Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner (art. 682 du Code civil). Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé (art. 683 du Code civil).
Dans une telle situation, le propriétaire dont le fonds est enclavé peut toujours s’entendre avec le ou les voisins lui permettant d’accéder à la voie publique et convenir avec eux, de manière amiable, des conditions d’exercice du passage aux termes d’un acte reçu par le notaire. Il en va de l’intérêt de tous.
A défaut, ce sera au juge de se prononcer, lequel après avoir constaté l’état d’enclave d’un fonds sera légalement tenu de déterminer, conformément aux directives légales sus énoncées, l’assiette de la servitude de passage en faveur dudit fonds.
Une demande en justice pour cause d’enclave et la détermination de l’assiette du passage se trouvent au cœur de la décision de Cour de cassation du 20 mai dernier (Cass., 3e Civ., 20 mai 2021 n° 20-15.082 F-P.).
Après expertise ordonnée en référé, un propriétaire assigne plusieurs voisins, dont une copropriété et les consorts C., en désenclavement de son fonds. Il demande que la servitude de passage soit fixée selon le tracé n° 1 proposé par l’expert.
En première instance, le tribunal retient ce tracé, qui pèse particulièrement sur la copropriété.
Devant la Cour d’appel, le propriétaire demande la confirmation de la décision des premiers juges. Si la cour d’appel constate à nouveau la situation d’enclave elle retient cette fois le tracé n° 3 tel que défini par l’expert, passage qui passe sur les parcelles de la copropriété et des consorts C.
Par suite, les consorts C. se pourvoient en cassation aux motifs pris que les juges d’appel auraient modifié l’objet du litige – en violation du principe dispositif qui veux les parties ont la maîtrise de l’objet du litige – en fixant l’assiette de la servitude de passage suivant un autre tracé que celui réclamé par le demandeur dans ses conclusions.
Rejet. Selon la Haute Juridiction, lorsque les propriétaires intéressés sont parties à l’instance, le juge qui constate l’état d’enclave d’un fonds est légalement tenu de déterminer, conformément aux dispositions de l’article 683 du Code civil, l’assiette de la servitude de passage en faveur de ce fonds. C’est par conséquent sans modifier l’objet du litige que la cour d’appel a fixé, selon le tracé n° 3 proposé par l’expert, l’assiette de la servitude de passage.
Dans le même sens, les Hauts Magistrats ont déjà eu l’occasion de préciser que le juge n’est pas lié par la localisation de l’assiette du passage contenue dans la demande, laquelle doit toujours être interprétée comme une demande générale de détermination de l’assiette de la servitude, qui doit ensuite être déterminée par le Tribunal (Cass., req., 2 novembre 1938).
A notre avis, une juridiction serait même légitime à retenir un tracé différent de ceux proposés par l’expert, le juge n’étant pas tenu – aux termes de l’article 246 du Code de procédure civile – par les constatations ou les conclusions du technicien.
D’un point de vue procédurale, l’affaire objet de la décision, illustre l’opportunité, en cas d’action en désenclavement, d’appeler en cause tous les voisins du fonds enclavé et tous les propriétaires des fonds interposés entre celui-ci et les voies les plus proches car c’est au juge qu’il appartiendra de déterminer le ou les fonds sur lesquels le passage devra s’effectuer. Or, le jugement ne sera opposable qu’aux parties à la procédure…
Sous réserve des évolutions législatives et jurisprudentielles.
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