Par Isabelle ARPAÏA avocat fiscaliste au Barreau de Paris
1) La base d'imposition de la taxe sur les plus-values immobilières élevées (TPVIE)
La taxe sur les plus-values immobilières élevées est assise sur les plus-values immobilières imposables à l'impôt sur le revenu ou soumises au prélèvement dû par les non-résidents.
La taxe est due par le vendeur du bien immobilier ou d'un droit y afférent sur la plus-value imposable supérieure à 50 000 €.
Elle s'applique au montant de la plus value nette imposable. Cela signifie que le seuil de 50 000 € s'apprécie après la prise en compte de l'abattement pour durée de détention et événtuellement de la fraction de la plus-value exonérée.
En cas de pluralité de vendeurs (indivisaires, concubins, couple pacsé), chacune des personnes constituent un cédant unique et l'appréciation du seuil de 50 000 € s'effectue individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun. S'agissant des couples mariés, la taxe sur les plus-values immobilières élevées ne s’applique qu’à partir de 100.000 €.
Concernant les personnes morales soumises à l'impôt sur le revenu définies aux article 8, 8 bis et 8 ter du CGI, ainsi que celle prévue par l'article 1655 ter du CGI (Cf; publication du 31/08/2013 sur le thème de la "taxe sur les plus-values immobilières élevées : qui et que concerne-t-elle?"), le seuil de 50 000 € s'apprécie en principe au niveau du vendeur et donc de la personne morale, et non au niveau de chaque associé.
Cependant, il est admis que le seuil de 50 000 € soit apprécié selon la quote-part des droits des associés redevables de l'impôt sur le revenu à la condition qu' il ne soit pas tenu compte pour l'appréciation de ce seuil :
- de la quote-part de plus-value revenant à des associés soumis à l'impôt sur les sociétés ;
- de la quote-part de la plus-value revenant à des associés personnes physiques bénéficiant d'une exonération liée à la cession de la résidence principale ou à la cession d'un logement en vue de l'acquisition.
2) Les taux d'imposition applicables à la TPVIE
Il est fait application d'un barème progressif dès le premier euro de la plus-value imposable :
| Montant de la plus-value imposable | Montant de la taxe |
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % PV - (60 000 - PV*) x 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % PV |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % PV - (110 000 - PV) x 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % PV |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % PV - (160 000 - PV) x 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % PV |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % PV - (210 000 - PV) x 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % PV |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % PV - (260 000 - PV) x 25/100 |
| Supérieur à 260 000 € | 6 % PV |
*PV= montant total de la plus-value imposable ainsi déterminée :
(Prix de cession - Prix d'acquisition) - abattement pour durée de détention [6% d’abattement pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème, 4% au terme de la 22ème année, soit une exonération totale au bout de 22 ans].
Une fois la plus-value immobilière imposable calculée, on lui appliquera la formule du barème pour le montant qui lui correspond pour obtenir le montant de la taxe à payer.
Exemple : M. X vend un appartement le 25 mars N pour un montant de 210 000 €. Le bien a été acquis le 15 janvier N-6 pour 100 000 €.
Plus-value brute : 210 000 (prix de cession) - 100 000 (prix d'acquisition) = 110 000 €.
Abattement pour durée de détention (une année de détention au-delà de la cinquième) : 6 % x 110 000 € = 6 600 €.
Plus-value nette : 110 000 - 6 600 = 103 400 €.
La plus-value imposable étant supérieure à 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées s'applique.
Le montant de la plus-value étant compris entre 100 001 € et 110 000 €, la taxe correspondante est calculée selon la formule qui suit :
(3 % x 103 400) - [(110 000 - 103 400) x 1/10], soit 3 102 - 660 = 2 442 €.
3) Le fait générateur de l'imposition
Le fait générateur de l'imposition est constitué par la cession à titre onéreux du bien ou du droit s'y rapportant.
Par conséquent, la cession est intervenue à la date portée dans l'acte authentique si elle a été constatée ainsi. Dans les autres cas, à la date à compter de laquelle le contrat est régulièrement formé entre les parties.
4) Les obligations déclaratives
Le IV de l'article 1609 nonies G du CGI prévoit qu'une déclaration retraçant les éléments servant à la liquidation doit être déposée lors de l'enregistrement de l'acte de cession.
La taxe due par le cédant est versée lors du dépôt.
Il existe différents type de déclarations :
- Déclaration de plus-values sur cession d’immeubles ou de droits immobiliers n° 2048 IMM,
- Déclaration de plus-values sur cession de parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière n° 2048 M
- Déclaration de plus-value d’échange de titres de sociétés à prépondérance immobilière n°2048 M bis
Isabelle ARPAÏA avocat fiscaliste au Barreau de Paris
Sources :
Loi de finances rectificative pour 2012 n°2012-1510 du 29 décembre 2012 , article 70
Article 1609 nonies G du Code général des impôts
BOFIP- BOI-RFPI-TPVIE-20-20130806 du 06/08/2013
