Le propriétaire d'un logement peut céder, son droit de façon démembrée.
L'article 544 du code civil définit le droit de propriété comme suit:
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Les trois attributs de la propriété sont donc:
--Le droit d’usage d’un bien. (usus),
--le droit de jouir du bien sur lequel il porte soit en l’utilisant soit en en percevant les fruits.( fructus) ,
--le droit de disposer d’un bien en le vendant, en l’échangeant, en l’apportant à une société, en le donnant voire en le détruisant. (abusus).
Lorsque ces attributs sont démembrés on parle alors de:
° Droit d’usufruit : « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. » (Article 578 du Code civil) (usus+ fructus)
Ce droit pouvant être temporaire ou viager.
° Droit de nu propriété : droit de disposer (abusus) sans droit d’utiliser le bien.
Où se situe le droit d’usage et d’habitation dans tout cela ?
Il s’agit en fait d’une sorte d’usufruit à moindre droits et moindre valeur.
I- Le droit d’usage et d’habitation est un droit personnel issu de la volonté de son propriétaire
- Un droit personnel aux conséquences diverses
1°- Conséquences directes du droit personnel
Seul le titulaire de ce droit, les membres de sa famille proche (enfants, conjoints) ou des tiers mentionnés dans l’acte pourront utiliser le logement.
Diverses proscriptions:
-Pas de cession, de donation ou de mise en hypothèque de ce droit.
-Pas de location possible du bien occupé dans le cadre de ce droit
La renonciation à un droit d'usage au profit du propriétaire pourrait se concevoir, moyennant éventuellement une rente viagère.
2°- Un droit différent puisque l’usufruit est un droit réel,
L'usufruitier peut vendre son usufruit, le transmettre à titre gratuit, voire même le donner en hypothèque.
Rien de tel avec le droit d'usage et d'habitation.
- Pourquoi le droit d'usage et d'habitation est-il avantageux ?
1°- d’un point de vue fiscal
- Parce que la valeur fiscale est égale à 60% du montant de l’usufruit viager.
Pour le calcul des droits de transmission à titre gratuit (donation ou succession) ou à titre onéreux (vente), le droit d'usage est assimilé à l'usufruit, les parties devant utiliser le barème administratif.
A cette différence près, importante : pour les droits de donations ou de successions, le droit d'usage est évalué à 60% de la valeur de l'usufruit viager.
b) Parce que la présomption de conservation de l’usufruit des parents issue de l'article 751 du CGI ne s'applique pas, aux transmissions portant un simple droit d'usage et d'habitation
En effet, ce texte répute fictive la vente ou la donation par un parent de la nue-propriété d'un de ses biens à un enfant tout en en conservant l'usufruit.
Autrement, dit, l'enfant devra payer des droits de succession au décès de l'usufruitier, comme s’il avait été propriétaire directement, sauf s'il parvient à prouver la réalité de l'opération ou s'il s'agit d'une donation intervenant plus de trois mois avant le décès du nu-propriétaire.
2°- d’un point de vue civil,
Alors que les ventes à un enfant avec réserve d'usufruit sont assimilées à une donation déguisée sauf acceptation par les autres enfants de cette vente, il en esttout autre du droit d’usage conservé.
B ) La naissance de ce droit
1°-du vivant du propriétaire :
- par vente, ou donation à un tiers
- par vente ou donation de la propriété en se réservant un droit d’usage
2°-Un droit qui naît au décès de la volonté de son propriétaire ou de la loi
-Par testament pour le concéder à un tiers ou au conjoint.
- Par la loi ( conjoint survivant : droit d’option)
II- Les charges découlant de ce droit personnel
- Réparations et entretien
1°- définies par la loi pour l’usufruit
L’article 605 et suivants du Code civil :
"L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire. (...) Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien."
2°- définies par le contrat pour le droit d’usage
La charge des réparations est librement établie par les parties et précisée dans l'acte établissant le droit d'usage.
D'où la nécessité de bien préciser les devoirs de chacun au départ, pour éviter d'éventuels litiges. Seule exception : les immeubles en copropriété, où la loi met à la charge de l'usager les frais de fonctionnement et les travaux d'entretien. Il n'en demeure pas moins que, dans tous les cas, l'usager devant jouir du logement "en bon père de famille", doit assurer un minimum d'entretien.
- Fiscalement
Comme l'usufruitier, l'usager du logement est redevable de la taxe d'habitation ainsi qu'éventuellement, de l'IS, lle bien étant pris en compte pour sa valeur en pleine propriété.
Pour la taxe foncière c'est en principe le propriétaire qui en est redevable vis-à-vis des services fiscaux. Mais il peut en demander le remboursement au titulaire du droit d'usage sur la base de l'article 635 du code civil qui dispose:
« Si l'usager absorbe tous les fruits du fonds ou s'il occupe la totalité de la maison, il est assujetti aux frais de culture, aux réparations d'entretien et au paiement des contributions, comme l'usufruitier.
S'il ne prend qu'une partie des fruits ou s'il n'occupe qu'une partie de la maison, il contribue au prorata de ce dont il jouit. »
III Le droit d’usage du conjoint survivant
Lorsqu'au moment du décès, le conjoint survivant, occupait le bien propriété de son conjoint seul ou indivise, ou en tant que cotitulaire du bail, la loi a permis d'envisager deux droits biens différents: Un droit automatique d’ordre public d'usage temporaire d'une année,(art 763 du code civil) puis ,en fonction de la situation et de l'option envisageable un droit d'usage et d'habitation viager...
A) L'option du droit d'usage : Un an après l'usage temporaire
1°- Un délai d'option d'une année
A l’issue de l’année, le conjoint survivant dispose d’un droit d'usage et d'habitation sur le logement familial et son mobilier, et donc l’occuper jusqu’à son décès, ou le louer,
Il devra cependant opter pour ce droit d'usage et d'habitation qui succèdera à l'occupation temporaire dans l'année du décès. (article 765-1 du code civil)
Une fois acquis, même en cas de remariage, il garde son droit.
2°- une option concevable sauf volonté contraire du défunt par testament ou en cas de propriété indivise du bien
Dans deux situations le conjoint peut perdre ce droit.
-- par disposition testamentaire
-- si le logement était détenu par le défunt en indivision avec un tiers (ex suite à un deuxième mariage).
article 764 du code civil
"Sauf volonté contraire du défunt exprimée dans les conditions de l'article 971, le conjoint successible qui occupait effectivement, à l'époque du décès, à titre d'habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, a sur ce logement, jusqu'à son décès, un droit d'habitation et un droit d'usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant.
La privation de ces droits d'habitation et d'usage exprimée par le défunt dans les conditions mentionnées au premier alinéa est sans incidence sur les droits d'usufruit que le conjoint recueille en vertu de la loi ou d'une libéralité, qui continuent à obéir à leurs règles propres...."
Article 765 du code civil
La valeur des droits d'habitation et d'usage s'impute sur la valeur des droits successoraux recueillis par le conjoint.
--Si la valeur des droits d'habitation et d'usage est inférieure à celle de ses droits successoraux, le conjoint peut prendre le complément sur les biens existants.
--Si la valeur des droits d'habitation et d'usage est supérieure à celle de ses droits successoraux, le conjoint n'est pas tenu de récompenser la succession à raison de l'excédent.
Article 765-2 du code civil
Lorsque le logement faisait l'objet d'un bail à loyer, le conjoint successible qui, à l'époque du décès, occupait effectivement les lieux à titre d'habitation principale bénéficie du droit d'usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant.
B) La demande de conversion du droit d'usage et d'habitation en rente viagère
Article 766 du code civil
Le conjoint successible et les héritiers peuvent, par convention, convertir les droits d'habitation et d'usage en une rente viagère ou en capital.
S'il est parmi les successibles parties à la convention un mineur ou un majeur protégé, la convention doit être autorisée par le juge des tutelles.
Ce droit d'usage, au même titre que l'usufruit, peut être converti en rente viagère ou en capital avec l’accord avec des héritiers..
Demeurant à votre disposition pour toutes précisions.
Maître HADDAD
Avocate au barreau de Paris
