RYBIA IMMOBILIER
Bienvenue sur le blog de RYBIA IMMOBILIER
Publié le 17/07/2016, vu 1417 fois, 0 commentaire(s), Auteur : RYBIA IMMOBILIER
L’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente, ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
Depuis 2006 le "DDT" regroupe en un document unique les états, constats et diagnostics techniques obligatoires destinés à l’information des acquéreurs lors de la vente des biens immobiliers.

Lire la suite ...
Publié le 12/07/2016, vu 1531 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER

La loi n°2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte (LTECV) généralise la répartition des frais de chauffage, dispositif qui prévoit une facturation à l’occupant en fonction de ses consommations. 

Ces dispositions sont prévues par le décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée et à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs et précisées dans l’arrêté du 27 août 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs modifié par l’arrêté du 30 mai 2016.

Ces textes renvoient aux articles R.241-7 à R.241-13 du code de l’énergie.

Ainsi, d’ici décembre 2019, tout immeuble collectif disposant d’un système de chauffage commun et fournissant à chacun des locaux occupés à titre privatif une quantité de chaleur réglable par l’occupant devra mettre en place des appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local, sauf impossibilité technique ou coût excessif résultant de la nécessité de modifier l’ensemble de ...



Lire la suite ...
Publié le 19/09/2015, vu 1199 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER
Après plusieurs atermoiements, le décret définissant le contrat type de syndic de  copropriété et les prestations particulières a été publié au Journal officiel du 28  mars 2015.
Dès sa parution, ce texte a suscité de vives critiques, en particulier de la part de certains rnernbres du  Conseil  National de la Gestion et de la Transaction Immobilières (CNTGI) ; mis en place précisément par la loi ALUR.
            ·
Si le décret lui-même n'offfe que peu d'intérêt, l'essentiel est ailleurs. Il s'agit des deux annexes qui l'accompagnent ; l'annexe 1 étant consacrée au contrat type stricto sensu, l'annexe 2 comportant la liste limitative des prestations particulières pouvant  donner  lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire.

TEXTE DU DECRET DU 26 MARS 2015

Le décret proprement dit est très peu disert. Quatre articles apportent de rares éclaircissements sur la manière dont va être encadrée l'activité de syndic dans ses rapports avec le syndicat des copropriétaires.

L'article 1er attache une attention particulière à la ...



Lire la suite ...
Publié le 12/05/2015, vu 1674 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER

CA  Aix-en-Provence,   18 nov.  2014,   n° 13/02749  :   JurisData n° 2014-028722

(...)

Exposé  du  litige:

Par  contrat  en date du  1er avril  2006,  le syndicat  des  copropriétaires I'A... à Marseille, a confié  l'entretien  de ses espaces verts à la  société J.S.

Ce  contrat  a  été conclu  pour  un  an  à  compter  du  15  mars 2006 renouvelable  tacitement  à défaut de renonciation  d'une  partie deux mois avant l'échéance.

Par courrier  du  23 juin 2011, le Syndicat des copropriétaires  a informé  la  société J.S. que  l'assemblée  générale  avait décidé de résilier le contrat à la date du 31  août 2011 en application de l'article  L136-1 du Code de la consommation  dans sa rédaction issue de la loi du 3  janvier  2008  dite  loi  Chatel.

La société J.S. a  assigné le Syndicat des copropriétaires devant  le  tribunal d'instance  de Marseille aux  fins  d'obtenir la somme de 1.604,23  euros au titre  des ...



Lire la suite ...
Publié le 11/05/2015, vu 1863 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER

CA  Aix-en-Provence,17• ch., 18 nov. 2014,  n° 13/20679   et  13/20677  :

JurisDatan° 2014-033476

(...)

Sur le licenciement pour faute grave

Attendu qu'il y a lieu d'examiner les divers griefs reprochés à M.M.D.O. par la lettre de  licenciement du 4 décembre 2009, qui fixe les limites du litige:

a) absences à la loge entre 17 et 20  heures et remplacement par son épouse

Attendu  que le contrat  de travail   précise, page 2, que  la loge  de  la copropriété se  devait d'être ouverte de 15h30 à 20h00; que l'employeur verse  aux débats un constat d'huissier rapportant que les 2, 6 et·10 novembre  2009, la loge était, aux  alentours  de 18h00, fermée et inoccupée, la femme de M. MDO venant l'ouvrir et s'y installer entre 18h45 et 19h00, que les descriptions précises de  l'huissier ne permettent aucunement de retenir qu'il aurait confondu la loge avec une  guérite se trouvant  à l'entrée de la copropriété ainsi que  l'appelant le soutient; que l'attestation de Mme N.R ...



Lire la suite ...
Publié le 03/03/2015, vu 922 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER

Jusqu’à la loi ALUR du 24 mars 2014, l’obligation d’installation du détecteur de fumée incombait à l’occupant, que celui-ci soit locataire, propriétaire ou occupant à titre gratuit. Toutefois, elle incombait au propriétaire non occupant, notamment, pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées.

La loi ALUR a mis à la charge du propriétaire-bailleur l’obligation d’installer un détecteur normalisé.  Lors d’une mise en location, le propriétaire-bailleur doit s’assurer du bon fonctionnement du détecteur lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Il revient toutefois au locataire de  veiller à l’entretien et au bon fonctionnement du dispositif.  Il doit, notamment, remplacer les piles et tester régulièrement l’appareil. Si nécessaire, il doit remplacer le détecteur. En revanche, s’il s’agit d’une location saisonnière, d’un foyer, d’un logement de fonction ou d’une location meublée, cette obligation d’entretien incombe au propriétaire-bailleur.

Pour les logements occupés par un locataire au moment de l’entrée en vigueur de l’article 1er de la loi n° 2010-238 du 9 mars ...



Lire la suite ...
Publié le 10/12/2014, vu 18518 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER

En préalable, il convient de rappeler que les gardiens et concierges d'immeubles ne relèvement pas des dispositions de droit commun du Code du travail relatives à la durée de travail (articles L7211-1 et L7211-2), mais sont régis par la convention collective nationale de travail des gardiens concierges et employés d'immeuble N° 3 144 du 11 décembre 1979.

Les gardiens d'immeuble et concierges appartiennent à la catégorie "B" et sont nécessairement logés. Ils effectuent leur tâches dans le cadre d'une amplitude horaire qui pouvait atteindre 50 heures par semaine (l'amplitude journalière pouvant atteindre 13 heures coupée par un temps de repos).

Les partenaires sociaux ont décidé de réduire de 2 heures 30 par semaine, l'avenant N°84 ramenant l'amplitude de 50 heures à 47 heures 30.

La période maximale d’exécution des tâches et, le cas échéant, de permanence des salariés de catégorie B est donc ramenée de 50 heures à 47 h 30 hebdomadaires. Cette réduction est répartie à raison de 1 demi-heure par jour du lundi au vendredi sauf dispositions contractuelles entre salarié et employeur.

Les salariés qui auraient bénéficié d’une réduction de leur ...



Lire la suite ...
Publié le 26/11/2014, vu 832 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris en date du 5 juin 2014 fait état des conséquences, en cas de vente, d’absence de modification du règlement de copropriété concernant un changement d’affectation de lots autorisé par l’assemblée.

Lire la suite ...
Publié le 11/10/2014, vu 1735 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER

A partir du 1er juillet 2015, la possibilité "d'auto-remplacement" des gardiens sera supprimée ; l'indemnité conventionnelle due pour les remplacements de moins de deux mois sera par ailleurs   réduite à 10 %.

Les modalités de remplacement des gardiens disposant d'un logement de fonction seront alors les suivantes :

le salarié pourra choisir son remplaçant, ce choix devant recevoir l'agrément de l'employeur dans un délai de huit jours ;

si l'employeur refuse le remplaçant proposé, il pourvoira lui-même au remplacement du salarié. Le remplaçant ne pourra toutefois pas être un salarié logé (catégorie B), la mise à disposition du logement de fonction ne pouvant être imposée au salarié titulaire.

La rémunération du remplaçant continuera comme par le passé d'être majorée de l'indemnité légale de fin de contrat (10 %), de l'indemnité compensatrice de congés payés et du prorata de gratification (13e mois).

La majoration prévue pour les remplacements d'une durée inférieure à 2 mois sera cependant abaissée de 50 % à 10 % à partir du 1er juillet 2015.

Source LEGIFRANCE :

...

Lire la suite ...
Publié le 11/06/2014, vu 2078 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER

CA Paris, pôle 4, 17 OCt. 2013, n° 10/09625, Y. c/ P. : jurisData n° 2013-032703

( ... )

En vertu d'un acte notarié du 24 octobre 2007, M. Bernadino P., Mme Réjane G. épouse P. et M Philippe P. (ci-après les consorts P.) ont vendu à M. Huaikuo Y. et à son épouse Patricia H. un appartement dans un immeuble soumis au régime de la copropriété situé au [ ... ]. Les parties ont notamment convenu au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel que « tous les travaux votés avant la date des présentes restent à la charge du vendeur, l'acquéreur ne supportera la charge que des travaux votés à compter de ce jour »,

Faisant valoir que lors de ses assemblées générales des 25 octobre 2007 et 16 juin 2008, la copropriété est revenue sur la résolution du 19 juin 2007 portant sur le remplacement de chutes et colonnes d'eau puis qu'elle a définitivement abandonné ces travaux, les consorts P. ont sollicité à l'amiable puis judiciairement le remboursement de la somme de 3551 euros retenue sur le prix de vente en exécution de la clause citée ci-dessus.

Par jugement en date du 25 février 2010, le tribunal d'instance ...



Lire la suite ...
Publié le 09/12/2013, vu 3629 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER

CA Paris. pôle 4. 9" ch .• 7 févr. 2013. n? 11/15879. Linord c/ Standaert :

JurisData n° 2013-002915

( ... )

Il résulte de la copie de l'avis de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception du 8 janvier 2008, distribuée le 9 janvier 2008,que c'est bien Mme Lacord, concierge de l'immeuble, qui a réceptionné le courrier destiné à Mme Linord, l'avis portant sa signature et la mention P/Lacord.

Si le contrat de travail liant cette employée d'immeuble au syndicat des copropriétaires ne prévoyait pas et ne pouvait d'ailleurs pas prévoir, s'agissant d'un mandat donné par les occupants de l'immeuble que Mme Lacord pouvait recevoir les envois recommandés destinés aux occupants de la résidence, il résulte des nombreuses attestations des résidents de l'immeuble versées aux débats que Mme Lacord le faisait de manière habituelle depuis plusieurs années avec leur accord, de même qu'est produite l'affiche établie le 18 mars 2010 par le Conseil syndical qui mentionne: "la distribution des courriers recommandés et paquets, service rendu à titre bénévole par les gardiens (non prévu dans leur contrat de travail) est momentanément suspendue" ...



Lire la suite ...
Publié le 14/11/2013, vu 2030 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER

L'article 30, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 n'impose pas que les travaux soumis à autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux que l'assemblée générale n'a pas autorisés. Le projet peut être amélioré, complété et ainsi soumis pour la première fois en cause d'appel aux fins d'autorisation judiciaire en application de l'article 566 du Code de procédure civile, s'agissant de la conséquence ou du complément des demandes initiales. Tel est bien le cas de l'espèce dès lors que les différences entre le projet soumis à l'assemblée et son modificatif soumis à la cour sont loin d'être « notables» comme il est prétendu (1er arrêt).

Concernant la demande d'autorisation judiciaire des travaux de rem placement de la porte de l'atelier, refusée par l'assemblée générale, il y a lieu de retenir que le projet, imparfait et insuffisamment abouti, discutable sur le plan esthétique en ce qu'il ne respecte pas l'harmonie de l'immeuble à l'examen des croquis communiqués, n'est pas constitutif d'une amélioration au sens de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965. Il appartient aux époux copropriétaires de déposer un meilleur ...



Lire la suite ...
Publié le 16/09/2013, vu 2451 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER

Cass 3e civ., 10 juill. 2013, n°12-14.569, FS-P+B+I, Sté Alhel et Alhelsamie c/ Synd. Ensemble Immobilier Vercingétorix à Argenteuil (pourvoi c/CA Versailles, 30 janv. 2012) : JurisData n° 2013-014563

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 30 janvier 2012), que la société Alhel et la société Alhelsamic (les sociétés), propriétaires de lots dans un groupe d'immeubles en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Vercingétorix (le syndicat) en contestation de leur compte individuel de charges, remboursement des sommes facturées au titre des charges d'eau, afin de faire déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges communes spéciales d'entretien et d'étanchéité de la toiture des bâtiments A et B et qu'une mesure d'instruction soit ordonnée pour l'établissement d'une nouvelle répartition de ces charges;

Sur le troisième et quatrième moyens réunis:

Attendu que les sociétés font grief à l'arrêt de dire que la décision des premiers juges de réputer non écrite la clause de répartition des charges d'entretien et d'étanchéité des toitures des bâtiments A et B ne vaut que pour l'avenir, alors, selon le moyen:

1°/ que lorsqu'une disposition d'un règlement de copropriété est réputée non écrite, elle est censée n'avoir jamais existé et ne peut dès lors produire effet, même pour le passé; qu'en décidant, pour cantonner dans le temps les effets de la décision, les juges du fond ont violé l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

2°/ que dans leurs conclusions d'appel, les SCI faisaient valoir qu'eu égard à l'assemblée générale du 22 septembre 2010, qui ne s'est pas prononcée, et à l'assemblée générale du 24 mai 2011, qui a missionné un expert géomètre sur le fondement de l'article 10 de la loi na 65-557 du 10 juillet 1965, elles étaient en droit, sur le fondement de l'article 5 et 11 de la loi, de solliciter du juge qu'il procède à la nouvelle répartition des charges communes générales; qu'en omettant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 5 et 11 de la loi na 65-557 du 10 juillet 1967 ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement relevé que lorsqu'il répute non écrite une clause de répartition de charges, le juge doit procéder à une nouvelle répartition, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la décision de réputer non écrite une telle clause ne peut valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée; ( ... )

Rétroactif ou pas rétroactif, tel est le récurrent problème des conséquences de l'annulation d'une clause de répartition des charges en vertu de l'article 43 de la loi.

La jurisprudence a été divisée et la position de la Cour de cassation a été fluctuante.

Dans un premier temps, elle a jugé que la décision d'annulation n'était pas rétroactive de sorte que les sommes versées par des copropriétaires en application de la clause illégale n'étaient pas restituables (Cass. 3e civ., 3 nov. 1990: D. 1990, inf. rap. p. 134. - Cass.B" civ., 10 oct. 1995: Loyers et copr. 1996, comm. 405.- Cass 3e civ., 3 juill. 1996: Loyers et copr. 1998, comm. 405) ;

Puis la cour opère un revirement dans une série de nouveaux arrêts en faveur de la rétroactivité de la décision judiciaire, ouvrant alors la possibilité de réclamer la restitution des charges indûment perçues (Cass. 3e civ., 9 juin 1999: Loyers et copr. 1999, comm. 226. - Cass 3e civ., 20 déc. 2000: lCP G 2001, IV, 1331. - Cass 3e civ., 2 mars 2005, n° 03-16.731 :JurisData na 2005-027253; Loyers et copr. 2005, comm. 98. - Cass 3e civ., 27 sept. 2005, n° 03-12.402 : jurisdata N° 2005-030160; Loyers et copr. 2005, comm. 229).        

Pourtant certains tribunaux ne se sont pas ralliés à l'analyse de la Cour suprême (L'arrêt rendu par la cour d'appel de PARIS en date du 24/3/2013 qui écarte la rétroactivité).

Le présent arrêt se prononce sans ambiguité : la décision judiciaire d'anulation n' a d'effet que pour l'avenir. 

Publié le 01/02/2013, vu 3622 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER
Tout licenciement pour motif personnel doit être justifié par une cause réelle et sérieuse (C. trav., art. L. 1232-1). Or, l’affaire jugée par la chambre sociale de la Cour de cassation portait précisément sur l’existence, discutée, d’une telle cause.

Lire la suite ...
Publié le 18/12/2012, vu 3032 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER
Le décret n° 2012-1342 du 3 décembre 2012 vient de préciser les modalités de vote et de réalisation du diagnostic de performance énergétique collectif et de fixer le contenu du plan de travaux d’économies d’énergie.

Lire la suite ...
Publié le 30/10/2012, vu 1483 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER
A COMPTER DU 25 DECEMBRE 2013, LA TENEUR MAXIMALE AUTORISEE DE PLOMB DANS L’EAU SERA REDUITE A 10 MICROGRAMMES PAR LITRE (CONTRE 25 MICROGRAMMES PAR LITRE AVANT CETTE DATE).

Lire la suite ...
Publié le 18/06/2012, vu 10117 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER
Réaliser des travaux n'est pas forcément chose aisée. Il faut déterminer avec précision leur objet, suivre leur avancée, procéder à leur réception… Cette dernière étape est cruciale car elle met en jeu le syndic, en tant que représentant du syndicat.

Lire la suite ...
Publié le 14/06/2012, vu 2827 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER
  Le syndicat des copropriétaires est très souvent confronté à des actions judiciaires, et notamment : en responsabilité lorsqu’un dommage provient de parties communes, en garantie de travaux réalisés sur les parties communes, en exécution des contrats passés avec les fournisseurs, La particularité du régime de la Copropriété, c’est que le Syndic doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour engager une action judiciaire (art

Lire la suite ...
Publié le 07/06/2012, vu 2462 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER
Un décret du 7 mai 2012 vient modifier les conditions d’entretien et le contrôle des ascenseurs.

Lire la suite ...
Publié le 28/05/2012, vu 2574 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER
L'action d'un copropriétaire à l'encontre d'un autre
copropriétaire qui s'est indûment approprié une partie
commune n'est pas subordonnée à un vote préalable de
l'assemblée générale.

Lire la suite ...
Publié le 28/05/2012, vu 3825 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER
La publication, postérieurement au règlement de copropriété, d'un nouvel état descriptif de division non contesté ne lui donne pas valeur contractuelle.

Lire la suite ...
Publié le 28/05/2012, vu 3186 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER
Les personnes morales ne sont pas exclues de la catégorie des non-professionnels bénéficiant des dispositions de l'article L. 136-1 du Code de la consommation relatives à la reconduction des contrats de prestations de services.

Lire la suite ...
Publié le 28/05/2012, vu 11789 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER
Le syndicat ne peut reprocher la transformation en locaux d'habitation de lots qualifiés dans l'état descriptif de division de garages et de remises, n'étant porté atteinte ni à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.

Lire la suite ...
Publié le 30/04/2012, vu 2042 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER
Chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

Lire la suite ...
Publié le 30/04/2012, vu 5478 fois, Auteur : RYBIA IMMOBILIER
Chambres de services et copropriété ne font pas bon ménage : suroccupation, dégâts des eaux, nuisances sonores... Afin de limiter la possibiliter d'occuper les chambres de services, certaines coporpriétés n'autorisent pas les travaux sollicités comme le raccordement aux canalisations communes. Cependant, lorsque l'assemblée refuse de donner l'autorisation prévue à l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, le ou les copropriétaires intéressés peuvent engager la responsabilité du syndicat

Lire la suite ...

PAGES : [ 1 ] [ 2 ]