SCPI: UN PREMIER BILAN DE 2023

Ø  LA VALORISATION DES PARTS DE SCPI EN 2023

Nous avions annoncé dans notre précédente communication la baisse du prix des parts des SCPI gérées par Perial. Pour le reste, les SCPI que nous avons commercialisées ont maintenu leurs prix de part, à l’exception notable de Fiducial, qui au 1^er octobre baissait les prix de parts de Buroboutic (-13,86%) et de Ficommerce (-8,70%) et de Sofidy, qui a annoncé début décembre la dévalorisation de certaines de ses SCPI, notamment une baisse de 10,5% de l’emblématique SCPI de bureaux Efimmo.

Toutefois, les autres sociétés de gestion n’ont pas suivi le mouvement.

Globalement, les chiffres du marché, communiqués par l’ASPIM[1], sont les suivants :

Comme nous pouvons le constater, ce sont les SCPI de bureaux qui ont été le plus souffert dans leurs valeurs d’expertise, les autres SCPI ayant, sauf exception, bien surmonté la crise.

Comment expliquer ce phénomène ?

Il s’explique principalement par les méthodes d’expertise. En effet, les valeurs d’expertise s’appuient pour beaucoup sur les ventes qui ont eu lieu dans les mois précédents. Or, les taux d’emprunt ayant considérablement monté, le nombre d’acquéreurs solvables a nettement baissé, entrainant une chute du volume de transactions. On note ainsi en 2023 une chute de 50% du volume de transactions pour l’immobilier de bureau.

Dans ce contexte, ce sont principalement des vendeurs aux abois ne pouvant honorer leurs échéances de prêt qui ont été contraints de brader leurs actifs, ce qui a fait baisser les prix de marché dans leur ensemble.

Ce phénomène est encore amplifié par la méthode anglo-saxonne qui prévaut désormais dans les expertises : au lieu de lisser les valeurs dans le temps, en considérant que les actifs détenus par les fonds n’ont pas vocation à être vendus, et encore moins dans des conditions de marché dégradées, les experts anglo-saxons font comme si tout le parc immobilier devait être vendu demain. Cette approche « mark to market » favorise naturellement les variations brutales des valeurs d’expertise des portefeuilles.

Nous avons expliqué les raisons de la baisse mais pourquoi est-elle plus marquée pour l’immobilier de bureau que pour les autres typologies d’actifs ?

Il semble que l’on paie aujourd’hui les décisions prises parfois hâtivement dans la foulée du Covid, par des dirigeants d’entreprise qui ont vu dans l’essor du télétravail le moyen de réaliser de nouvelles économies en se débarrassant de leurs surfaces de bureau.

Premiers à avoir instauré le travail en distanciel à temps complet pour leurs équipes, les managements de Disney, Amazon, X ou encore Google ont pris à l’inverse des résolutions pour réinstaurer des jours de présentiel, indispensables à la cohésion des équipes. Les bureaux sont donc ainsi toujours nécessaires, même si la pratique du flex office permet, en partageant les espaces, de réduire les surfaces requises.

Pour le surplus, le recyclage des bureaux restés trop longtemps vacants en surfaces de logement est une piste sérieuse, la demande en matière de logements étant extrêmement forte.

Paris a ainsi prévu un nouveau PLU bioclimatique avec un « pastillage » des immeubles qui détermine l’éventuelle orientation future des immeubles, pour leur seconde vie.

Ø  UN RENDEMENT STABLE VOIRE EN HAUSSE SUR 2023

A rebours de la valorisation des parts, le rendement des parts de SCPI s’est globalement bien tenu.

Ainsi, sur les 29 SCPI que nous suivons, 17 ont augmenté leur dividende, 1 l’a maintenu et 11 ont baissé leur distribution.

Les chiffres de l’ASPIM reflètent la même tendance au niveau national.

Si l’on additionne les dividendes en augmentation et les dividendes stables, on a donc 93% du marché qui a versé des dividendes stables ou en hausse sur 2023.

On note quelques bonnes surprises, avec notamment l’augmentation de la distribution pour la SCPI Altixia Cadence XII, et, encore plus flagrant, pour la SCPI Vendôme régions.

Cette dernière est passée d’un dividende de 37,40 euros en 2022 à un dividende de 40,40 euros en 2023, soit un taux de rendement qui passe de 5,71% à 6,01%.

Les SCPI continuent d’afficher des taux d’occupation financier de belle facture, dans leur grande majorité au-delà de 90%.

En haut du tableau, on retrouve Corum Eurion avec 99,66% de TOF, Altixia Cadence XII avec 98,70% ou encore 98,40% pour Euryale AM avec Pierval Santé.

En bas du tableau, on trouve la SCPI résidentielle Kyaneos Pierre avec un TOF de 84,6% ou encore Primopierre avec 86,30%.

Ø  BILAN

2023 aura été une année contrastée pour les SCPI.

Il y a deux tendances marquées : d’une part, des SCPI en difficulté qui cumulent une collecte nulle, une augmentation des demandes de retrait, des actifs vacants qui ne se vendent pas faute d’acquéreurs et des dividendes en baisse, et d’autre part des SCPI qui continuent d’afficher des taux de rendement supérieurs à leurs objectifs, une collecte solide et pratiquement aucune demande de retrait leur permettant ainsi d’acquérir des actifs à prix doux.

Ce sont ces SCPI qui bâtissent aujourd’hui les rendements de demain, et dans lesquelles il est pertinent d’investir et de flécher son épargne.

2024, avec les baisses de taux attendues, devrait redonner du souffle aux SCPI les plus en difficulté, en resolvabilisant une partie des acteurs exclus du marché par des taux d’emprunt trop élevés.