La Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 25 juin 2014 les conditions d’exercice du droit de préemption lors d’une vente par adjudication qui relèvent des dispositions de l’article R. 213-15 du Code de l’urbanisme.
Cet article prévoit :
« Les ventes soumises aux dispositions de la présente sous-section doivent être précédées d'une déclaration du greffier de la juridiction ou du notaire chargé de procéder à la vente faisant connaître la date et les modalités de la vente. Cette déclaration est établie dans les formes prescrites par l'arrêté prévu par l'article R. 213-5.
Elle est adressée au maire trente jours au moins avant la date fixée pour la vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique dans les conditions prévues par le I de l'article 5 de l'ordonnance n° 2005-1516 du 8 décembre 2005. La déclaration fait l'objet des communications et transmissions mentionnées à l'article R. 213-6.
Le titulaire dispose d'un délai de trente jours à compter de l'adjudication pour informer le greffier ou le notaire de sa décision de se substituer à l'adjudicataire.
La substitution ne peut intervenir qu'au prix de la dernière enchère ou de la surenchère.
La décision de se substituer à l'adjudicataire est notifiée au greffier ou au notaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique dans les conditions prévues par le I de l'article 5 de l'ordonnance n° 2005-1516 du 8 décembre 2005.
Copie de cette décision est annexée au jugement ou à l'acte d'adjudication et publiée au fichier immobilier en même temps que celui-ci ».
En l’espèce, une commune notifie avant l’audience d’adjudication son intention d’exercer son droit de préemption sans confirmer ultérieurement dans le délai légal sa décision, ce qui va engendrer le rejet de la procédure.
La commune forme un pourvoi en cassation.
A l’appui de son pourvoi, elle soutient que l’article R. 213-15 du Code de l’urbanisme impose seulement que la décision de préempter intervienne avant le terme de 30 jours de sorte qu’il n’est pas nécessaire pour sa régularité qu’elle soit antérieure ou postérieure à l’audience d’adjudication.
Cette argumentation n’est pas retenue par la Cour de cassation qui énonce que la commune n’avait pas, ultérieurement à l’audience d’adjudication, avisé le greffier de sa décision de se substituer à l’adjudicataire.
Dès lors, la Haute Cour confirme l’analyse des juges d’appel d’en avoir déduit que la commune n’avait pas exercé son droit de préemption de manière régulière.
Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.
Cass. 1er civ . 25 juin 2014, n° 13-21.548
Matthieu PUYBOURDIN
Avocat à la Cour
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