Estimation valeur bien immobilier / donation partage

Bonjour,

Nous souhaitons transmettre une partie de notre patrimoine en nue propriété uniquement, composé essentiellement de biens immobiliers, à nos 3 enfants. Nous partons à la retraite (60 ans tous les 2) et possédons une société que nous venons de vendre. La question se porte sur la valeur retenue d'un bien pour le calcul. Notre conseiller (de gestion) nous a informé qu'une dépréciation de 30 % de la valeur de vente était retenue dans le calcul puis s'applique la règle de la nue propriété (50 %).

Exemple :

Maison estimée à 300.000 € prix de vente.

On appliqué la dépréciation de 30 % soit une valeur retenue de 210 000 €... Puis nous donnons la nue propriété (50 % par rapport à notre âge) soit une ici, 105.000 €.

Nous ne trouvons pas d'articles qui parle de cette dépréciation de 30 %, est-ce légal ?

Merci. Dernière modification : 29/03/2021 - par Tisuisse Superviseur

Bonjour CG12,

Votre conseiller doit faire référence à l'abattement de 30 % applicable à la résidence principale pour la détermination de l'assiette de l'IFI (article 973 du CGI). L'abattement est réduit à 20 % pour le calcul des droits de succession (article 764 bis du CGI). Par contre, aucun abattement ou décote n'est prévu en matière de donation ou donation-partage.

L'article 761 du CGI, qui a été modifié en 1999 pour faire échec à une jurisprudence de la Cour de Cassation qui avait admis l'application d'une décote, afin de tenir compte de la présence de l'usufruitier dans les lieux au moment de la donation (Cass. com. du 12/05/2004, n° 01-13697), prévoit désormais que :

"Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelque soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants.

Pour les immeubles dont le propriétaire a l'usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation.

Pour conclure donc, en cas de donation-partage avec réserve d'usufruit, dans la mesure où les immeubles partagés sont occupés par le donateur et non loués ou affectés d'un statut limitant leur libre occupation ou disposition, tels que les indivisions, la valeur vénale de la nue-propriété se calcule par application du barème de l'article 669 du CGI, sans rajouter de décote ( notamment BOI-PAT-IFI-20-30-10, n° 70 et 80).

Bien cordialement.

Merci pour votre réponse.
Il s'agit en fait d'une donation partage sur des biens immobiliers actuellement mis en location. Ils ne sont donc pas libre de toute occupation.. Si j'ai bien compris, dans ce cas, un abattement sur la valeur vénale peut-être appliquée ?

Bonjour CG12,
En effet, si les biens sont loués, il est admis de décoter leur valeur, par rapport à une valeur libre. Le taux dépend de l'ancienneté et des caractéristiques du bail ainsi qu'en fonction de la qualité de l'occupant (personne âgée par exemple). Une décote de 10 à 20% peut être admise.
Cdt

Merci pour ces précisions.