L'étranger face à l'histoire foncière du Congo

L’HISTOIRE FONCIERE DU CONGO

L’histoire normale de l’évolution de l’Etat du Congo partant du concept «  étranger », L’éminent professeur de droit constitutionnel congolais "Gabriel BANZA MALALE" dans sa thèse du droit celle du « retour à l’authenticité juridique de l’Etat du Congo » ⁽)  en date 13 juin 2009 à l’Université de Kinshasa travaillant pour la première fois en collaboration avec l’Université de Lubumbashi, estime que l’Etat du Congo depuis sa création en date du 26 février 1885 dans l’acte général de Berlin, fait de l’Etat du Congo «une souveraineté nationale congolaise » ce qui lui donne le pouvoir absolu dans la gestion de ces terres et limite les droits et les prérogatives des étrangers que des nationaux.

Cependant,  à  l’époque,  lorsque l’on juge cet état des choses, il est sans doute utile de regarder les statistiques des terres congolaises qui furent concédées et cédées aux colons, non seulement agriculteurs, mais aussi industriels, miniers et forestiers (moins de 60.000 étrangers). (

 Il faut ajouter qu’il avait revêtu la modalité de cession de service public à des entreprises privées, la distribution des terres congolaises pour promouvoir des investissements comité spécial du Katanga, Compagnie des Chemins de Fer des Grands Lacs Africains (C.F.L. bien connue au Maniema) et Comité National du Kivu (C.N.Ki.), lesquelles sont qualifiées de compagnies à charte ou, mieux encore, «pouvoirs concédant », dans la littérature de la Colonie. Ce mode de gestion qui, dans le cas du C.N.Ki., eut le mérite de doter le pays d’un organisme  « para-étatique » de rationalisation de la gestion foncière une manière, d’organiser de Programmation ou Planification de l’économie et des solutions aux problèmes sociaux coloniaux. Mais comme déjà dit, la législation de La Colonie excluait les congolais de tous ces avantages rationalisés. Il était donc décidé de développer le Congo sans les congolais. Tout cela était un dossier « mal ficelé » ; une bombe à retardement. Et dès 1956/57, la fière bâtisse de la colonisation révéla ses graves vices de construction.

La République du Zaïre, bien que prévenue par la mésaventure des systèmes qui l’avaient précédée, tomba dans le gouffre d’une gouvernance terrienne aventureuse.

Kasa-Vubu, le premier paraît-il, avait suscité, dans les années 1956/57, la réflexion sur la dette coloniale ; posée très globalement, la discussion ne pouvait manquer d’atteindre les obligations que l’on faisait peser sur le Congo, et l’illogisme de Berlin sur la conquête du Congo, son occupation et son exploitation, peut expliquer le fait que le Roi – Souverain du Congo exploita intensément la vente des terres, pendant au moins dix ans, pour se procurer les moyens financiers de sa politique.

Il se rabattit sur les contrats fonciers, sur le monopole « étatique » des produits forestiers et agricoles, et, bien plus tard, sur les concessions minières. Les chercheurs, tels que Daniel Vangroenweghe (Du sang sur les lianes) ont fourni des statistiques des revenus considérables de ces « monopoles Étatiques.

L’expression et la notion de concession de service public ne me paraît pas approprié à ce que fit la  Colonie, les pouvoirs concédant allaient, surtout après le retour du Congo à se comporter, non pas en concessionnaire de service public, mais en véritables propriétaires opposant leurs droits de disposition terrienne à la volonté de l’Etat. Le régime Mobutu l’expliquait à qui voulait l’entendre, et même à qui ne voulait pas oublier que Kasa-Vubu, outre sa formation de philosophie et de théologie, alignait son savoir d’agent de la direction coloniale des Finances ; il pouvait donc, sur la dette coloniale, parler en connaissance de cause. Il comptait parmi les élites intellectuelles d’alors.

2. La possession des entreprises par les étrangers dans l’ancien temps

Dans l’ancien temps toutes les entreprises appartenant à des étrangers, personnes physiques comme personnes morales. Un second discours, en plein Conseil législatif (parlement du Parti unique, Parti-Etat), en date du 30 novembre de la même année, confirma les nationalisations généralisées, en précisant que les entreprises seraient, non pas étatisées, mais vraiment nationalisées, c’est-à-dire non pas converties en entreprises publiques, mais cédées aux nationaux, sous la qualification juridique d’entreprises privées ; ces nationaux, qualifiés d’acquéreurs, paieraient aux anciens propriétaires le prix de cession.

Il sera décidé plus tard que ces paiements seraient effectués par l’intermédiaire de l’Etat. Après janvier 1975 : Mais, une allocution du même chef de l’Etat, délivrée au titre de vœux du Nouvel an 1975, vint « radicaliser » les expropriations : même les nationaux étaient frappés, du moment que leurs affaires réalisaient un chiffre d’affaires annuel égal ou supérieur à 1 million de dollars US. Certains ont soutenu une doctrine, selon laquelle toutes ces « mesures » avaient pour base légale la loi N°73-021 précitée ⁽

Le Président Mobutu, peut-être saisissant cette perche gratuitement avancée vers lui, plastronna que cette liaison était bien perçue. Mais on a vu que les assurances données aux nationaux même dans les lois, n’ont plus été respectées. Eux aussi furent frappés. Théoriquement tous, mais certains de « l’entourage du chef » s’étaient déjà taillé la part du lion dans la nationalisation ;

Cependant, ce sont ceux que le kinois railleur appela « les en-haut d’en haut  ». On peut résumer le constat fait du processus normatif au Congo, dans le domaine de la gestion des terres, et en rapport avec la thématique scrutée par la Table Ronde, par quelques propositions telles que :

• les temps forts du mouvement législatif se suivent et se ressemblent : on part des meilleurs espoirs et promesses, et on aboutit à une législation qui révèle rapidement ses vices cachés, nombreux et graves. Il y a boucles étranges.
• ainsi s’est perpétuée, voire progressivement aggravée, une option d’étatisation des terres et de  leur distribution ; Léopold II avait inauguré cette « technique d’exploitation terrienne » et y avait échoué ; la « Deuxième République » s’y frotta (art. 53 de la « loi foncière ») et s’y piqua à en mourir ;
• de bons textes de lois ont existé ; les pratiques les ont répétitivement contournés, voire allègrement violés. Notamment au détriment des nationaux.

C’est ainsi, que le congolais vu l’angle que les étrangers prenait dans l’ancien temps, dans la gestion de terre qu’aujourd’hui le congolais ne veulent pas leurs données une totalité des prérogatives.

En effet, malgré les arguments poussés par nous pour défendre des droits des étrangers, se voit limiter par le fait que les étrangers ne cherchent les terres congolaises que les richesses de son sous-sol ce qui réduit le congolais dans une pauvreté continuelle. Ainsi donc nous venons de rencontrer dans l’historique du droit foncier congolais des points négatifs qui font que leur droit soit limité dans l’espace et dans le temps.

3. Titre de propriété foncière acquis régulièrement par les étrangers

Les personnes physiques ou  personnes morales de droit public ou privé congolais  avant la loi  N° 73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des suretés telle que modifiée et complétée par la loi N° 80-008 du 18 juillet 1980 portant Publication de la présente loi est convertie, pour autant qu’il ait fait l’objet d’une mise en Valeur suffisante, en un nouveau droit réel appelé « concession ordinaire». (

4. Période du régime foncier post-colonial

Pour Kalambay, le régime foncier post-colonial a connu deux phases fortement caractérisées. (

En effet, dans la première phase qui se situe dans la première décade de l'indépendance, le régime foncier est dominé par la conception du droit colonial car le législateur de cette période, tout en recherchant l'indépendance économique, a le souci permanent de maintenir ces textes légaux antérieurs à l'indépendance. La deuxième phase débute avec la décennie connue.

Dans la loi fondamentale (décret du 19 juin 1960), on remarque des positions tranchées du législateur ; positons qui aboutissent à la rupture avec l'ancien régime foncier ; laquelle rupture étant consacrée par la loi du 20 juillet 1973.

5. Inspirée de la loi Bakajika de 1964

L’actuelle loi foncière de la RD Congo promulguée en 1973 édicte des normes précises qui réglementent le domaine d’achat, de vente et de location des terres et/ou des concessions. Cette loi devrait encadrer les décisions des  vendeurs, bailleurs et acheteurs au sujet de  la procédure à suivre pour toutes transactions en vue de la délivrance par l’Etat congolais des titres immobiliers ultra sécurisés.

5.1.  Cadre juridique

Dans sa formulation et sa structure, la loi dite foncière n° 73-021 du 20 juillet 1973 portant Régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés tel que modifiée et complétée jusqu’à ce jour, émane de la loi  BAKAJIKA votée en 1964, au lendemain de l’accession de la République démocratique du Congo à  l’indépendance. Le sol et le sous-sol congolais⁾ appartiennent à l’Etat, ainsi est résumé en une phrase majeure cette législation. (

Cette loi a marqué une rupture définitive avec le régime colonial, qui avait  reparti  les terres de la République entre les particuliers et des grandes sociétés à charge, et les terres domaniales propriétés d’Etat. Sans doute, la loi dite foncière de 1973, inspirée par la loi Bakajika, fût élaborée pour répondre aux besoins réels du Congo Démocratique. Cet arsenal juridique révisé d’abord en 1980, a subi dernièrement encore en 1998 un nouveau toilettage en vue de répondre aux attentes de la population et surtout pour le renforcement du rôle du Congo-Kinshasa dans la lutte planétaire contre le réchauffement climatique, entendez, la sauvegarde de l’environnement par la réduction sensible des effets des terres

Dans cet entendement, la loi foncière en vigueur constitue un instrument juridique de premier choix en vue de la gestion responsable des affaires foncières en République Démocratique du Congo.

                   5.2.  Champ d’application

Le code foncier s’applique aux terres du domaine privé de l’Etat, c'est-à-dire celles qui sont susceptibles d’être données en concession aux particuliers.

Séverin Mugangu Matabaro, à Kinshasa et en provinces de la RD-Congo, le code foncier congolais s’interprète et s’applique à différents niveaux du pouvoir central et/ou des entités décentralisés. (

Ainsi, dans les limites de leurs prérogatives respectives, plusieurs sont les mandataires qui interagissent sur le territoire national afin de rendre effective l’application de cette loi et ce, selon l’esprit du législateur. Là-dessus, disons-nous, les éléments perturbateurs ne manquent toujours pas d’imagination pour tordre la loi à des fins partisanes ou mercantiles. Raison de plus, en  définitive, pour que la population ait une vigilance accrue et une bonne connaissance des textes légaux et réglementaires applicables au secteur foncier.

5.3. Compétences

Plusieurs personnes revêtues de pouvoir à des degrés divers disent et appliquent la loi foncière au nom de l’Etat congolais.

a.     Le Ministère de l’Urbanisme et Habitat

Tout lotissement en RDC est opéré avec l’aval de ce ministère, Il assure la police des terres, Conçoit et met en œuvre des plans d’aménagement du territoire au rythme de l’évolution démographique et l’autorisation de bâtir.

                    b. Le Ministère des Affaires Foncières

La loi subdivise les terres de la République en circonscriptions foncières administrées par le ministère des affaires foncières. Il est le seul habilité à créer des lotissements après avoir obtenu l’aval du Ministère de l’urbanisme et habitat, et à délivrer les titres de propriété. En premier ressort, il octroie le contrat de location. Ce document permet à l’acheteur de disposer d’un terrain à condition que celui-ci soit mis en valeur, endéans 3 ans. Dépasser ce délai, l’Etat est en droit de retirer à l’acheteur le terrain lui concédé. Toutefois, l’Etat peut renouveler le contrat de location pour une période de 2 ans si le concessionnaire en fait la demande. Le 2ème titre de propriété et le définitif, est le certificat d’enregistrement. Le conservateur le signe et l’attribue au demandeur, à l’issue de travaux techniques effectués au préalable par le service cadastral et ce, par le truchement des géomètres.