Conséquences d'une sous location via Airbnb d’un logement conventionné

Suivant un rapport du SENAT, pour « les particuliers, le complément de revenus issus de la location de leurs résidences principales ou secondaires n’est pas négligeable : un hôte sur Airbnb gagnerait en moyenne 2 000 euros sur l’année. » (Rapport d'information n° 587 (2017-2018) du 20 juin 2018, page 13[1]).

Ceci n’est qu’une moyenne, des particuliers parvenant à gagner davantage.

Aussi, la tentation est extrême pour des locataires privés de sous-louer leur appartement, lorsqu’ils sont absents.

Cependant, en cas de découverte, les sanctions sont irrémédiables et très fortes. La jurisprudence est très alimentée pour les locations privées.

Mais quid des locations de logements sociaux conventionnés ? La sous-location AIRBNB est-elle permise ? si ce n’est pas le cas, est-il possible de contourner l’interdiction.

Cet arrêt inédit de la Cour de cassation du 26 janvier 2022 (n°18-22.142) nous apporte une réponse nette, nécessitant de rappeler le contenu législatif sur la sous-location de logements sociaux conventionnés.

I. RAPPEL DE LA LOI EN VIGUEUR

L’article D. 353-37 du Code de la construction et de l’habitation interdit la sous-location totale de logements locatifs conventionnés. En revanche, il autorise la sous-location partielle si le sous-locataire est soit âgé de 60 ans ou plus, soit une personne adulte handicapée, et dans les deux il leur faut conclure un contrat d’accueil familial.

La loi est donc très stricte.

II. POSITION DE LA COUR DE CASSATION

Dans la présente affaire, un bailleur social a assigné son preneur en résiliation du bail, au motif que ledit preneur louait une partie de son logement par l'intermédiaire d'une plateforme Airbnb.

La cour d’appel de PARIS rejette la demande du bailleur, mais condamne le preneur à payer une somme déterminée en restitution des fruits civils illégalement perçus. Le bailleur saisit la Cour de cassation, qui annule la décision d’appel.

A. Résiliation d'office du bail en cas de manquement à la loi

La Cour de cassation reproche aux juges d’appel de ne pas avoir suffisamment motivé leur décision de rejet de résiliation du bail. En effet, pour rejeter la demande du bailleur, la cour d’appel n’a pas pris toute la mesure de la gravité du manquement dénoncé, considérant que le preneur avait ouvert un compte sur le site internet Airbnb au mois de novembre 2014 et que la page de présentation du compte comportait cent trente-six commentaires relatifs à des locations faites entre novembre 2014 et janvier 2018. Les juges ajoutent que la moyenne mensuelle des locations n'était que de trois et demi, la location ne portait que sur une des trois chambres du logement que le preneur n’avait pas abandonné et le bailleur n'avait pas mis le preneur en demeure de cesser son activité de sous-location.

Autrement dit, la faute du locataire était insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Une telle appréciation n’a pas été du goût de la Cour de cassation, qui a reproché aux juges d’appel de ne pas avoir examiné (comme le demandait le bailleur) la gravité de la faute du preneur au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, de l'interdiction légale de sous-location et d'un changement de destination des locaux susceptible d'être caractérisé par l'utilisation répétée et lucrative d'une partie du logement conventionné.

La Cour de cassation rappelle que le bailleur peut, suivant les circonstances, résilier le bail si le preneur emploie la chose louée pour un usage différent de celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur (articles 1728 et 1729 du Code civil). La Cour rappelle également que les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins 8 mois par an (article R. 353-37 du Code de la construction et de l'habitation).

Cette appréciation large par les juges d’appel n’est pas celle de la Cour de cassation, qui exige, ici, une application stricte du droit.

D’où l’annulation de l’arrêt d’appel. Autrement dit, si les juges d’appel avaient appliqué stricto sensu les règles susmentionnées, ils auraient nécessairement acquiescé la résiliation du bail, étant donné que le preneur les avait toutes transgressées.

B. POSITION DE LA COUR DE CASSATION : le locataire doit rembourser TOUS les loyers indûment perçus

En vertu des articles 548 et 549 du Code civil, les fruits produits par une chose n’appartiennent pas au propriétaire et reviennent au possesseur de bonne foi, qui « fait les fruits siens ».

En application de ces articles, le preneur indélicat qui utilisait le logement loué pour jouir de revenus locatifs via une plateforme dédiée, pensait que les sous-loyers touchés lui revenaient de droit.

Or, la réalité est tout autre, car en application des articles 548 et 549 du Code civil, le loyer constitue un fruit civil de la propriété et le preneur, auteur de la sous-location interdite, n’est pas un possesseur de bonne foi (puisqu’il agit dans l’illégalité).

En conséquence, la Cour d’appel ne pouvait, sans violer ces articles, condamner le preneur à rembourser au bailleur une somme moindre en déduisant les loyers perçus par ce dernier en exécution du bail.

En effet, les juges d’appel avaient décidé que seule la plus-value résultant des sous-locations illégales devait être remboursée, déduisant ainsi le loyer quotidien du locataire des 136 jours de sous-location par l’intermédiaire de la plateforme Airbnb.

Aussi, le locataire ayant indûment joui de la chose louée en touchant des revenus non autorisés, doit reverser l’intégralité de ceux-ci au bailleur.

La Cour de cassation avait déjà statué en ce sens les sous-locations illégales du parc privé (déjà en ce sens, Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, n°18-20.727 : les sommes perçues par le preneur qui a sous-loué l'immeuble en Airbnb sans l'accord du bailleur doivent être remboursées à celui-ci).

Cette nouvelle décision du 22 juin 2022 va considérablement freiner les locataires imprudents et empêcher certains juges du fond de déduire du montant des sous-loyers illicites le loyer acquitté par le locataire.