Modification du règlement de copropriété par arbitrage,

Sujet vu 243 fois - 16 réponse(s) - 1 page(s) - Créé le 21/04/17 à 14:36

Branquart Nicole, Pyrénées-Atlantiques, Posté le 21/04/2017 à 14:36
8 message(s), Inscription le 21/04/2017
bonjour

notre syndic a fait voter en 2009 un modificatif du réglement de copropriété "applicable" dés le vote de l'AG mais à ce jour pas encore enregistré aux Hyphtéques
en 2011 il a fait voter un arbitrage portant sur une nouvelle répartition des charges.
Depuis 2014 il applique le nouveau calcul alors que :
le modificatif n'a jamais été enregistré et l'arbitrage jamais fait
quelles peuvent être les conséquences sur les AG passées, et sur les charges appelées selon un calcul non validé par un jugement

si je me base sur la logique :comment peut-on appliquer un calcul qui dépend d'un jugement non effectué au prétexte que les décisions d'AG sont souveraines

merci de votre avis

Nicole

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santaklaus, Ain, Posté le 23/04/2017 à 11:07
120 message(s), Inscription le 30/06/2016
Bonjour,

1- Comment est libellé la résolution d'AG entraînant le vote d'un arbitre portant sur une nouvelle répartition des charges.?

2- Concernant le modificatif du règlement de copropriété "applicable" dés le vote de l'AG mais à ce jour pas encore enregistré aux Hypothèques, un Notaire était il désigné lors de cette AG ?

SK

Branquart Nicole, Pyrénées-Atlantiques, Posté le 23/04/2017 à 16:32
8 message(s), Inscription le 21/04/2017
bonjour
AG 2011 arbitrage :
L'assemblée générale autorise le syndic a engager une procédure d'arbitrage à partir du projet de modificatif du règlement de copropriété établi en date du 30 /09/2010, le syndicat désigne comme arbitre le cabinet Ribeton géomètre expert ; le syndic est mandaté pour déposer le modificatif à l'étude de Maitre Dassy ou à défaut chez un notaire du ressort du lieu de situation de la copropriété , idem pour le compromis d'arbitrage
Il a été appelé la somme de 7671 € encaissée par le cabinet Ribeton pour le modificatif
il a été appelé la somme de 7500€ pour l'arbitrage, somme qui est restée en solde positif sur les comptes de la copropriété
(l'arbitrage n'a pas été réglé car surement pas exécuté )

santaklaus, Ain, Posté le 23/04/2017 à 19:02
120 message(s), Inscription le 30/06/2016
Bonjour,

1- Le syndic fait voter en 209 ou 2010 un modificatif du règlement de copropriété "applicable" dés le vote de l'AG mais à ce jour pas encore enregistré aux Hypothèques.

Sur ce point, le RCP modifié de 2009/2010 et voté s'applique entre les copropriétaires mais n'est pas opposable aux tiers tant qu'il n'est pas publié. Donc, la grille de répartition des charges est celle indiquée dans le RCP voté.

2- Le syndic fait fait voter un arbitrage portant sur une nouvelle répartition des charges.Depuis 2014 il applique le nouveau calcul alors que le modificatif n'a jamais été enregistré et l'arbitrage jamais fait.

Cette nouvelle répartition des charges du projet de 2009/2010 devait l'objet d'une procédure arbitrale, les fonds ont été appelés mais non transmis à l'arbitre. Donc aucune sentence arbitrale n'a été rendue. Donc c'est le RCP de 2010 voté qui s'applique.

Qui a décidé de ne pas transmettre les fonds à l'arbitre pour qu'il rende sa décision.
En AG, la somme de 7 500 € doit être restituée à la copro et le syndic doit transmettre le RCP tel quel au Notaire pour publication

SK

Branquart Nicole, Pyrénées-Atlantiques, Posté le 23/04/2017 à 20:08
8 message(s), Inscription le 21/04/2017
bonjour,
merci de votre réponse mais je ne comprends pas très bien ce que veut dire opposable aux tiers ?

le nouveau règlement s'applique m^me s'il n'est pas publié ?, mais les acheteurs depuis 2014 n'ont que l'ancien règlement dans l'acte d'achat puisque le nouveau n'est pas enregistré
pour la nouvelle répartition des charges cela devait être confirmé par un arbitrage suivi d'un exequatur, lequel doit ensuite être publié. Comme ce n'est pas le cas, le nouveau calcul des charges est-il légal et applicable alors que logiquement il dépend d'une sentence.

santaklaus, Ain, Posté le 24/04/2017 à 09:34
120 message(s), Inscription le 30/06/2016
Bonjour,

1- Le nouveau règlement s'applique t'il même si il n'a pas été publié ? OUI

Pour les copropriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel (c’est-à-dire les héritiers ou les légataires universels), le règlement de copropriété et ses modifications leur sont de plein droit opposables, ( c'est à dire qu'il s'applique à eux) qu’ils aient été ou non publiés.

Ainsi, la modification du règlement de copropriété votée régulièrement en assemblée générale est opposable (ou applicable) à tous les copropriétaires dès ce vote.

En qui concerne les tiers (acquéreurs et locataires notamment), le règlement de copropriété et ses modifications ne leur sont opposables ( applicable) qu’à partir de leur publication au fichier immobilier, formalité qui sera accomplie par le notaire (article 13 de la loi du 10 juillet 1965).

2- "Mais les acheteurs depuis 2014 n'ont que l'ancien règlement dans l'acte d'achat puisque le nouveau n'est pas enregistré "

Réponse : L'article 4 du décret de 1967 impose, lors de la vente d'un lot de copropriété, que l'acte de vente mentionne expressément que l'acquéreur a eu connaissance du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, ainsi que de leurs modifications respectives, lorsqu'ils existent et ont été publiés.

Le même article précise que si les actes précédemment mentionnés n'ont pas été publiés, ils s'imposent néanmoins à l'acquéreur s'il est expressément constaté dans l'acte de vente qu'il en a eu préalablement connaissance et a adhéré aux obligations en résultant. Donc qu'il eu connaissance du PV d'AG modifiant le règlement de copropriété.

3- L'Ag a décidé engagé une procédure d'arbitrage à partir du projet de modificatif du règlement de copropriété établi en date du 30 /09/2010.

Le projet de modification du règlement de copropriété a été voté avec une nouvelle répartition des charges et non publié
( voir ci dessus) qui devait faire l'objet d'une procédure d'arbitrage. Si rien n'a été fait et aucune suite donnée malgré l'appel des fonds pour l'arbitre cette nouvelle répartition s'applique tant qu'elle n'est pas modifiée. Elle est donc légal et applicable.

4- "Il a été appelé la somme de 7500€ pour l'arbitrage, somme qui est restée en solde positif sur les comptes de la copropriété "

Reste un mystère qui a décidé dans votre copro de ne pas donner suite à cette procédure, les fonds étant appelé et non transmis à l’arbitre désigné. Simple question à poser au syndic.

SK

Branquart Nicole, Pyrénées-Atlantiques, Posté le 24/04/2017 à 12:16
8 message(s), Inscription le 21/04/2017
bonjour
merci de votre réponse, donc tout est applicable même si ce n'est pas publié , on fini donc par se demander à quoi sert la publication !! le syndic n'a pas donné suite à l'arbitrage par négligence comme dans beaucoup d'autres dossiers
On ne pourra donc que lui reprocher que cette négligence qui apparement n'a pas de conséquence ???

Merci de toutes ces précisions mais je regrette que cette question ne soit pas plus pénalisante pour le syndic que l'on doit remettre en concurrence à la prochaine AG !!!

santaklaus, Ain, Posté le 24/04/2017 à 12:58
120 message(s), Inscription le 30/06/2016
Bonjour,

Je comprend votre désappointement. A quoi sert la publication ?

Lors de l'achat d'un appartement, vous avez connaissance via le notaire des 3 derniers PV d'AG et il vous remet le règlement de copropriété publié et vous informe de vos obligations.

Exemple: En 2017, vous achetez un duplex avec terrasse, le règlement de la copro dit que c'est une partie commune (vous avez à votre charge que l'étanchéité) . Mais, en 2010, lors d'un vote d'AG plusieurs années auparavant, il est précisé que la terrasse est une propriété exclusive et privative (vous avez à votre charge l'étanchéité et le gros oeuvre). Or, le règlement n'a pas été modifié dans ce sens. Si cette AG n'est pas portée à votre connaissance par le notaire, c'est le règlement qui s'applique ( partie commune ) et non la décision de et privative l'AG. Cette AG ne vous est pas opposable. D'où l’intérêt de la publication.

Quant à la négligence du syndic. Elle a des conséquences pour le nouvel acquéreur faute d'information sur cette AG dans mon exemple.
De plus, dans votre copro, c'est au conseil syndical ou tout autre copro de faire bouger le syndic depuis le vote d'AG de 2011 qui récolte les fonds qui dorment dans ses comptes. La négligence est, également, du côté de votre copro.

Encore une fois: demandez au syndic soit de restituer les fonds soit de poursuivre l'arbitrage et tenez moi au courant...

SK

beatles, Ain, Posté le 25/04/2017 à 17:37
253 message(s), Inscription le 23/06/2016
Bonsoir,

Avant tout il faudrait savoir si la nouvelle répartition des charges a été décidée (votée) conformément aux dispositions de l'article 11 de la loi n° 65-557 ; sinon elle est réputée non écrite (article 43 de la loi précitée).

Vu que ce ne serait pas un juge qui aurait décidé que l'ancienne grille était réputée non écrite (dernier alinéa de l'article 11), la seconde phrase de l'article 43 ne s'appliquerait pas.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256

Cdt.

Branquart Nicole, Pyrénées-Atlantiques, Posté le 25/04/2017 à 18:21
8 message(s), Inscription le 21/04/2017
bonjour
merci beaucoup mais là je suis un perdue dans les termes : non écrite ?? j'ai cru comprendre que se "montage" était contraire à l'article 43
le modificatif du règlement de copropriété a été proposé et voté à la majorité 24 en AG du 9/12/2009
la proposition d'une procédure d'arbitrage à partir du modificatif de 2009 a été votée le 3/0/2011 à la majorité des voix exprimées
rien n'a été publié et l'arbitrage n'a pas été fait, le géomètre à cette date n'a encore rien présenté au tribunal
ma question principale est : est ce que ce modificatif est applicable (depuis 2014 nous payons nos charges selon la nouvelle répartition et nous votons avec les nouveaux tantièmes )
merci d'une réponse si possible en termes "simplifiés" afin que je puisse bien comprendre et informer les copropriétaires

Branquart Nicole, Pyrénées-Atlantiques, Posté le 25/04/2017 à 18:33
8 message(s), Inscription le 21/04/2017
re
je m'aperçois que je n'ai pas répondu à votre question
en 2009 il n'y avait pas de précision concernant les articles de la loi
en 2011 l'arbitrage a été proposé pour mettre en conformité avec les obligations légales en vigueur conformément à la loi 65-557 du 10 juillet 1965 le décret d'application 67-223 du 17 mars 1967, les textes modificatifs subséquents de la loi 200-1208
"solidarité et renouvellement urbain "
bien sur personne n'a rien compris !!!!

beatles, Ain, Posté le 25/04/2017 à 19:04
253 message(s), Inscription le 23/06/2016
Re bonsoir,

Votre syndic est un petit rigolo qui fait une lecture fantaisiste du dernier alinéa de l’article 10 de la loi n° 65-557 (modifié par la loi n° 2000-1208) : « Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Votre RdC à quelle date a-t-il été publié ?

… et encore la loi SRU, qui modifie l’article 10 de la loi n° 65-557, ne dit pas qu’il faut recalculer les grilles de charges !

Une clause (décision d'AG) réputée non écrite n'a jamais existé (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007050996&fastReqId=1694946537&fastPos=1) !

Cdt.

Branquart Nicole, Pyrénées-Atlantiques, Posté le 25/04/2017 à 19:27
8 message(s), Inscription le 21/04/2017
le règlement initial est de 1968, il y a eu divers modificatifs, dont un en 1989 et le dernier déposé en 2009 concernait la fusion de deux syndicats secondaires mais sans modification des grilles de charges.
le projet proposé par notre syndic et voté en 2009 n'a jamais été publié ( j'ai fait une demande de relevés des formalités publiées le 15/03/2017)
la logique , qui n'est pas toujours celle de la justice, voudrait donc que depuis 2009 nous fonctionnons avec un règlement non valide et dans ce cas quelles en sont les conséquences ( votes et charges ?)
je confirme notre syndic est un petit rigolo, mais il ne fait plus rire du tout !!!

santaklaus, Ain, Posté le 26/04/2017 à 11:38
120 message(s), Inscription le 30/06/2016
Bonjour,

Si je résume :
Le règlement initial est de 1968, il y a eu divers modificatifs, dont un en 1989 et le dernier déposé en 2009 concernait la fusion de deux syndicats secondaires mais sans modification des grilles de charges.

Un modificatif du règlement de copropriété a été proposé et voté à la majorité 24 en AG du 9/12/2009, à la majorité article 24. Sans modification des grilles des charges le projet proposé par notre syndic et voté en 2009 n'a jamais été publié.

Puis, Proposition d'une procédure d'arbitrage portant sur une nouvelle répartition des charges à partir du modificatif de 2009 votée le 3/0/2011 à la majorité des voix exprimées.

Résolution : »L'assemblée générale autorise le syndic a engager une procédure d'arbitrage à partir du projet de modificatif du règlement de copropriété établi en date du 30 /09/2010. » Cet arbitrage n’a pas eu lieu.

Question : J’ai cru comprendre qu’il s’agissait du modificatif du règlement de copropriété de 2009, y a t’il eu un nouveau projet en 2010 ? Et si oui à quelle majorité a t’il été voté ?

En 2011 l'arbitrage a été proposé pour mettre en conformité avec les obligations légales en vigueur conformément à la loi 65-557 du 10 juillet 1965 le décret d'application 67-223 du 17 mars 1967, les textes modificatifs subséquents de la loi 200-1208 "solidarité et renouvellement urbain "

BEATLES vous indique que toute modification de la répartition des charges doit être votée à l’unanimité (Article 11) et si ce n’est pas le cas, les décisions prises en AG sont réputées ne pas avoir existé et sont donc nulles. (Article 43)

Il en est donc de la Proposition d'une procédure d'arbitrage portant sur une nouvelle répartition des charges à partir du modificatif de 2009 qui a été votée le 3/0/2011 à la majorité des voix exprimées et non à l’unanimité.

En conséquence :
Les appels de fonds basés sur cette nouvelle répartition sont nuls. La grille de répartition des charges doit être celle indiquée dans le modificatif du règlement de copropriété proposé et voté à la majorité 24 en AG du 9/12/2009, sans modification des grilles des charges. C’est le projet proposé par votre syndic et voté en 2009 et qui n'a jamais été publié.

Question : Depuis 2014 nous payons nos charges selon la nouvelle répartition et nous votons avec les nouveaux tantièmes.
Ces appels de fond sont illégaux car non votés à l’unanimité.

SK

beatles, Ain, Posté le 26/04/2017 à 13:45
253 message(s), Inscription le 23/06/2016
Bonjour,

Surtout que la loi n° 65-557 et son décret d'application n° 67-223 ne prévoient pas de procédure d'arbitrage telle qu'inventée par votre syndic (juriste de Monopoly) !

Lorsqu'une grille de charges est contestée (sans unanimité) le seul arbitre ne peut être qu'un juge !

Cdt.

Branquart Nicole, Pyrénées-Atlantiques, Posté le 26/04/2017 à 17:59
8 message(s), Inscription le 21/04/2017
bonjours dommage que l'on ne puisse pas mettre de pièces jointes car mon statut de profane complique un peu les choses, j'essai de résumer par rapport aux questions et dates d'AG
j'aurais peut être du commencer par donner l'intitulé de la question en 2009 :
"ils autorisent le syndic à faire procéder, par le cabinet Ribeton,à l'étude des modifications à apporter au règlement de copropriété.Le conseil syndical sera consulté pour l'élaboration du projet de modificatif du règlement de copropriété.
Le projet sera voté lors d'une prochaine AG
AG du 12 juin 2010 : rien à ce sujet
AG 2011 (majorité 24)autorisation donné au syndic d'engager une procédure d'arbitrage à partir du projet modificatif de règlement de copropriété établi par le géomètre Ribeton en date du 30 septembre 2010 joint à la convocation
Projet modificatif : rédaction d'une nouvelle partie réglementaire pour l'ensemble immobilier Edouard VII et création de nouvelles répartition de charges spéciales
depuis rien de publié et arbitrage pas fait
en 2014 le syndic change de logiciel et applique le nouveau calcul de charges
exemple de modification : pour mon lot sur un syndicat secondaire jusqu'en 2014:
151 tantièmes sur 13687
à partir de 2014 :
117 tantièmes sur 10000.
j'espère n'avoir rien oublié et merci de vos réponses

santaklaus, Ain, Posté le 26/04/2017 à 19:14
120 message(s), Inscription le 30/06/2016
Bonjour,

Effectivement, il fallait commencer par le début d'où ma tentative de résumer vos précédents messages. Maintenant, j’apprends maintenant qu’il s’agit de création de nouvelles répartitions de charges spéciales où la règle de l’unanimité connaît des exceptions. Bref, En 2009 :
"ils autorisent le syndic à faire procéder, par le cabinet Ribeton,à l'étude des modifications à apporter au règlement de copropriété. Le conseil syndical sera consulté pour l'élaboration du projet de modificatif du règlement de copropriété."
Puis plus de nouvelle en 2010. Mais le géomètre a travaillé sur le projet modificatif du RCP car: AG 2011: (majorité 24)autorisation donné au syndic d'engager une procédure d'arbitrage à partir du projet modificatif de règlement de copropriété établi par le géomètre Ribeton en date du 30 septembre 2010 joint à la convocation.
Projet modificatif : rédaction d'une nouvelle partie réglementaire pour l'ensemble immobilier Edouard VII et création de nouvelles répartitions de charges spéciales. Depuis rien de publié et arbitrage pas fait mais sommes réglées.

Conclusions: 1- Ce projet modificatif n'a pas été voté,( sauf erreur de ma part) les copros n'ont pu s'entendre et ont demandé que le conflit soit tranché par un arbitre qui n’a jamais été saisi.

2- Donc comme précisé auparavant , la grille de répartition des charges doit être celle indiquée dans le modificatif du règlement de copropriété proposé et voté à la majorité 24 en AG du 9/12/2009, sans modification des grilles des charges. C’est le projet proposé par votre syndic et voté en 2009 qui est applicable et qui n'a jamais été publié.

3- Article 25 Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant ( majorité article 24) : e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;

Mais peu importe cet article 25 dans la mesure où votre projet n'a pas été voté et n'a pas fait l'objet d'un arbitrage.Le logiciel de votre syndic s'est donc déréglé.

Sous réserve des observations de BEATLES.

SK


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