1. Définition des concepts
* Certificat
Le mot certificat désigne, un document écrit, officiel ou dument signé d'une personne autorisée qui atteste un fait.
* Enregistrement
Juridiquement, le terme enregistrement signifie ; Inscription sur un registre officiel d'un acte ou d'un contrat en vue de faire la preuve de son existence et de la date de sa signature. Ici, c'est l'inscription des concessions sur les registres de la conservation des titres immobiliers.
2. NOTION DU CERTIFICAT D'ENREGISTREMENT
Nous allons avant de poursuivre avec le droit foncier des étrangers parler d’abord du droit foncier au sens générale pour mieux le comprendre c’est le pourquoi Il faillait entendre l'année 1973, pour que soit promulguée la loi n°73/021 du 20/07/1973 portant régime général des biens fonciers et immobilier et régime des suretés telle que modifiée et complétée, par la loi n° 80/008 du 18 juillet 1980. C'est avec cette loi que fut conçu le titre de propriété en droit congolais. Ainsi ; la jouissance d'un fond n'est légalement établie que par le certificat d'enregistrement du titre concédé par l'Etat.
2.1. Définition du certificat d'enregistrement
Le législateur congolais n'a pas défini le certificat d'enregistrement, la jurisprudence et la doctrine congolaise ne le présente que sous le seul angle de l'acquisition et de la transmission de la propriété immobilière. C’est dans la doctrine belgo-française que paradoxalement nous allons chercher les éléments de sa définition.
En effet, bien que ne connaissant pas le certificat d'enregistrement dans leurs systèmes fonciers, les droits belge et français connaissent néanmoins l'institution du certificat de propriété celui-ci est un « acte par lequel un fonctionnaire ou un agent public, un individu atteste l'existence d'un droit sur une chose ou sur une valeur ».
2.2. Nature juridique du certificat d'enregistrement
La loi foncière reste muette quant à la nature du certificat d'enregistrement. Par contre en doctrine, ce titre est considéré comme un acte administratif par certains penseurs et d'autres le prennent pour un acte authentique. Quant à nous, nous estimons que ce titre a une nature hybride. Il renferme à la fois le caractère administratif et authentique.
En effet, il peut être considéré comme un acte administratif dans la mesure où l'autorité qui l'établit, en l'occurrence le conservateur des titres immobiliers est un fonctionnaire public. Parlant de l'acte administratif, KABANGE relève qu'en considération de l'origine, c'est-à-dire les personnes ou les organes de qui émane l'acte, sera considéré comme formellement acte administratif uniquement l'acte ayant pour auteur une autorité publique.
Nous savons que le certificat d'enregistrement est un document établi par un conservateur des titres immobiliers, et ayant un contenu déterminé par la loi : double exemplaire, date, sceau, situation, description, superficie, croquis de l'immeuble.
En ce qui concerne l'authentification d'un acte, KANGULUMBA soutient avec raison que dans plus d'un cas la doctrine et la jurisprudence congolaise ont confondu l'authentification d'un acte et la législation de la signature. Il s'agit en réalité de deux procédés totalement différents de nature et d'effets.
En effet, il y a authentification lorsqu'un acte a été reçu par un notaire ou un officier ministériel dûment compétent. Cet acte a une force non seulement probante mais aussi exécutoire. La législation de signature est le simple fait pour une autorité (Bourgmestre) ou un fonctionnaire (Officiel de l'Etat civil) d'attester de la conformité de la signature d'une personne par rapport à celle figurant sur un document d'identité.
2.3 Importance du certificat d'enregistrement
le certificat d'enregistrement est dressé en double, il est daté, scellé et signé du conservateur des titres immobiliers. L'un des exemplaires est dressé dans le livre d'enregistrement, l'autre est délivré au titulaire du droit enregistré». Tous identiques, ces documents ont donc la même force et la même valeur. Ils sont considérés comme deux originaux. Un folio distinct. L'autre est dressé dans le registre.
Dans notre système, l'un de deux est dressé dans le registre du livre d'enregistrement, chaque folio de ce registre porte un numéro d'ordre, et chaque certificat d'enregistrement est inscrit sur un folio distinct. L'autre est dressé dans le registre à souche, appelé registre des certificats, dont chacun porte le même numéro d'ordre que le folio correspondant de livre d'enregistrement et il est détaché pour être délivré au concessionnaire ou propriétaire pour qu'il constitue le titre.
5.2.4 Objet du droit d'enregistrement ou d'immatriculation
Selon Lukombe Nghenda Le droit de jouissance d'un fonds n'est légalement établi que par le biais du certificat d'enregistrement, titre faisant preuve de cette jouissance. L'établissement d'un certificat d'enregistrement lors de la demande de jouissance d'un droit réel foncier tandis qu'en matière immobilière, il y a l'inscription de la jouissance du droit réel immobilier sur le certificat d'enregistrement couvrant le fond dudit immeuble.
La loi prévoit l'inscription uniquement pour les constructions inhérentes au sol et non pour les plantes, les fruits et les récoltes car ces immeubles par incorporation sont appelés tôt ou tard à devenir par la force de la nature ou par intervention de l'homme, meuble par anticipation.
2.5 Contenu du certificat d'enregistrement
Tout certificat d'enregistrement doit contenir le renseignement ci-après :
- l'indication précise ou nom ou des noms de titulaires de droit ;
- la situation, description, la superficie et le croquis de l'immeuble ;
- s'agissant des croquis, il convient de noter qu'il doit comporter celui de toutes les constructions par incorporation ;
- Les locations de plus de neuf ans et les charges réelles autres que les servitudes légales dont l'immeuble est frappé selon les règles des publicités prescrites par la loi ;
- les charges réelles ou les locations de plus de neuf ans n'ont aucune existence légale si elles sont mentionnées au certificat d'enregistrement.
- l'extinction des charges ou les locations de plus de neuf ans se fait par une annotation sur le certificat d'enregistrement. Au cas où l'immeuble appartiendrait à plusieurs titulaires, le conservateur des titres fonciers immobiliers ne dresse qu'un seul certificat d'enregistrement, mais à condition de mentionner les noms de tous les titulaires du droit.
2.6 Etablissement du certificat d'enregistrement
Le territoire national est divisé en circonscriptions foncières dont le Président de la République détermine le nombre et les limites. Et chaque circonscription est administrée par un fonctionnaire appelé conservateur des titres immobiliers. C'est à lui que revient la charge d'établir le certificat d'enregistrement conformément.
En effet, le certificat d'enregistrement est dressé double, scellé et signé du conservateur des titres immobiliers. L'un est gardé dans le registre de souche qui est un livre d'enregistrement ou le registre des certificats, l'autre appelé certificat mobile est déféré au titulaire du droit. En cas de discordance entre le certificat mobile et le certificat immobile, le certificat immobile fait foi.
2.6 Effet d'enregistrement
L'enregistrement fait cesser le régime administratif qui régissait le bien pour le placer dans le droit privé. Par lui, on devient propriétaire de l'immeuble par incorporation et titulaire de l'immeuble par nature.
2.7 Valeur du certificat d'enregistrement
Nous avons dit que le certificat d'enregistrement fait pleine foi de la concession, des charges réelles et éventuellement, des droits de propriété qui y sont spécifiés. Le certificat d'enregistrement est dressé par un fonctionnaire appelé conservateur des titres immobiliers agissant en exécution et dans les limites de sa mission.
En effet, la République Démocratique du Congo est répartie en neuf circonscriptions foncières coïncidant avec le nombre et les limites des provinces.
NOM/PRENOM : pierre pierrot kafunda
SUJET : Le certificat d’enregistrement en droit congolais
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