Oui. Le bailleur est obligé de fournir une boite aux lettres au locataire
En premier lieu, il convient de préciser que le contrat de location doit être établi par écrit et préciser notamment :
- La désignation des équipements d’usage privatif dont le locataire à la jouissance exclusive
- Et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun [1]
1. Avant la signature du bail
Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement [2].
L’installation d’une boite aux lettres normalisée est à la fois :
- Une obligation règlementaire liée à l’habitation [3]
- Et une obligation légale vis-à-vis du locataire dans la mesure où le bailleur est tenu à une obligation de délivrance de l’équipement ainsi qu’à une obligation d’assurer la jouissance paisible du locataire [4]
Le coût d’installation de la boîte aux lettres est entièrement à la charge du bailleur.
A noter que pour les immeubles dont la demande de permis de construire est antérieure au 12/07/1979, le bailleur doit fournir une boite aux lettres mais cette dernière n’a pas à respecter la norme NF D27-404.
Dans un litige, une locataire, après avoir donné congé d'une maison d'habitation qu'elle louait, a assigné en réparation de son préjudice, les bailleurs soutenant que le logement ne remplissait pas les critères de décence. A cette occasion, les juges du fond ont précisé que l'absence de boîte aux lettres n'est pas de nature à conférer au logement un caractère non décent. En outre, les juges ont relevé que la locataire n'apportait aucune preuve de ses allégations et que les bailleurs quant à eux démontraient avoir sollicité une entreprise qui n'avait pas pu intervenir en raison de l'impossibilité de joindre la locataire. Ils en ont conclu que le non-respect de l'obligation de délivrance n'était pas établie. Leur décision a été approuvée par la Cour de cassation qui a rejeté le pourvoi de la locataire [5].
2. Après la réalisation de l’état des lieux d’entrée
Le Locataire peut demander au bailleur ou à son mandataire de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de 10 jours à compter de son établissement [6].
En l’absence de boite aux lettres, le locataire peut valablement exiger du bailleur qu’il fasse installer une boite aux lettres afin de répondre à ses obligations.
Le coût d’installation de la boite aux lettres ne constitue pas une charge récupérable auprès du locataire.
Sur ce point il a été jugé que ni la mise en copropriété à laquelle la bailleresse avait procédé de l’immeuble lui appartenant, ni le vote ultérieur de résolutions défavorables à la mise en place de boîtes aux lettres dans l’immeuble ne revêtent les caractères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité de la force majeure exonératoire de responsabilité [7]. En l’espèce, le comportement de la bailleresse a obligé la locataire à se rendre chaque jour à une boite postale au bureau de poste voisin, voire à récupérer le courrier sur son palier, à plusieurs reprises ouvert par des tiers, au mépris de toute confidentialité malgré sa qualité d’avocate.
Par conséquent, l’absence de boite aux lettres peut donner lieu à la condamnation du bailleur à réparer le préjudice de jouissance qui en résulte pour le locataire. En ne procédant pas à l’installation d’une boite aux lettres, le bailleur prive le locataire de jouir de ses droits fondamentaux au respect de sa vie privée et familiale et au secret de sa correspondance [8].
Dans une autre affaire, les juges du fond ont rappelé que les bâtiments d’habitation doivent être pourvus, pour leur desserte postale, de boites aux lettres à raison d’une boite aux lettres par logement. Ils ont relevé qu’il était constant que les lieux loués n’étaient pas pourvus de boite aux lettres et que le bailleur s’était expressément opposé à la requête de ses locataires sauf à ce que ceux-ci acceptent en contrepartie une augmentation de loyer. En l’espèce, les juges ont considéré que le refus fautif du bailleur, persistant malgré la saisine du tribunal et d’un conciliateur, avait causé aux locataires un préjudice seulement moral dans la mesure où ils ne démontraient pas qu’en raison de l’absence de boite aux lettres individuelle, leur courrier déposé dans une boite aux lettres commune aux habitants du pavillon, ne leur était pas parvenu. Le bailleur a été condamné à versé une somme de 500 € aux locataires [9].
Lorsque la boite aux lettres apparait dégradée, détériorée ou défectueuse au moment de l’état des lieux d’entrée ou dans un délai raisonnable après son établissement, le bailleur doit prendre à sa charge la réparation, la remise en état ou le remplacement de l’équipement au titre de son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation et de ses équipements en bon état de fonctionnement.
Enfin le changement de nom sur la plaque nominative de la boîte aux lettres ne constitue pas une charge récupérable auprès du locataire. Effectivement la règlementation d’ordre public liste de manière précise et exhaustive les charges récupérables. Dès lors que la dépense n’est pas expressément prévue, elle ne peut pas être mise à la charge du locataire [10].
3. Pendant l’exécution du bail
Le locataire est tenu de :
- Prendre à sa charge le graissage de la serrure, le remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées au titre de la règlementation sur les réparations locatives [11]
- Répondre des dégradations qui surviennent à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers
Par exemple, si la boite aux lettre est endommagée suite à une voie de fait commise par un tiers, il est recommandé au locataire de déposer plainte auprès d’un commissariat ou d’une gendarmerie puis d’en avertir le bailleur et de lui fournir une copie du procès-verbal. Dans ce cas, le bailleur devra prendre à sa charge la réparation, la remise en état ou le remplacement de l’équipement. Le locataire se trouvant dans un cas exonératoire, le coût de la réparation ne pourra pas faire l’objet d’un remboursement de sa part ni être déduit de l’éventuel dépôt de garantie qu’il a versé à la signature du bail. A défaut de rapporter la preuve de se trouver dans un cas exonératoire, le locataire devra prendre à sa charge le coût de la réparation.
Le bailleur est obligé :
- D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement
- D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués [12]
Ainsi, le remplacement de boite aux lettres vétustes ou leur mise aux normes est à la charge du bailleur [13].
Si le bailleur ne respecte pas ses obligations, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire où se site le logement loué [14].
Dans un litige, des locataires de plusieurs appartement situés dans un groupe d'immeubles ont assigné la bailleresse en indemnisation de leur préjudice subi en raison des désordres ayant affecté les bâtiments pendant plusieurs années. En l'espèce les locataires produisaient un procès-verbal de constat de commissaire de justice, des photographies, des courriers de doléance, des courriers adressés à la bailleresse par les services d'hygiène de la direction de la santé. Les juges du fond ont retenu que l'ensemble des documents établissait qu'il existait depuis plusieurs années de graves désordres qui affectaient notamment les parties communes des bâtiments et qui se traduisaient par la particulière vétusté de l'électricité, une très grande saleté générale, de multiples éléments cassés tels qu'interrupteurs, boîtes aux lettres, et qui affectaient également certains appartements. Les juges ont également relevé que la bailleresse n'avait pas remédié dans les meilleurs délais aux doléances des locataires. En conséquences, les magistrats de la Cour de cassation ont approuvé l'appréciation des juges du fonds retenant que la bailleresse n'avait pas procédé à toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués et avait manqué à son obligation d'entretien. La bailleresse a été condamné à indemniser les locataires pour le trouble de jouissance subi [15].
Notes de l’article :
[1] Article 3 de la loi n° 89-462 du 06/07/1989
[2] Article 6 a) de la loi n° 89-462 du 06/07/1989
[3] Article R. 113-2 du Code de la construction et de l’habitation
[4] Article 1719 du Code civil ; Article 6 b) et c) de la loi n° 89-462 du 06/07/1989
[5] Cass. Civ., 3ème, 17/02/2015, n° 13-27462
[6] Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 06/07/1989
[7] Cass. Civ., 3ème, 03/10/2012, n° 11-22308
[8] Article 8-1 de la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales
[9] Cour d’appel de PARIS, 09/09/2008, n° 06/09509
[10] Décret n° 87-713 du 26/08/1987 fixant la liste des charges récupérables
[11] Décret n° 87-712 du 26/08/1987 relatif aux réparations locatives
Pour en savoir plus :
[12] Article 1720 du Code civil
[13] Question Assemblée nationale, 25/11/1996, 10ème législature, n° 45425
[14] Articles L. 213-4-4 et R. 213-9-7 du Code de l'organisation judiciaire
[15] Cass. Civ., 3ème, 17/12/2015, n° 14-15779
Pour en savoir plus :
Les boîtes aux lettres normalisées dans un immeuble en copropriété
