Cabinet d'Avocat SAGAND
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Publié le 16/05/2017, vu 536 fois, Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND

Le propriétaire d’un immeuble ou d’un lot peut souhaiter changer sa destination. Par exemple, le propriétaire d’un immeuble à usage commercial peut souhaiter changer la destination de son immeuble en usage d’habitation, ou inversement.

Ce changement d’usage est strictement contrôlé par les pouvoirs publics encadré par les règles d’urbanisme.

I – Les règles  applicables en cas de changement d’affectation d’un local

Lors de l’édification d’un bâtiment, la délivrance d’un permis de construire est nécessaire. Cette édification est ainsi subordonnée au droit de l’urbanisme et à la destination des sols.  Le droit de l’urbanisme n’intervient pas uniquement lors de cette édification, il intervient également lors du changement d’usage du bâtiment.  Ce contrôle exercé par le droit de l’urbanisme a pour but d’assurer la préservation des secteurs de logements afin que le développement de bureaux ne fasse pas disparaître l’habitat.
 

  1. Les règles applicables en cas de changement de destination

L’article R.151-27  du Code de l’urbanisme fixe cinq destinations de construction :

  • exploitation agricole et forestière
  • habitation
  • ...


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Publié le 15/05/2017, vu 579 fois, Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND

 A) Une définition du logement meublé

 L’article 25-4 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

La location meublée est un marché limité dans la mesure où la plupart des demandes des locataires portent sur des logements nus, même si la demande de location en meublée est très demandée en métropole.

 Le loyer d’une location meublée est généralement plus élevé que celui d’une location nue (environ  supérieur de 15% pour tenir compte du mobilier et des équipements).

 Ce type de location est surtout recherchée pour les petits logements tels que des studios ou des logements de deux pièces néanmoins la location meublée nécessite une gestion plus dynamique qu’une location vide dans la mesure où il y a un « turn over » important des locataires et où il faut parfois régler les problèmes de dysfonctionnement des appareils.

 B)  Le mobilier devant obligatoirement garnir le logement meublé

  ...



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Publié le 12/05/2017, vu 538 fois, Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND

Les règles juridiques en matière de location à un couple.

Lorsqu’un bailleur loue un local à usage d’habitation à un couple, les règles applicables seront différentes si le couple est uni par le mariage, par un PACS ou s’ils sont simplement concubins ou colocataires.  Il est donc important de différencier le mariage, du PACS et du concubinage.

Ainsi, le PACS est un contrat conclu entre deux personnes tandis que le concubinage est une simple union de fait.  Les concubins bénéficient de peu d’avantages.

Le PACS est défini à l’article 515-1 du Code civil comme « le contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune. »

Tandis que le concubinage défini à l’article 515-8 du même Code est « une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple ».

I – Le champ d’application du principe de co-titularité

                1 – Le principe de co-titularité s’applique aux ...



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Publié le 06/03/2017, vu 560 fois, Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND

La Loi ALUR a uniformisé les critères d’âge et de ressources du locataire et du bailleur

1/ Sur le droit au maintien du bail

Le bailleur ne peut donner congé à un locataire âgé si ce dernier remplit deux conditions cumulatives : âgé de plus de 65 ans au lieu de 70 ans avant la loi ALUR et avoir des ressources annuelles inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés contre 1,5 fois le Smic avant la réforme.

Depuis la Loi Macron, la protection a été étendue au locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et lorsque le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources fixé et variable selon la catégorie de ménages (exp pour une personne seul à Paris et en IDF : 23.127 €, pour 2 personnes : 34.565 €, pour 3 personnes : 45.311 €, pour 4 personnes : 54.098…).

2/ Sur les exceptions au principe de reconduction du bail

Afin de pouvoir valider le congé du locataire âgé le bailleur doit lui rechercher un autre logement lequel doit correspondre à ses besoins et à ses possibilités

(superficie, ...



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Publié le 06/03/2017, vu 419 fois, Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND
En cas de difficultés économiques du locataire commercial, quels sont les droits du bailleur ?

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Publié le 03/03/2017, vu 201 fois, Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND
Information du bailleur des difficultés de son locataire commercial

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Publié le 03/03/2017, vu 654 fois, Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND
Suite à l'entrée en vigeur des Lois Alur, Macron et loi de transition énergétique de nouvelles obligations sont entrées en vigueur en droit de la copropriété et ce depuis le 01.01.2017

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Publié le 02/09/2016, vu 999 fois, Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND

La Loi ALUR puis la Loi MACRON, lesquels ont réformé en profondeur la loi du 06.07.1989 sur les rapports locatifs entre bailleur et locataire, ont encadré encore plus la liberté du bailleur déjà restreinte dans l’hypothèse du congé après acquisition d’un bien immobilier occupé.

Il existe désormais divers délais selon l’intervalle existant entre l’échéance du bail et la date d’acquisition du bien.

Il convient de distinguer notamment l’hypothèse du congé pour vente, l’hypothèse du congé pour reprise fixés à l’article 15 de la loi du 06.07.1989 ainsi que le congé après mise en copropriété fixé à l’article 11-2 de la loi.

1/ Le congé pour vente

Il existe deux situations :

  • Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, tout congé pour vente est autorisé à compter du terme du contrat de location en cours ;
  • Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en ...


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Publié le 05/05/2016, vu 3225 fois, Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND
La Loi ALUR cherchant à améliorer l'information de l'acquéreur d'un bien immobilier dés le stade du pré-contrat à savoir la signature de la promesse de vente a créé le Pré Etat daté consistant dans l'annexion de documents financiers.

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Publié le 20/03/2016, vu 1163 fois, Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND
La rédaction du bail d'habitation nécessite de nombreuses précautions afin d'éviter l'écueil du mauvais locataire .

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Publié le 20/03/2016, vu 903 fois, Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND
Après la loi Allur il est nécessaire de clarifier cette notion de logement décent afin d'éviter tout contentieux.

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Publié le 20/03/2016, vu 731 fois, Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND
L'Institut Cervantés à Paris a un rôle déterminant dans l'obtention de la nationalité Espagnole par les Juifs sépharades depuis la loi du 25 juin 2015.

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Publié le 20/03/2016, vu 858 fois, Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND
Il est nécessaire de faire le point sur les nouveautés de la loi ALUR en matière de fin de bail dû au congé ou pour résiliation en cas d'impayés locatifs.

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Publié le 20/03/2016, vu 740 fois, Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND
Le Loi ALLUR a apporté des modifications sur la cotitularité du bail et sur les différents types de cautionnement.

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Publié le 13/03/2015, vu 726 fois, 1 commentaire(s), Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND
Les conseils avant tout achat d'un bien immobilier en Israël depuis la France.

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Publié le 05/03/2015, vu 3210 fois, 2 commentaire(s), Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND
Article afin de conseiller juridiquement les propriétaires bailleurs après la promulgation de la LOI ALUR.

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Publié le 09/01/2013, vu 11919 fois, Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND
Le point sur l'action en garantie des vices cachés réglementée par les articles 1641 à 1649 du code civil.

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Publié le 09/01/2013, vu 1096 fois, Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND
Quelques notions de base sur le permis de construire sont abordées.

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Publié le 14/12/2012, vu 1122 fois, Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND
Renforcement de la Taxe sur les logements vacants en 2013   La loi du 29.07.1998 dite « loi de lutte contre l’exclusion » avait institué une taxe sur ce type de logements à compter du 01.01.1999.   Néanmoins, cette loi n’a pas suffit notamment dans les agglomérations où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.   Aussi afin de répondre à l’ampleur de la crise du logement auquel doit faire face le gouvernement, l’article

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Publié le 05/12/2012, vu 6111 fois, 13 commentaire(s), Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND
Le Juge aux Affaires Familiales Français s'est prononcé sur la résidence de l'enfant mineur et le droit de visite et d'hébergement de l'ex conjoint face à l'émigration à l'étranger de l'un des parents.

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Publié le 05/12/2012, vu 1706 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Cabinet d'Avocat SAGAND
L'antagonisme entre liberté religieuse et respect des régles en droit de la copropriété

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