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La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt en date du 27 novembre 2013 qui apporte des précisions sur la sanction applicable en cas d’opposition irrégulière. La Haute Cour considère (au visa de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 et l'article 2374, 1° bis du code civil) que l’absence de distinction entre les quatre types de créances du syndicat, qui constitue un manquement à une condition de forme, a pour seul effet de faire perdre aux créances leur caractère de créances privilégiées et superprivilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires.

La Cour de cassation a rendu un arrêt en date du 27 novembre 2013 qui a apporté un éclairage intéressant concernant l’obligation de mise en concurrence pour les travaux de copropriété en application de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967. Les juges du droit considèrent aux termes de cette décision que l’obligation de mise en concurrence est respectée dès lors que des devis ont été demandés à deux ou trois entreprises dont le nom a été précisé pour chacun des lots et que les documents annexés à la convocation à l’assemblée générale décrivaient de façon suffisamment précise le détail des différents travaux prévus ainsi que leur coût global et par lots.

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a eu l’opportunité de se prononcer pour la première fois, dans un arrêt du 13 novembre 2013, sur une question concernant le déroulement des assemblées générales de copropriétaires à savoir : un copropriétaire peut-il déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale ? La Cour de cassation a répondu pour la négative en affirmant de manière succincte qu’ « un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale ».

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de statuer dans un arrêt du 13 novembre 2013 sur le statut des décisions intervenues dans le cadre d'assemblées "informelles", non régulièrement convoquées ou irrégulières. Selon la Haute Cour, elles ne sont pas inexistantes, mais annulables. Une décision d’assemblée générale existe dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote. En d’autres termes, les irrégularités d’une assemblée générale, tenant à une absence de convocation ou à une convocation irrégulière à la suite de l’expiration du mandat du syndic, ne rendent pas les décisions prises inexistantes mais annulables.

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré dans un arrêt du 29 octobre 2013 qu’une procédure d’expulsion engagée à l’encontre d’un locataire est opposable à son épouse dès lors que celui-ci ne justifie pas avoir porté, par une démarche positive, à la connaissance du bailleur, le fait qu’il était marié en application de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 2 octobre 2013 que l’agent immobilier est débiteur d’une obligation de conseil à l’égard d’un l'acquéreur éventuel d'un bien immobilier de telle sorte qu’il doit mettre en garde son client sur les risques liés à l’opération de défiscalisation. A défaut, l’agent immobilier devra indemniser son client de l’intégralité du préjudice subi.

La 1ère chambre civile de la cour de cassation a considéré dans un arrêt du 11 septembre 2013 que la responsabilité d’une banque devait être engagée, d’une part, pour défaut d'information et de conseil dans le cadre d'un investissement locatif défiscalisant, et d’autre part pour non-respect de son devoir de mise en garde au titre de l'octroi du prêt.

La Cour de cassation dans un arrêt du 2 octobre 2013 n°12-19481 précise la portée de l’exonération de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 qui permet à un syndic d’agir en justice sans avoir obtenu au préalable une autorisation d’une décision de l’assemblée générale en cas d’action en recouvrement de créance. La Cour juge ainsi que l’action du syndicat des copropriétaires en remboursement d’une facture de travaux est une action en réparation du préjudice causé au syndicat par une violation du règlement de copropriété ou une atteinte aux parties communes et nécessite une autorisation de l’assemblée générale.

La Cour de cassation a considéré dans un arrêt du 2 octobre 2013 qu’il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente en application des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Une cave aménagée et transformée en réserve doit entrer dans le calcul de la superficie des parties privatives vendues.

La Cour de cassation a jugé dans une décision du 22 mai 2013 qu’une société est un emprunteur averti si son dirigeant l’est lui-même, et ne peut justifier d’un droit à être mise en garde.