Par un arrêt du 12 septembre 2019, la Cour de cassation a rendu un arrêt ayant une portée générale et qui aura une incidence certaine sur les locations Airbnb.
Dans le cas soumis à la Cour de cassation, une SCI avait donné à bail en 1997 un appartement à M. X.et à Mme Z. Cet appartement a ensuite été acquis en 2014 par M. Y qui a délivré à ces locataires un congé pour reprise de l’appartement à son profit.
Ces derniers refusant de quitter les lieux, il les a assignés afin de faire constater la régularité du congé, l’expulsion des locataires et la condamnation au paiement de dommages et intérêts notamment en raison de la sous-location irrégulière. Il avait ainsi sollicité le remboursement des sous-loyers en exécution de son droit d’accession.
La Cour d’appel de Paris ayant relevé le préjudice subi par le bailleur du fait de la sous-location non autorisée, avait jugé le 5 juin 2018 que les locataires devaient restituer au bailleur les sous-loyers qu’ils avaient perçus.
Les locataires se sont alors pourvus en cassation en arguant que les sous-loyers perçus par un locataire au titre d’une sous-location ne constituent pas des fruits civils appartenant au bailleur par accession et qu’une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire.
La Cour de cassation a cependant rejeté la demande des locataires et confirmé la position de la Cour de d’appel.
Elle a ainsi précisé que sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.
Dans le cas d'espèce, les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur alors que cette autorisation préalable et express du bailleur figurait au bail d’habitation ; la Cour de cassation a alors jugé que nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées.
Le fait que le sous-bail ne soit pas opposable au bailleur est donc sans incidence sur son droit d’accession qui relève de son droit de propriété.
La Cour a donc sévèrement sanctionné les locataires qui ont sous-loués l’appartement sans avoir obtenu l’autorisation de leur bailleur.
Il convient donc d’être vigilant à l’avenir. En cas de sous-location, il convient de s’assurer qu’elle est autorisée par le bailleur aux termes du bail ou aux termes d’un accord écrit de ce dernier. A défaut, les sous-loyers devront être remboursés au bailleur car ils lui appartiennent par voie d’accession.
Sandra INGLESE
Avocat au Barreau de Strasbourg
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