Place de parking indiquée dans le contrat au lieu de box.

Merci,

Je viens de voir votre message précédent. Je n’ai pas sûr d’avoir tout saisi.

Le syndicat des copropriétaires, c’est nous les copropriétaires c’est bien ça ? Et le syndic est notre interlocuteur avec les tiers. Mais est-ce que les actions individuelles sont possibles en ce qui concerne les parties communes ?

Je veux dire par là, est-ce que je peux moi-même en tant que copropriétaire réclamer que le sol des parties communes soit rectifié s’il ne respecte pas les normes DTU et le niveau de finition indiqué dans la notice, par exemple ? L’intervention précédente de Lingénu semble aller dans ce sens, mais comme vous êtes en désaccord.



En effet, ils n’ont pas été trop regardants, je serais ferme sur l’emploi du mot « garage » au lieu de « parking ». Merci pour la jurisprudence et les textes de loi.

Je rappelle mon intervention du 21/09/ à 08:42. :


Un acte de vente, rédigé par un notaire, consiste à établir une ou des conventions entre vendeurs et acquéreurs et, jusqu'à preuve du contraire, un contrat de réservation est une convention avec des clauses comme l'est un compromis de vente.


Effectivement il y a lapsus dans celle du 21/09/2024 à 17:45.

Pour ce qui est de la livraison des parties privatives (prise de possession) voir l'article L.261-5 du CCA.

Sachant que pour la jurisprudence un appartement est un immeuble distinct (page 319 du rapport annuel 2003 de la Cour de cassation).
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Article 15 de la loi du 10 juillet 1965 :


Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.

En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l'issue de l'instance judiciaire, l'action exercée dans l'intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.


Cet article ne prévoit pas (deuxième alinéa) qu'un copropriétaire puisse exercer seul des actions concernant les parties communes ; en revanche vous pourriez vous appuyer sur le troisième alinéa ; mais préalablement vous devriez, conformément à l'article 10 du décret du 17 mars 1967, faire inscrire une résolution pour que le syndic fasse constater ces malfaçons.

Si vous ne le saviez pas la jurisprudence dit comment doit être lue la loi et dans le cas où elle est silencieuse, obscure ou insuffisante (article 4 du Code civil) le juge... doit juger et dire ; c'est ce que l'on appelle la jurisprudence qui, contrairement à la loi (article 2 du Code civil) est rétroactive.
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Ok pour l'aspect juge et jurisprudence.

Pour la résolution à faire inscrire, j'imagine qu'il faut passer par la case AG et donc attendre l'année prochaine ?

Qu'en est-il à propos des l'articles 1792-6 ; 1604 et 1642-1 du code civil ? Vu que le syndic a plus ou moins des conflits d'intérêts avec le promoteur (vu qu'il a été nommé par lui) il doit il y avoir un moyen de passer outre ?

Par exemple, dans les parties communes du parking, le sol est irrégulier. D'après la description donnée (béton lissé) et les normes DTU, on devrait avoir environ 2mm sous règle de 20cm. Ici nous avons parfois 1cm sous cette règle et le syndic a répondu à cette affirmation quelque chose du genre "je ne pense pas que l'entreprise voudra venir rectifier ce problème". Le représentant du promoteur qui était présent ce jour-là a acquiescé. D'où le fait que je cherche à outrepasser le syndic, chose que j'ai plus ou moins faite en envoyant des emails concernant ces problématiques à diverses personnes du promoteur. Le promoteur m'a répondu qu'ils vont y réfléchir et me répondre d'ici peu.

Pas obligatoirement ; vous appliquez l'article 8 du décret du 17 mars 1967 :


La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.

Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.

Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.

Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l'administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l'article 62-7, de tous les pouvoirs de l'assemblée générale. Lorsqu'il n'est investi que d'une partie de ces pouvoirs, les dispositions des alinéas précédents ne s'appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l'assemblée générale et le conseil syndical.


Comme vous donnez l'impression d'être investi, si j'ai un conseil à vous donner c'est de prendre connaissance de la loi du 10 juillet 1965 et pour son application du décet du 17 mars 1967 ; vous en retirez d'abord l'important puis les détails en fonction du problème posé.
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Merci, ça marche, je m'y attelle dès que possible.

Merci pour cette réponse détaillée. C'est rassurant.

172sp le 21/09/2024 à 11:48 :

Quand je vois sur le contrat final la ligne suivante "L'ACQUEREUR donne mandat au syndic à l'effet d'effectuer toutes déclarations relatives aux parties communes." Je me demande si je ne la ferais pas aussi rectifier pour ne pas perdre tout pouvoir en cas de défaut non réparé dans les parties communes. Le syndic ayant été nommé par le promoteur, mais tout de même ratifié en AG.
L'acte VEFA étant un contrat dans lequel chaque contractant s'engage à respecter toutes les clauses et il serait très étonnant qu'une telle rectification soit acceptée par le promoteur, sinon il faudrait rectifier tous les contrats.

Le contrat est régi par ce sous-titre du Code civil et en particulier par l'article 1105 :


Les contrats, qu'ils aient ou non une dénomination propre, sont soumis à des règles générales, qui sont l'objet du présent sous-titre.

Les règles particulières à certains contrats sont établies dans les dispositions propres à chacun d'eux.

Les règles générales s'appliquent sous réserve de ces règles particulières.


En signant l'acquéreur VEFA est soumis aux règles particulières de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires est le maître d'ouvrage des parties communes et son mandataire est le syndic qui le représente vis à vis des tiers et ceci à la date de la livraison des parties communes.

Les parties communes sont en indivision forcée (Cour de cassation du 12 octobre 2010 pourvoi n° 09-12.082) et étrangères au droit commun de l'indivision résultant des articles 815 et suivants et 1873-1 et suivants du code civil (Cour de cassation du 11 décembre 2007 pourvoi n° 06-16.642).

L'article 1641-2 du Code civil n'existe pas contrairement au 1642-1 et l'article 1792-6 concerne le contrat de louage.

Pour le 1642-1 il faut faire attention au terme « immeuble » qui pour un immeuble bâti signifie une construction qui se trouve en état d'être utilisée en tant que telle (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20), mais aussi un lot qui est jurisprudentiellement un immeuble.

Le bâtiment en lui-même (parties en indivision forcée) est réceptionné par le syndicat représenté par son syndic et les lots individuellement par les différents acquéreurs.

C'est la loi du 10 juillet 1965 qui s'impose et pas la lecture incomplète de l'article 1641-2 du Code civil.

De plus la clause qui donne mandat au syndic ne fait que reprendre ce qu'impose la loi du 10 juillet 1965 et son absence ne voudrait pas dire que chaque copropriétaire doit être présent et signer le document de remise des parties communes.

Il n'y a aucune faille malgré les efforts de certain(s).
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Libre à vous, après de nouvelles modifications pour essayer de retomber sur vos pattes, de continuer et que l'on vous laisse continuer, à envoyer 172sp dans le mur par égocentrisme en lui conseillant de renier un engagement contractuel qui rappelle une obligation que lui impose la loi du 10 juillet 1965.

Je n'ai jamais dit que le 1642-1 ne s'appliquait pas en copropriété mais qu'il fallait savoir l'interpréter et faire la différence entre l'immeuble bâti proprement dit (parties communes) et les lots (parties privatives) que sont aussi des immeubles.


Pour le 1642-1 il faut faire attention au terme « immeuble » qui pour un immeuble bâti signifie une construction qui se trouve en état d'être utilisée en tant que telle (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20), mais aussi un lot qui est jurisprudentiellement un immeuble.


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Bonjour,

J’entends vos arguments.

J’ai commencé à lire la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, cela m’a apporté quelques précisions sur d’autres points que je n’avais pas trop soulevés. Merci.

En ce qui concerne la réception, j’avais lu un guide PDF de l’ARC à cette adresse :

https://checkmy-house.fr/wp-content/uploads/2020/10/Copropriete_-neuve_Comment_prendre_livraison_des_parties_communes-_11.06.13.pdf

Le guide date de 2013 et indique que la loi est assez floue à ce sujet, et qu’il n’existe pas de jurisprudences claires à ce propos. Peut-être que la situation a changé depuis. En tout cas, j’ai tenté de suivre les indications du guide, et de rester dans la procédure du promoteur pour le moment. Bien que j’ai quand même montré du doigt certains défauts directement au promoteur en court-circuitant le syndic.

Cela m’étonne quand même qu’il n’existe pas une jurisprudence où quelqu’un va à l’encontre du promoteur sans passer par le syndic. Dans le pire des cas, je pourrais éventuellement expliquer ma situation sur les réseaux sociaux, si le promoteur est vraiment borné.



Pour la partie garage, le notaire du promoteur est en congé jusqu’au 25, je verrais sa réponse d’ici là. J’espère que le sujet va persister, car j’ai remarqué que mes sujets avaient tendance à disparaitre ainsi que mon compte. C’est déjà la troisième ou quatrième fois que je refais le même compte.

L'ARC, sans doute à raison, est l'ennemi des syndics et trouve que le conseil syndical n'a pas assez de pouvoirs et pousse à ce qu'il obtienne d'être une personne morale au même titre que le syndicat.

Ils ont défendu devant un certain JPM-COPRO qu'un conseil syndical pouvait adhérer à l'ARC, qui est une association 1901, alors qu'il faut être une personne, physique ou morale pour en être membre.

Article 1 d la loi 1901 :

L'association est la convention par laquelle deux ou plusieurs personnes mettent en commun, d'une façon permanente, leurs connaissances ou leur activité dans un but autre que de partager des bénéfices. Elle est régie, quant à sa validité, par les principes généraux du droit applicables aux contrats et obligations.
Donc il y a pour le moins partialité puisque pour l'ARC la situation idéle et acceptable serait que le syndic soit épaulé et contrôlé par le conseil syndical lors de la remise des parties communes.

Mais l'on pourrait lui rétorquer à propos de la situation inacceptable qu'il n'existe pas de jurisprudence et que le conseil syndical n'a pas les compétences d'un maître d'oeuvre, ou d'un professionnel, indépendant.

Je pense q'une situation normale idéale et acceptable serait que le syndic soit assité par un maître d'oeuvre extérieur comme je l'ai préconisé le 21/09/2024 à 17:45 :

Le syndic n'étant pas un professionnel du bâtiment, un promoteur sérieux provoquera, avant la réception des parties communes, une assemblée générale pour faire nommer un maître d'oeuvre extérieur pour assister à la remise et constater les évenuelles malfaçons ; ce qui n'empêche pas chaque copropriétaire de vérifier et d'en découvrir à leur tour qu'ils signaleront par LRAR au syndic provisoire.
Et j'ajouterais d'en faire part au conseil syndical, dont le rôle est de contôler le syndic, pour voir si ce dernier a bien pris en compte les remarques sur d'éventuelles malfaçons et a agi en fonction.

Pour la présence du conseil syndical c'est à la discrétion du syndic et j'ajouterais qu'il n'existe aucune jurisprudence qui impose, dans toutes les situations, la présence du conseil syndical pour qu'il puisse le contrôler pas plus qu'une éventuelle sanction pour cet oubli.

En cas de non convocation par le syndic l'on peut agir comme je l'ai préconisé dans mes interventions du 22/09/2024 à 14:21 et 15:10 en « informant » le syndic qu'il est toujours à temps de le révoquer au vu du point VIII de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Rappel du dernier alinéa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 :

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
... et non pas chaque copropriétaire ; et c'est le syndic qui est le mandataire du syndicat et non pas le conseil syndical.

Mais je remarque que l'ARC ne dit pas, qu'en cas de la situation qu'il ptétend inacceptable, qu'il faille aller en justice.
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Je comprends.

En fait j’ai fait une première réclamation au syndic et promoteur par LRAR en faisant une liste de tout ce que j’avais observé (environ 3 pages de réserves) et en indiquant le caractère dangereux de certains points. Par la suite, j’ai pu venir à deux reprises lorsque syndic et promoteur étaient présents. Ils ont noté quelques problématiques, mais la visite n’était tout de même pas trop précise. Je trouve que tous ces professionnels manquent sérieusement d’engagement ces dernières années. Un peu comme si rien n’était important et que tout était une blague… Le fait qu’il y ait l’équivalent d’un robinet ouvert qui s’écoule de gaines électriques ne les choquent pas on dirait.

Je n’ai donc pas hésité à envoyer des réserves complémentaires par email, ainsi que des photos des choses les plus choquantes.

Jusqu’à quel point, on verra bien, c’est sûr que je ne vais pas aller jusqu’à la requête à la CEDH. Mais ça me sera formateur pour la suite. Tout comme la lecture des textes de loi.