Dans le cadre d’un bail immobilier, le bailleur cherche des garanties pour se prémunir contre les risques d’impayés. La caution solidaire constitue une solution efficace pour sécuriser la location. Elle permet au propriétaire de réclamer directement le paiement du loyer et des charges auprès d’un tiers en cas de défaillance du locataire. Cependant, cette garantie juridique implique des obligations précises pour les parties concernées. Quelles sont les règles applicables à la caution solidaire ? Quels documents sont nécessaires pour la mettre en place ? Comment la distinguer d’autres engagements similaires ? Cet article apporte un éclairage complet sur le sujet.
Présentation de la caution solidaire
La caution solidaire, aussi appelée garantie solidaire, engagement de cautionnement ou sûreté personnelle, désigne l’engagement d’une tierce personne à régler les dettes locatives en cas de défaut de paiement du locataire. Cette forme de caution présente une particularité importante : le bailleur peut directement exiger le règlement auprès de la caution, sans devoir prouver qu’il a préalablement tenté de recouvrer la dette auprès du locataire.
L’article 2298 du Code civil précise que « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ». Ce cadre juridique a connu plusieurs évolutions notables, notamment avec la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, qui encadre les relations entre bailleurs et locataires. La loi Elan du 23 novembre 2018 a également apporté certaines précisions en matière de cautionnement.
Cette garantie peut être consentie par une personne physique ou morale. Une banque, un organisme public ou une entreprise peut se porter caution dans certaines conditions. Toutefois, dans la majorité des cas, il s’agit d’un proche du locataire (parent, ami, conjoint), qui s’engage à payer en cas de besoin.
Modèle de caution solidaire
La caution solidaire repose sur un acte écrit, appelé acte de cautionnement. Il peut être rédigé sous seing privé ou établi devant un notaire. Pour être valable, il doit contenir plusieurs mentions obligatoires permettant d’attester de la connaissance et de l’acceptation de l’engagement pris.
Un modèle de caution solidaire doit mentionner :
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L’identité des parties (caution, locataire, bailleur) ;
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L’objet de la garantie (paiement des loyers, charges, réparations éventuelles) ;
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Le montant maximal couvert si une limitation est prévue ;
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La durée de l’engagement, déterminée ou indéterminée ;
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Les conditions de résiliation ;
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La signature du garant.
Un modèle standardisé est souvent proposé par les agences immobilières ou les professionnels du droit. Toutefois, la rédaction d’un document personnalisé peut s’avérer nécessaire selon les spécificités du bail. L’intervention d’un notaire permet de renforcer la sécurité juridique de l’acte.
La mention manuscrite est-elle obligatoire ?
L’obligation d’une mention manuscrite dans l’acte de cautionnement a fait l’objet de nombreuses discussions juridiques. Avant l’ordonnance du 15 septembre 2021, le cautionnaire devait impérativement inscrire de sa main une mention spécifique indiquant la nature et l’étendue de son engagement, sous peine de nullité du contrat.
Depuis cette réforme, le formalisme s’est assoupli. Dans le cadre d'une caution solidaire, la signature électronique est suffisante pour prouver le consentement de la caution. L’article 2297 du Code civil indique que le cautionnement doit être constaté par écrit mais ne précise plus l’obligation d’une mention manuscrite. En pratique, la majorité des actes se signent sous format numérique, notamment lorsque les contrats de location sont établis à distance.
Toutefois, les bailleurs et locataires doivent rester vigilants. Une caution apposée sans consentement explicite ou mal rédigée peut être contestée en justice. Il est donc recommandé de conserver une preuve de l’engagement, que ce soit sous format papier ou électronique.
Quels justificatifs doit fournir le cautionnaire ?
Pour qu’un bailleur accepte une caution solidaire, il exige généralement des justificatifs permettant d’attester de la solvabilité de la personne se portant garante. Ces documents permettent d’évaluer la capacité financière du garant à faire face aux éventuelles dettes du locataire.
Les justificatifs demandés incluent :
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Une pièce d’identité (carte nationale d’identité, passeport) ;
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Un justificatif de domicile (facture d’électricité, avis de taxe d’habitation) ;
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Les trois derniers bulletins de salaire ou, pour les indépendants, le dernier avis d’imposition ;
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Un relevé de situation bancaire permettant de vérifier l’existence de ressources suffisantes.
Le bailleur ne peut exiger certains documents jugés abusifs, comme un relevé de compte détaillé ou une attestation de non-endettement. La loi du 6 juillet 1989 interdit toute demande excessive qui pourrait porter atteinte à la vie privée du cautionnaire.
Ne pas confondre la caution solidaire avec la clause de solidarité
La caution solidaire et la clause de solidarité sont souvent confondues, bien qu’elles concernent des engagements distincts.
La clause de solidarité s’applique uniquement en cas de colocation. Elle impose à chaque locataire de régler l’intégralité du loyer en cas de défaillance de l’un des colocataires. Le bailleur peut alors exiger le paiement de la totalité du loyer auprès de n’importe quel occupant, même si ce dernier a toujours payé sa part.
En revanche, la caution solidaire est un engagement extérieur au contrat de location. La personne se portant garante n’est pas locataire, mais elle accepte de prendre en charge les dettes locatives en cas de défaut de paiement. Contrairement à la clause de solidarité, qui lie les colocataires entre eux, la caution engage un tiers au contrat de bail.
Cette distinction est essentielle, notamment lors d’un départ anticipé d’un colocataire. En présence d’une clause de solidarité, le locataire sortant reste responsable du paiement du loyer tant que le bail n’a pas été résilié ou qu’un avenant n’a pas été signé. En revanche, la caution solidaire reste engagée jusqu’à la fin de la période définie dans l’acte de cautionnement.
