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Publié le 03/07/2018, vu 445 fois, Auteur : christophe MORHAN

À moissonner ne t'aventure, que la récolte ne soit mûre

Cette citation riche de sens nous permet d'envisager les récoltes sous 2 catégories:

-1° Les récoltes appartiennent au propriétaire du fond: 
l'article 520 du code civil dispose:

Les récoltes pendantes par les racines et les fruits des arbres non encore recueillis sont pareillement immeubles.

Dès que les grains sont coupés et les fruits détachés, quoique non enlevés, ils sont meubles.

Si une partie seulement de la récolte est coupée, cette partie seule est meuble.

-2°Les récoltes du fermier, bien que toujours fixées aux arbres et attachées au sol, restent dans la catégorie des meubles.

L'article R221-57 du code des procédures civiles d'exécution vient permettre une appropriation distincte de la récolte de l'immeuble avant son détachement physique.

il prévoit ainsi: 
Les récoltes sur pieds appertenant au débiteur peuvent être saisies dans les six semaines qui précèdent l'époque habituelle de la maturité.

Que vise cette saisie? Il s'agit d'une saisie portant sur des récoltes ou des fruits pendants par branches ou racines.Envisagé comme meubles par anticipation, durant ce laps de temps, le législateur autorise leur saisie.

Les récoltes sur pieds doivents appartenir au débiteur.  Tout propriétaire d'une récolte peut donc être l'objet d'une telle saisie, peu important qu'il soit propriétaire du fonds, locataire, fermier, métayer ou usufruitier. Il suffit que les fruits lui appartiennent.

Quid lorsqu'un changement de propriétaire intervient durant l'année culturale?

- en l'absence de locataire:

  • en cas de démembrement de propriété (usufruit), l'article 585 du code civil vient résoudre la situation: 

"Les fruits naturels et industriels, pendants par branches ou par racines au moment où l'usufruit est ouvert, appartiennent à l'usufruitier.

Ceux qui sont dans le même état au moment où finit l'usufruit appartiennent au propriétaire, sans récompense de part ni d'autre des labours et des semences, mais aussi sans préjudice de la portion des fruits qui pourrait être acquise au métayer, s'il en existait un au commencement ou à la cessation de l'usufruit."

  • Lorsqu’une parcelle est vendue au cours de l'année culturale, la récolte à venir l’est avec, sauf convention contraire

- en présence d'un locataire:


La récolte revient au locataire en place au moment où elle est levée.

L'article L415-1 du code rural vient régir les rapports entre fermiers entrant et sortant:

Les obligations réciproques des fermiers entrant et sortant relatives au maintien de l'état des lieux sont régies par l'article 1777 du code civil.(Le fermier sortant doit laisser à celui qui lui succède dans la culture, les logements convenables et autres facilités pour les travaux de l'année suivante ; et réciproquement, le fermier entrant doit procurer à celui qui sort les logements convenables et autres facilités pour la consommation des fourrages, et pour les récoltes restant à faire.Dans l'un et l'autre cas, on doit se conformer à l'usage des lieux.)

La Cour de Cassation chambre civile 3 Audience publique du mardi 29 avril 1986 (N° de pourvoi: 85-10261 ) est venu rappeler le principe suivant:
"Mais attendu que l'arrêt qui rappelle exactement que l'article 1777 du Code civil ne s'applique pas lorsque l'occupation des lieux se poursuit à la suite d'une décision de justice ordonnant une expulsion et qui constate que le départ des preneurs avait été ordonné pour le 1er mai 1982, en déduit justement qu'à compter du lendemain de ce jour les bailleurs étaient propriétaires des produits de leur terre ;"


La saisie doit avoir lieu dans les six semaines (délai maximum) qui précèdent l'époque habituelle de la maturité.Le juge de l'exécution est libre de fixer le point de départ du délai de six semaines, sans être lié par les usages locaux. 

Sont soumis à la saisie des récoltes sur pieds tous les fruits produits naturellement par le fonds et tous ceux qu'il produit du fait de sa culture par l'homme, donc tous les fruits visés à l'article 583 du C.civ, qui sont destinés à devenir meubles après leur récolte, et uniquement s'ils sont encore attachés au fonds c'est-à-dire au sol.

Sont exclus:

- Les produits des mines et carrières qui ne sont pas des fruits et qui seront saisis par saisie immobilière s'ils ne sont pas encore détachés du sol, et par saisie-vente s'ils ont déjà été détachés du sol. Ne peuvent non plus être saisis sur pieds les fruits civils (c'est à dire les revenus périodiques d'un capital), qui ne pourront donner lieu qu'à saisie-attribution.

- L'herbe à pâturer, à la différence de l'herbe à faucher, qui elle peut en faire l'objet.

La jurisprudence antérieure à l'entrée en vigueur du code des procédures civiles d'exécution a admis que les bois-taillis et les futaies organisés en coupes réglées et donc mobilisées par anticipation étaient susceptibles de saisie des récoltes sur pieds, l'organisation en coupe réglée permettant de déterminer la période de six semaines pendant laquelle la saisie était possible. En revanche, les futaies non aménagées ne peuvent faire l'objet d'une saisie des récoltes sur pieds et ne sont donc saisissables que par saisie immobilière du fond, ou par saisie-vente du produit de la coupe déjà effectuée et non encore enlevée.

- Les récoltes encore pendantes, mais qui, une fois détachées du sol, deviennent immeubles et non pas meubles, telles les pailles et foins destinés à l'exploitation de la ferme, qui ne peuvent être saisies que par saisie immobilière (C. civ., art. 524).

- A partir de la publication du commandement de saisie immobilière, les fruits transformés en immeubles, joints au prix de la vente sur saisie immobilière au profit des seuls créanciers hypothécaires.

- Les fruits et récoltes vendus sur pieds par leur propriétaire à un acquéreur de bonne-foi, sans fraude de la part du vendeur. Cependant si le saisissant établissait une fraude à la charge du vendeur, la vente lui serait inopposable, quelque soit la bonne-foi de l'acquéreur.

- Sont insaisissables par saisie sur pieds ou par toute autre saisie les denrées indispensables à l'élevage des animaux nécessaires à la subsistance du saisi (CPC exéc., art. R. 112-2) et les biens mobiliers nécessaires à la vie du saisi et de sa famille (CPC exéc., art. L. 112-2).

Procédure de saisie des récoltes sur pieds

La saisie des récoltes sur pied figure dans le Code des procédures civiles d'exécution à la section 5 "Section 5 : Dispositions particulières à la saisie des récoltes sur pieds" du chapitre 1er "la saisie vente".Variante de la saisie vente, elle en adopte le schéma avec certaines particularités.

Procès-verbal de saisie

a. Forme

À peine de nullité, le procès-verbal de saisie est établi conformément aux dispositions en matière de saisie-vente, mais comporte au lieu de la désignation détaillée des biens saisis, la description du terrain sur lequel sont situées les récoltes saisies, avec sa contenance, sa situation et l'indication de la nature des fruits (CPC exéc., art. R. 221-58).

Il devra comprendre la référence du titre du saisissant, la déclaration du saisi sur les éventuelles saisies antérieures, la mention de l'indisponibilité, de la garde confiée au saisi et des sanctions pouvant frapper celle-ci, l'indication que le saisi dispose d'un mois pour procéder à la vente amiable des biens saisis, l'indication de la juridiction compétente pour les contestations sur la saisie, l'identification des personnes ayant assisté à la saisie, et la reproduction des textes du code pénal applicables, et des articles sur la vente amiable (CPC exéc., art. R. 221-16).

L'huissier pour dresser son procès-verbal,se rend sur les lieux où sont situés les récoltes à saisir.

b. Gardien de la récolte

Le procès-verbal désigne le débiteur en tant que gardien des récoltes, sauf si le saisissant sollicite du juge de l'exécution la désignation d'un gérant à l'exploitation des parcelles portant les récoltes saisies (CPC exéc., art. R. 221-59). Cette désignation sera faite par le juge de l'exécution, le débiteur entendu ou appelé, conformément à la procédure prévue aux articles R. 121-11 et suivants du CPC.exéc.

- Si le saisi n'est pas présent lors de l'établissement du procès-verbal de saisie, celui-ci lui sera signifié par l'huissier, selon la procédure prévue à l'article R. 221-18 du CPC.exéc.

- S'il est présent lors du procès-verbal, l'huissier devra appliquer les dispositions de l'article R. 221-17 du CPC. exéc en lui rappelant verbalement les conséquences juridiques de la garde à lui confiée, et les possibilités et procédure de la vente amiable.

Le saisi, après l'établissement du procès-verbal, ne peut plus disposer seul des biens saisis, ni les récolter, sans commettre le délit de détournement d'objets saisis prévu à l'article 314-6 du code pénal.

Jusqu'à la vente amiable ou forcée, le saisi reste propriétaire des fruits saisis. En conséquence, les risques continuent à être à sa charge, sans que l'on puisse reprocher au saisissant de n'avoir pas pris les mesures nécessaires à leur conservation.

Vente des récoltes saisies

Trois solutions sont possibles après l'établissement du procès-verbal de saisie en matière de récolte sur pieds : soit aboutir à une vente amiable, soit aboutir à la vente sur saisie, soit envisager une solution après l'expiration du délai de six semaines, et donc après la maturité de la récolte.

a. Vente amiable

La saisie d'une récolte sur pieds étant une saisie-vente, le législateur a prévu la possibilité pour le saisi de rechercher un acquéreur amiable et de le proposer au créancier saisissant. Cette possibilité est cependant difficilement conciliable en pratique avec la règle selon laquelle la saisie des récoltes doit avoir lieu dans les six semaines précédant l'époque habituelle de leur maturité.

En effet, si l'article L. 221-3 du CPC. exéc. prévoit que la vente des biens aux enchères publiques a lieu après un délai d'un mois à compter du jour de la saisie, et que pendant ce délai, le débiteur peut procéder à une vente amiable, l'article R. 221-31 du CPC.exéc énonce que le débiteur informe l'huissier par écrit des propositions amiables qu'il a obtenues, et que l'huissier communique ces indications au créancier saisissant et aux créanciers opposants, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Les créanciers disposent d'un délai de quinze jours pour prendre parti, ajoutant qu'à défaut de vente amiable, il ne peut être procédé à la vente forcée qu'après l'expiration du délai d'un mois prévu à l'article R. 221-30 du CPC.exéc (pour la faculté de rechercher un acquéreur amiable) augmenté s'il y a lieu du délai de quinze jours imparti aux créanciers pour donner leur réponse.

L'option d'une vente amiable, qui implique la mise en œuvre d'un délai maximum d'un mois et demi, risque de conduire au dépassement de la maturité de la récolte, voire à son dépérissement d'autant que les opérations de saisie effective ne peuvent intervenir que dans les 6 semaines précédant cette maturité. Le risque est doublement encouru en cas d'avis défavorable puisqu'il faudra organiser la vente forcée. Dans de telles hypothèses, la vente effective peut se voir à plusieurs reprises différée. Or, certaines denrées s'accommodent mal du temps qui passe et doivent être récoltées dans des délais brefs pour éviter une perte du produit de la récolte. En outre, s'ajoute l'hypothèse dans laquelle le débiteur peut se désintéresser de la récolte et rester passif en attendant l'échéance de la vente forcée.

b. Vente amiable postérieure au délai de six semaines

Si le saisi a des difficultés pour trouver un acquéreur amiable, et ne le trouve qu'à l'expiration du délai, ou s'il agit volontairement à la limite du délai dans un but dilatoire, il conviendra de prendre des mesures pour éviter le dépérissement de la récolte.

Il appartiendra au juge de l'exécution, sollicité par la partie la plus diligente, d'autoriser soit que la récolte soit effectuée par un tiers qu'il désignera (qui sera le plus souvent le gérant de l'exploitation, lorsqu'il en aura été désigné un dans les conditions de l'article R. 221-59 du CPC.exéc), et qui la conservera comme séquestre jusqu'à la décision à intervenir sur la vente, soit même de commettre un tiers pour faire la récolte et la vendre, la distribution du prix alors produit par la vente étant assurée après l'apurement de la procédure.

Toutefois, les frais de l'intervention du tiers récoltant, du séquestre de la récolte ou du prix de la vente risquent de grever de manière importante le prix de réalisation.

c. Vente forcée

Elle obéit aux règles générales applicables en matière de saisie vente auxquelles s'ajoutent des dispositions particulières propres aux saisies de récoltes sur pieds développées ci-après.

1° Publicité

La vente de la récolte sur pieds est annoncée selon l'article R. 221-60 du CPC.exéc, par des affiches apposées à la mairie, et au marché le plus proche du lieu où se trouvent les récoltes. L'huissier doit certifier l'accomplissement de la publicité.

2° Lieu de la vente

La vente a lieu soit sur place, au lieu où se trouve la récolte, soit sur le marché le plus voisin (CPC exéc., art. R. 221-61).

Les affiches indiquent le jour, l'heure et le lieu de la vente, en précisant le terrain sur lequel est située la récolte à vendre et la nature des fruits composant cette récolte (CPC exéc., art. R. 221-60).

La vente ne peut avoir lieu avant l'expiration du délai d'un mois accordé au débiteur pour rechercher un acquéreur amiable.

Le débiteur pourrait renoncer valablement à cette faculté, pour permettre une mise en vente plus rapide, ou simplement un plus grand intervalle entre la publicité et la vente, afin de parvenir à de meilleurs résultats d'enchères.

En cas de vente sur place, c'est l'adjudicataire qui achète la récolte sur pieds qui se charge de la coupe ou de la cueillette et du transport.

En cas de vente sur le marché, la récolte et son acheminement peuvent être effectués par le saisi (sous la direction de l'huissier), s'il dispose du matériel approprié. A défaut, ces opérations peuvent être assurées par un tiers à la demande de l'huissier et aux frais du saisi.

Comme toute saisie-vente, la saisie de récolte sur pieds est susceptible d'intervention d'autres créanciers opposants, munis de titres exécutoires, ainsi que de contestations sur la propriété des récoltes saisies, ou sur la saisissabilité de la récolte, ou sur la validité de la saisie pour l'opposition à saisie-vente antérieure et pour la procédure d'opposition à poursuite).

Publié le 10/06/2018, vu 617 fois, Auteur : christophe MORHAN

Le locataire est obligé :

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

A) la mise en oeuvre de la clause résolutoire:
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
C'est bien un commandement de payer délivré par voie d'huissier qui est exigé.
Le juge ne peut accorder de délai de régularisation au locataire, comme il est en droit de le faire, même d'office, en cas de défaut de paiement des loyers ou charges (CA BORDEAUX; 1ere Chambre A, 15.6.2007).
​Il n'en reste pas moins que cette disposition est interprétée avec pragmatisme par les Tribunaux d'Instance.
Dans une affaire récente, le bailleur sollicitait la résiliation du bail à défaut de justification de la souscription d'une assurance locative dans le mois du commandement délivré à cette fin le 16 décembre 2011.
La cour de cassation ( Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du jeudi 27 avril 2017 N° de pourvoi: 15-28869 ) rappelle un principe pragmatique: une assurance effective dans le délai d'un mois, en l'espèce au jour de la délivrance du commandement, fait obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire dès lors que le locataire en justifie lors de l'audience.

"Mais attendu qu'ayant relevé que M. Y...produisait une attestation de la MAAF en date du 10 mai 2012 indiquant qu'il était titulaire d'un contrat d'assurance pour sa résidence principale située ...et mentionnant que les lieux loués étaient assurés depuis le 21 juin 2003, et retenu qu'il résultait de cette attestation que l'appartement était effectivement assuré par M. Y...au jour de la demande de M. X... formulée par lettre recommandée du 14 mai 2007 et au jour de la délivrance du commandement, la cour d'appel a pu en déduire que, bien que l'attestation d'assurance n'ait pas été produite dans le délai imparti par le commandement, la demande d'acquisition de la clause résolutoire devait être rejetée ; "

B) la possibilité pour le bailleur de souscrire une assurance pour le compte du locataire valant renonciation à la mise en ouvre de la clause résolutoire

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.


 

Publié le 27/05/2018, vu 804 fois, Auteur : christophe MORHAN

Est réputée non écrite toute clause :

Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

Nous allons analyser la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

​L'huissier de justice est un acteur essentiel dans la vérification de la validité de la clause résolutoire (en amont dans sa possible  rédaction, en aval, une mauvaise rédaction pouvant orienter vers une demande judiciaire en prononcé de la résiliation du bail).

​Il devient indispensable dans la délivrance du commandement.

L'article  24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose:

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il reprend les éléments essentiels du commandement. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.

Forme du commandement et effets

La délivrance du commandement se matérialise par un acte d'huissier signifié au locataire suivant les formes prévues aux articles 653 à 664 du CPC.Le contenu de cet acte, outre les mentions de l'article 648 du CPC, est défini à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Une fois signifié, si le montant visé dans le commandement rentre dans le cadre défini par arrêté du Préfet de Département, le commandement est notifié par voie électronique par l'huissier à la CCAPEX.

Ce commandement fait courrir un délai de 2 mois à compter de sa date à l'issue duquel si les causes de ce dernier ne sont pas apurées, le bail est résilié de plein droit.

Paralysie de la clause résolutoire 

Le surendettement : l'article L711-1 du code de la consommation dispose:


Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi.
La situation de surendettement est caractérisée par l'impossibilité manifeste de faire face à l'ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir. Le seul fait d'être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l'ensemble des dettes non-professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement.
L'impossibilité de faire face à un engagement de cautionner ou d'acquitter solidairement la dette d'un entrepreneur individuel ou d'une société caractérise également une situation de surendettement.

Le même code dispose en 2 articles: 

La recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.

La suspension et l'interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l'article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l'interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté.
Le débiteur peut toutefois saisir le juge du tribunal d'instance afin qu'il l'autorise à accomplir l'un des actes mentionnés au premier alinéa.

La recevabilité

On déduit de cette lecture que si la recevabilité de la demande intervient dans le délai de 2 mois de la signification du commandement, le bailleur ne pourra se prévaloir de la résiliation de plein droit.

A contrario, le fait que le preneur ait déposé un dossier de surendettement déclaré recevable ne modifie pas les effets de la clause résolutoire insérée au bail qui a été acquise avant la recevabilité.

Le tribunal d'instance peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement au locataire ce qui suppose que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative

Les conséquences des mesures de traitement du surendettement : 

effacement:

Dans un arrêt du 18 février 2016 (14–17792) la Cour de cassation rappelle que le moyen tiré de l’effacement de la dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement, alors que la clause résolutoire était acquise, est inopérant.A contrario si l'effacement intervient avant l'expiration du délai de 2 mois, il ne pourra se prévaloir d'une quelconque résiliation.

Les délais de paiement

Dans un avis n°15002 du 16 février 2015, la Cour de cassation a considéré que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR, quoi que non visé par l’article 14 de cette dernière, s’appliquait aux baux en cours lors de son entrée en vigueur.

La Cour fournit l’explication suivante : le pouvoir offert au Juge d’accorder des délais de paiement désormais jusqu’à 3 ans, s’analyse comme un effet légal du bail et non comme un dispositif soumis à la liberté contractuelle des parties.

l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose:

V.-Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Publié le 21/05/2018, vu 2612 fois, 0 commentaire(s), Auteur : christophe MORHAN

1/La mise en demeure de reprendre l’exécution du chantier

Le maître d’ouvrage doit mettre l’entrepreneur en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, de reprendre les travaux en lui fixant un délai déterminé.

Un délai de 8 à 15 jours à compter de la réception de la mise en demeure est raisonnable.

Ce courrier rappellera la date précise de livraison et l’application d’éventuelles pénalités de retard si cela a été prévu contractuellement

Ce courrier précisera qu’en cas d’inexécution, vous ferez constater l’abandon de chantier par un huissier de justice.

En cas de procédure collective, la mise en demeure sera en fonction des situations adressée à l’entrepreneur lui-même, à l’administrateur judiciaire qui représente la société ; en cas de liquidation judiciaire auprès du liquidateur judiciaire dont vous pourrez obtenir les coordonnées auprès du greffe du Tribunal de Commerce du siège de l’entreprise. Ce dernier a un mois pour vous répondre, son silence dans ce délai étant considéré comme un refus de poursuivre le chantier et le contrat résilié.

2/La preuve : Le procès-verbal de constat de l’arrêt de chantier par un huissier

Si l’entreprise n’a pas bougé suite à la mise en demeure dans le délai imparti ou ne vous a fourni aucune explication valable, il est urgent alors de faire constater l’arrêt de chantier par un huissier de justice.

L’huissier dressera un procès-verbal de constat détaillant les travaux déjà exécutés et ceux qui ne sont pas terminés, il signale l’absence d’ouvriers et recense le matériel abandonné sur place.

Outre l’intérêt probatoire, ce constat sera une base de réflexion si vous décidez par la suite de confier l’achèvement du chantier à un autre professionnel.

Dans le cadre de sa mission, l’huissier s’appuiera sur le devis d’origine, et indiquera en dire le montant des acomptes déjà versés à l’entreprise défaillante.

3/les solutions

A ce stade, depuis la réforme du droit des contrats, la palette de solutions ouvertes au maître d’ouvrage est plus large.

A/ La procédure contentieuse

Le maître d’ouvrage peut prendre la voie du tribunal par voie d’assignation.

  • Une procédure de référé pour demander au juge d’ordonner à l’entreprise défaillante (exclusion faite de celle en procédure collective) l’achèvement des travaux sous astreinte de x € par jour de retard.

  • Une procédure d‘urgence en référé expertise suite au constat d’huissier afin de faire constater l’abandon de chantier, faire chiffrer la reprise des éventuelles malfaçons et des travaux restant à effectuer et d’obtenir l’autorisation du juge de poursuivre les travaux avec une autre entreprise de votre choix et ce aux frais de l’entrepreneur ayant abandonné votre chantier

Il faut alors demander au juge de condamner l’entreprise défaillante à vous verser une provision correspondant au chiffrage effectué par l’expert.

Le fondement juridique de cette action est l’article 1221 du code civil :

« Le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier.

  • Une procédure au fond pour demander la résiliation du contrat et obtenir des dommages et intérêts, en application de l’article 1224 du Code civil.

La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

B/ l’achèvement par le maître d’ouvrage, la résiliation unilatérale et la réduction du prix

L’établissement préalable du constat d’huissier reste une étape cruciale pour ces démarches

La réforme des contrats est venue améliorer sensiblement la situation du maître d’ouvrage confronté à un abandon de chantier.

L’achèvement des travaux par le maître d’ouvrage résulte de l’article 1223 du code civil :

« Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction. »

Le maître d’ouvrage pourra ainsi dans ce cadre, faire dénoncer par voie d’huissier une copie du procès-verbal constat à l’entreprise défaillante tout en lui faisant sommation d’avoir à achever les travaux dans un délai et à coût raisonnable.

La résiliation unilatérale résulte de l’article 1226 du code civil :

Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution.

Le maître d’ouvrage pourra ainsi comme dans la solution précédente, faire dénoncer par voie d’huissier une copie du procès-verbal constat à l’entreprise défaillante tout en lui faisant sommation d’avoir à achever les travaux dans un délai et à coût raisonnable.

Au terme de ce délai, en cas de défaillance persistante, il pourra lui notifier la résiliation du contrat. On conseillera le recours à l’huissier de justice dont la signification aura une date certaine et qui présentera une sécurité juridique bien plus grande qu’une lettre recommandée.

La réduction proportionnelle du prix qui résulte de l’article 1223 du code civil :

Le créancier peut, après mise en demeure (le recours à un huissier est conseillé), accepter une exécution imparfaite du contrat et solliciter une réduction proportionnelle du prix.

S'il n'a pas encore payé, le créancier notifie (le recours à un huissier est conseillé) sa décision de réduire le prix dans les meilleurs délais.

A noter qu’à compter du 1er octobre 2018, une nouvelle version de l’article 1223 entre en vigueur :

En cas d'exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s'il n'a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d'en réduire de manière proportionnelle le prix. L'acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit.

Si le créancier a déjà payé, à défaut d'accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix.


 

Publié le 20/05/2018, vu 1000 fois, Auteur : christophe MORHAN

Opposition au paiement du prix de vente d'un fonds de commerce

1/ Information des tiers et de l’administration fiscale

Sous réserve des dispositions relatives à l'apport en société des fonds de commerce prévues aux articles L. 141-21 et L. 141-22, toute vente ou cession de fonds de commerce, consentie même sous condition ou sous la forme d'un autre contrat, ainsi que toute attribution de fonds de commerce par partage ou licitation, est, sauf si elle intervient en application de l'article L. 642-5, dans la quinzaine de sa date, publiée à la diligence de l'acquéreur dans un journal habilité à recevoir les annonces judiciaires et légales dans l'arrondissement ou le département dans lequel le fonds est exploité et sous forme d'extrait ou d'avis au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. En ce qui concerne les fonds forains, le lieu d'exploitation est celui où le vendeur est inscrit au registre du commerce et des sociétés.

La publication de l'extrait ou de l'avis faite en exécution de l'article précédent doit être, à peine de nullité, précédée soit de l'enregistrement de l'acte contenant mutation, sauf s'il s'agit d'un acte authentique, soit, à défaut d'acte, de la déclaration prescrite par les articles 638 et 653 du code général des impôts. Cet extrait doit, sous la même sanction, rapporter les date, volume et numéro de la perception, ou, en cas de simple déclaration, la date et le numéro du récépissé de cette déclaration et, dans les deux cas, l'indication du bureau où ont eu lieu ces opérations. Il énonce, en outre, la date de l'acte, les noms, prénoms et domiciles de l'ancien et du nouveau propriétaire, la nature et le siège du fonds, le prix stipulé, y compris les charges ou l'évaluation ayant servi de base à la perception des droits d'enregistrement, l'indication du délai ci-après fixé pour les oppositions et une élection de domicile dans le ressort du tribunal.

2/ Opposition au paiement du prix de vente d'un fonds de commerce

Dans les dix jours suivant la dernière en date des publications prévues à l'article L. 141-12 (publication à la diligence de l'acquéreur dans un journal habilité à recevoir les annonces judiciaires et légales dans l'arrondissement ou le département dans lequel le fonds est exploité et publication sous forme d'extrait ou d'avis au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ) , tout créancier du précédent propriétaire, que sa créance soit ou non exigible, peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire (acte signifié par le ministère d’un huissier de justice) ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, opposition au paiement du prix. L'opposition, à peine de nullité, énonce le chiffre et les causes de la créance et contient une élection de domicile dans le ressort de la situation du fonds. Le bailleur ne peut former opposition pour loyers en cours ou à échoir, et ce, nonobstant toutes stipulations contraires. Aucun transport amiable ou judiciaire du prix ou de partie du prix n'est opposable aux créanciers qui se sont ainsi fait connaître dans ce délai.

Le Décret n°2016-296 du 11 mars 2016 a précisé la date de l’opposition pour la lettre recommandée avec avis de réception. L’article R.141-2 du code de commerce dispose ainsi que : « Lorsque l'opposition prévue à l'article L. 141-14 est formée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la date de l'opposition est celle de l'expédition de la lettre par le créancier. »

Pour être encore plus précis, rappelons que la date de l’expédition d’une notification faite par voie postale est celle qui figure sur le cachet du bureau d’émission (C. pr. civ. art. 669).

L’opposition formée par lettre recommandée avec avis de réception pose des questions en matière de sécurité juridique. D’une part, l’obligation d’une élection de domicile dans le ressort de la situation du fonds vient en réduire le champ. D’autre part, le contentieux pouvant résulter d’un contenu irrégulier incite fortement à faire appel à un professionnel du droit, notamment l’huissier de justice.

Si l'opposition a été faite sans titre et sans cause ou est nulle en la forme et s'il n'y a pas instance engagée au principal, le vendeur peut se pourvoir en référé devant le président du tribunal, à l'effet d'obtenir l'autorisation de toucher son prix, malgré l'opposition.

L'acquéreur qui paie son vendeur sans avoir procédé aux publications prescrites, ou avant l'expiration du délai de dix jours, n'est pas libéré à l'égard des tiers.

L'indisponibilité du prix est absolue pendant le délai prévu pour faire opposition et, passé ce délai, l'opposition prolonge l'indisponibilité.

L'opposition n'engendre au profit des opposants ni un transfert du prix, ni le droit d'être payé par préférence (Cass. com., arrêt du 5 avril 1965, n° 63-11382).

Pendant les vingt jours qui suivent la publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales prévue à l'article L. 141-12, une copie authentique ou l'un des originaux de l'acte de vente est tenu, au domicile élu, à la disposition de tout créancier opposant ou inscrit pour être consulté sans déplacement.

Tout tiers détenteur du prix d'acquisition d'un fonds de commerce chez lequel domicile a été élu doit en faire la répartition dans un délai de cent cinq jours à compter de la date de l'acte de vente.

Toutefois, lorsque la déclaration mentionnée au premier alinéa du 3 et au 3 bis de l'article 201 du code général des impôts n'a pas été déposée dans le délai prévu aux mêmes 3 et 3 bis, le délai dans lequel la répartition des fonds doit être réalisée est prolongé de soixante jours.

A l'expiration de ces délais, la partie la plus diligente peut se pourvoir en référé devant la juridiction compétente du lieu de l'élection du domicile, qui ordonne soit le dépôt à la Caisse des dépôts et consignations, soit la nomination d'un séquestre répartiteur.

Lorsque le prix de la vente est définitivement fixé, l'acquéreur, à défaut d'entente entre les créanciers pour la distribution amiable de son prix, est tenu, sur la sommation de tout créancier, et dans la quinzaine suivante, de consigner la portion exigible du prix, et le surplus au fur et à mesure de l'exigibilité, à la charge de toutes les oppositions faites entre ses mains ainsi que des inscriptions grevant le fonds et des cessions qui lui ont été notifiées.

 

Publié le 20/05/2018, vu 545 fois, 0 commentaire(s), Auteur : christophe MORHAN

Si vous recevez un chèque sans provision, vous pouvez quand même en demander le paiement par la suite. La procédure se fait avec l'accord de l'auteur du chèque (procédure amiable) ou sans (procédure forcée).

Si vous recevez un chèque sans provision, vous devez d'abord essayer d'en obtenir le paiement en vous adressant à l'émetteur du chèque. Si cette démarche échoue, vous pouvez vous adresser à un huissier de justice.

Le certificat de non-paiement concerne nécessairement un chèque d'un montant supérieur à 15 €. Pour un montant inférieur, le chèque est payé par la banque du débiteur.

Phase amiable

Après l'émission d'un chèque sans provision, la banque de l'émetteur du chèque informe votre banque que le paiement ne peut pas être assuré.

Votre banque vous adresse une attestation de rejet de chèque pour défaut de provision.

L'attestation indique enfin qu'à défaut de paiement ou de constitution de la provision à l'issue du délai de trente jours à compter de la première présentation un certificat de non-paiement pourra être, sur demande du bénéficiaire, délivré dans les conditions de l'article L. 131-73. L'attestation est annexée au chèque lors de sa restitution au présentateur.

Vous pouvez alors pendant un délai de 30 jours :

-  demander une nouvelle présentation du chèque,

-  demander directement à l'émetteur du chèque de régulariser la situation,

en alimentant son compte bancaire ou en payant par un autre moyen.

-  Au terme de 30 jours sans paiement, si le chèque est d'un montant supérieur

à 15 €, la banque de l'émetteur du chèque vous remet un certificat de non-paiement :

soit à votre demande auprès de la banque de l’émetteur du chèque

soit d'office, dans le cas d'une nouvelle présentation de chèque infructueuse.

Le certificat de non-paiement prévu par l'article L. 131-73 doit être conforme à un modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, et du ministre chargé de l'économie. Il doit comporter tous renseignements permettant d'identifier le tireur et le tiré, ainsi que les numéro et montant du chèque dont le paiement a été refusé. Ce certificat est délivré par le tiré au plus tard quinze jours après la demande du porteur. Le certificat de non paiement doit être signé par le banquier.

Dans le cas d'une nouvelle présentation infructueuse et passé le délai de trente jours prévu à l'article L. 131-73, le banquier tiré délivre d'office le certificat de non-paiement au porteur du chèque, le cas échéant par l'intermédiaire du banquier de celui-ci. Cette délivrance se fera sans frais pour le porteur.

Lorsque le titulaire du compte est soumis à l'obligation d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers et que le montant du chèque impayé est supérieur à un montant déterminé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, et du ministre chargé de l'économie, le tiré dénonce au greffier du tribunal de commerce ou, le cas échéant, du tribunal de grande instance statuant en matière commerciale dans le ressort duquel se trouve le domicile du titulaire du compte, le certificat de non-paiement établi en application de l'article L. 131-73.

Le certificat de non-paiement fait l'objet d'une publicité par le greffier dans les conditions fixées par les articles L. 511-56 à L. 511-60 du code de commerce et les dispositions réglementaires prises pour leur application et par les articles R. 511-2 à R. 511-11 du code du commerce.

La remise du certificat de non-paiement vous permet de passer de la phase  amiable au recouvrement forcé en vous adressant à un huissier.

Phase forcée

La notification effective ou, à défaut, la signification du certificat de non-paiement au tireur par ministère d'huissier vaut commandement de payer.

L'huissier de justice qui n'a pas reçu justification du paiement du montant du chèque et des frais dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la notification ou de la signification délivre, sans autre acte de procédure ni frais, un titre exécutoire.

En tout état de cause, les frais de toute nature qu'occasionne le rejet d'un chèque sans provision sont à la charge du tireur. Les frais perçus par le tiré ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

A compter de l’émission du titre exécutoire, l’huissier peut alors procéder à l’encontre du tireur du chèque par voie d’exécution forcée (saisies mobilières, saisie des rémunérations du travail ou assimilées, etc…

Publié le 19/05/2018, vu 404 fois, Auteur : christophe MORHAN

Les huissiers de justice peuvent, commis par justice ou à la requête de particuliers, effectuer des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu'à preuve contraire.

La jurisprudence exige pour la fiabilité du constat le respect d'une phase préparatoire :les huissiers, selon elle, doivent décrire le matériel ayant servi aux constatations ; indiquer l’adresse IP de l’ordinateur ayant servi aux opérations de constat ; vider les caches de l’ordinateur préalablement à l’ensemble des constatations; désactiver la connexion par proxy ; supprimer l’ensemble des fichiers de navigation temporaires stockés sur l’ordinateur, ainsi que l’ensemble des cookies et l’historique de navigation.

​Face à la volatilité d'internet, le constat d'huissier n'est pas le remède miracle mais s'avère un outil efficace.

Publié le 19/05/2018, vu 478 fois, Auteur : christophe MORHAN
Les contribuables qui relèvent du régime réel d'imposition des revenus fonciers peuvent déduire, sous certaines conditions, les dépenses qu'ils réalisent au titre de l'administration et de la gestion des immeubles qui procurent des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Lire la suite ...

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