombre de garanties. ( parfait achèvement , bon fonctionnement ‘’ biennale’’, décennale)

LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES DE BIENS IMMOBILIERS A LA BARRE DU TRIBUNAL La quasi majorité des ventes aux enchères de biens immobiliers, ( appartements, maisons, immeubles , terrains …..) sont réalisées devant le Tribunal de Grande Instance .

La commission de l’agent immobilier La profession d’agent immobilier est issue de la Loi du 02 janvier 1970 dite Loi ‘’ Hoguet ‘’. Les conditions d’accès et d’exercice de cette profession sont strictement réglementées ainsi que le droit au paiement de la commission. Pour pouvoir percevoir sa commission l’agent immobilier doit être titulaire d’un mandat. Le mandat peut être : - simple et dans ce cas le vendeur peut vendre lui même son bien ou donner un mandat à d’autres agences immobilières. - exclusif et là seule l’agent titulaire de ce mandat peut vendre le bien.. Ce mandat doit préciser qui doit supporter le paiement de la commission. En règle générale la commission est mise à la charge du vendeur , mais rien n’empêche de prévoir dans le mandat une répartition différente : soit à la charge de l’acquéreur soit un partage entre les deux parties. Le montant de la commission qui est libre doit obligatoirement être précisé dans le mandat. A défaut le mandat est nul. La commission est due dés que : - l’acte notarié de vente est signé, - toutes les conditions suspensives sont réalisées même si la vente n’est pas exécutée par la suite. Si une des conditions suspensives n’est pas réalisée, la commission n’est pas due. Par exemple : si l’acquéreur se voit refuser son financement par la banque et si cette condition suspensive était prévue dans le compromis de vente ( sous seing privé), l’agent immobilier n’aura pas droit à sa commission. Par contre en cas d’annulation de la vente après signature de l’acte notarié, pour quelque motif que ce soit, la commission reste due et l’agent immobilier n’aura pas à la rembourser Si l’acte notarié n’est pas signé par la faute des parties l’agent immobilier n’a pas droit à sa commission mais il pourra obtenir des dommages et intérêts devant le Tribunal. Si l’acquéreur et le vendeur s’entendent pour traiter directement entre eux en voulant évincer l’agent immobilier , celui-ci aura quand même droit à sa commission. Lorsque plusieurs agents ont chacun un mandat simple , seul celui qui réalise la vente a droit à sa commission même si l’acquéreur a précédemment été présenté au vendeur par un autre agent. Lors de la première visite l’agent immobilier fait souvent signer un bon de visite à l’acquéreur potentiel. Ce bon de visite ne lie pas l’acquéreur , car l’agent immobilier n’a de lien juridique et contractuel qu’avec le vendeur ( son mandant). Mais si les parties traitent directement entre elles, le bon de visite constituera la preuve que l’agent immobilier les a mis en relation et à ce titre il aura droit à sa commission. Me Bernard BAYLE-BESSON Novembre 2009

LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES DE BIENS IMMOBILIERS A LA BARRE DU TRIBUNAL La quasi majorité des ventes aux enchères de biens immobiliers, ( appartements, maisons, immeubles , terrains …..) sont réalisées devant le Tribunal de Grande Instance . La description des biens mis en vente est publiée dans les journaux d’annonces légales locaux environ un mois avant la date d’audience et font également l’objet d’un affichage au Tribunal. Le cahier des charges fixant les conditions de la vente et notamment la mise à prix fixée par le créancier poursuivant est consultable au Greffe du Tribunal. Une visite est toujours prévue quelques jours avant la vente. Si le bien vous intéresse , contacter un Avocat (de préférence habitué à ce genre de procédure particulière) car pour pouvoir enchérir il faut obligatoirement s’adresser à un Avocat.. Vous devez , au plus tard la veille de l’audience par l’intermédiaire de votre Avocat , consigner une somme d’un montant de 10% de la mise à prix avec un minimum de 3 000 € par chèque de banque ou fournir une caution bancaire irrévocable. Si le jour de l’audience vous êtes déclaré adjudicataire , vous ne serez définitivement propriétaire qu’après un délai de 10 jours. Pendant ce délai de 10 jours , n’importe qui peut faire une surenchère et le bien sera remis en vente augmenté de 10 % . Si aucune surenchère n’est faite, vous serez définitivement propriétaire. Les frais ( frais de poursuite , droits d’enregistrement, émoluments, frais hypothécaires…..) doivent être payés dans les jours suivant la vente. Une fois les frais de poursuite ( frais préalables) payés , le jugement est transmis par le Tribunal au service des Impôts qui demandera à votre Avocat le paiement des droits. Si le bien a été construit il y a plus de 5 ans , vous serez redevable des droits d’enregistrement d’un montant de 5,09 % sur le prix d’achat, excepté pour les marchands de biens qui bénéficient d’un régime de faveur ( 0,815 %) à condition, d’avoir satisfait aux obligations de l’article 852 du Code Général des Impôts Si le bien a été construit il y a moins de 5 ans , vous serez redevable de la TVA immobilière au taux de 19,6%. Le Service des Impôts retourne ensuite le jugement au Tribunal qui établit la copie exécutoire et qui vous l’adresse. Vous devrez donner cette copie exécutoire à votre Avocat pour qu’il procède à sa publication à la conservation des hypothèques. Le prix principal quant à lui doit être payé dans les 2 mois de la vente devenue définitive. Passé ce délai , le prix principal est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’à la consignation totale du prix. Le taux d’intérêt est majoré de 5 points quatre mois après le prononcé du jugement d’adjudication. Si l’adjudicataire ne paye pas le prix , la procédure de réitération des enchères ( anciennement folle enchère) est engagée et le bien est remis en vente. Si lors de la revente le bien atteint un prix inférieur à celui de la première vente , le premier acheteur devra payer la différence. Me Bernard BAYLE-BESSON Avocat

LES LOYERS IMPAYES , LE CONTRAT DE BAIL , ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE