Apport de biens changement de régime

Bonjour

un récapitulatif complet de la situation

1. Historique matrimonial et immobilier :

· 1973 : Mariage de mes parents sous le régime de la séparation de biens (acte du 23 août 1973 reçu par Maître xxx).

· 1977 : Acquisition par mon père seul de la maison située à ... (acte du 30 mars 1977 reçu par Maître yyy). Ce bien est donc un bien propre de mon père.

· 2023 : Changement de régime matrimonial par acte du 20 mars 2023 reçu par Maître zzz, adoptant la communauté universelle avec attribution intégrale au survivant.



2. Le problème fondamental : l'absence de publicité foncière

· Le changement de régime matrimonial de 2023 n'a jamais été publié au Service de la Publicité Foncière de Blois.

· Preuve : Le certificat officiel du SPF de Blois en date du 17 septembre 2025 atteste qu'aucune formalité concernant cet acte n'a été enregistrée (pièce jointe).

· Conséquence : Le changement de régime est inopposable aux tiers (héritiers, créanciers) en application de l'article 1300-3 du Code de procédure civile.



3. La dissolution de la communauté et l'acte irrégulier

· La communauté s'est dissoute au décès de mon père le 19 mai 2025 (article 1441 du Code civil).

· Malgré cela, Maître zzz a fait signer le 10 juillet 2025 un acte d'"apport à la communauté" de la maison, acte juridiquement irrecevable puisqu'intervenu après dissolution de la communauté.



4. La situation actuelle selon la loi

· Faute de publicité foncière, le régime applicable reste la séparation de biens.

· La maison de Tour-en-Sologne reste donc un bien propre de mon père dans sa succession.

· La succession n'est pas liquidée et je suis héritier de mon père.



5. Les tentatives de régularisation

L'apport ante mortem est donc obligatoire et ne peut être fait post mortem puisque la communauté universelle est dissoute au décès du premier membre de la communauté universelle donc la maison n'a pas glissée dans la communauté universelle, ais je bien compris ce que l'on m'a expliqué ?

Merci + anonymisation Dernière modification : 30/09/2025 - par Chrysoprase

Vous aurez à peu près les mêmes intervenants sur tous les forums.

Les deux points importants sont :

- Le régime matrimonial n'est pas frappé de nullité du fait de l'absence de publication de la mutation de propriété, absence qui n'a eu pour seul effet que l'inopposabilité aux tiers de cette mutation.

- Etant héritier universel de votre père, successeur de la personne de votre père, vous n'êtes plus un tiers.

Bonjour et bienvenue

Vous indiquez que Maître zzz a fait signer, le 10 juillet 2025, un acte d'"apport à la communauté" de la maison.
Qui l'a signé si votre père a disparu ?

L'oubli initial (l'absence de publication foncière de l'acte de 2023) a eu des conséquences irrémédiables au moment du décès.
Je pense que cette acte est, très probablement, juridiquement inefficace car effectué postérieurement au décès de votre père.
__________________________
Ces forums sont ouverts à toutes et tous. Ici, le respect est la règle n°1. (°_°)...
Nos informations juridiques doivent rester compréhensibles par tous et ne prétendent pas remplacer l'expertise d'un avocat ou d'un notaire.

C'est en effet ce que je pense attendu la dissolution de la communauté universelle au décès du premier membre, en effet l'oubli d'apport de la maison auprès des publicités foncière a rendu la procédure où plutôt l'acte vicié puisque non déposé dans les temps de sorte que le notaire a inscrit sur l'acte faire rentrer par rétroactivité la maison dans la communauté universelle le 20 juillet..... Post mortem ? Illégal la communauté n'existait plus.
Le hic c'est que je suis face à un notaire qui continue à dire que tout va bien que ma mère est la seule propriétaire de la maison, elle parle de la vendre, je ne suis pas en bon terme avec elle.
C'est très compliqué de faire toutes ces démarches pour remettre les choses à leur place.
Markesp si vous voulez nous pouvons échanger sur la situation vous avez peut être qq bon conseil à me donner.

Je répète comme sur l'autre forum que c'est le contrat de mariage qui a opéré l'apport. Votre père a fait son acte d'apport en signant son contrat de mariage.

Car par définition de la communauté universelle, tous les biens des deux époux sont apportés à la communauté universelle (sauf les biens propres par nature, et ceux qui seraient explicitement mentionnés au contrat comme exclus de la communauté universelle).

En communauté universelle, il ne me semble pas obligatoire de mentionner au contrat tous les biens propres apportés, ils le sont par défaut, sauf exclusion spécifique.

[Il n'en serait pas de même pour une communauté conventionnelle non universelle, où il faut nécessairement préciser ce qui devient commun (encore que cela pourrait être défini génériquement, comme "tous les biens immeubles").

Dans ce cas, évidemment, on ne peut pas publier la mutation de propriété des biens en publiant le contrat de mariage puisque les biens ne sont pas mentionnés. Il faut alors que le notaire fasse une attestation immobilière qui constate que les biens propres sont devenus des biens communs au jour du contrat de mariage. Cette attestation n'est pas stricto sensu un acte d'apport des époux, c'est une attestation du notaire constatant un apport ayant déjà eu lieu au jour du contrat de mariage, et ayant opéré une mutation de propriété au jour du contrat. Et une telle attestation du notaire peut se faire après le décès d'un des époux. Son seul objectif est d'expliquer au SPF l'enchaînement des mutations permettant de valider que la veuve est aujourd'hui unique propriétaire lors de l'attestation immobilière après décès.

Mais si vous êtes sûr de vous, allez au tribunal en assignant votre mère, car c'est elle qu'il convient d'assigner, pas le notaire. Car c'est le fait qu'elle soit propriétaire de tout que vous contestez, et même la validité du contrat de mariage, si je comprends bien dans l'autre forum.

Non ce n' est pas ma mère qui est en vue d'assignation mais le notaire pour sous évaluation volontaire du bien entre autres joyeusetés, le trésor public est venu m'expliquer que j'étais la propriétaire de la maison et pas ma mère et oui le notaire a causé des préjudices.....
Et donc je vous conseille de prendre connaissance de deux documents intéressants....

Décret 4janvier 55 article 28
Numéro 55-22
Jurisprudence 3iem chambre de civil de la cour de cassation
1er octobre 2020 num19-17.549

Donc voilà, en effet sans problème je peux attaquer le notaire et pas ma mère

Comme sur l'autre forum, je ne comprends pas votre présence sur le forum.

Si vous avez toutes les réponses, que cherchez-vous ?

Ce n'est pas un forum qui va assigner à votre place, et Marck.ESP confirmera, le forum n'est pas le lieu de consultations juridiques.

Non c'est un lieu d'échange sur lequel il est possible d'obtenir des informations qui peuvent être judicieuses voir juridique et pas des avis qui ne sont en soit qu'une faible interprétation de chacun de loi très claires au demeurant.
Et vous quel était l'objectif de votre réponse à l'instant à mon message sur ce forum ?
Mark. Esp va dans mon sens de la lecture de la situation, tout comme d'autres intervenants dont c'est la profession.
Je venais juste chercher éventuellement des conseils et pas de pseudo avis inutiles, parce qu'on peut tous avoir des informations où des connaissances que les autres ignore et que les échanges constructifs peuvent être utiles et enrichissant pour tous.

Bonjour,

Pour tout vous dire, je suis le même qui intervient sur forum.juridique.net sous le pseudonyme de Nihilscio.

Le forum est effectivement un lieu d’échanges sur lequel il est possible d'obtenir des informations. Seules les informations vous intéressent, les avis ne vous intéressent pas. Soit Mais les avis qui vous ont été donnés sur forum.juridique.net ne l’ont été que sur la base de textes législatifs. C’est bien entendu à vous seule de décider comment agir mais, si les avis ne vous intéressent pas, il serait tout de même bon que vous preniez en considération ces textes et les interprétations qui vous ont été données qui ne sont peut-être pas que des billevesées.

Le sentiment qui me vient à la lecture de vos interventions est que vous rejetez systématiquement tout ce qui contredit vos idées arrêtées mais que vous retenez sans plus d’esprit critique tout ce qui vous est favorable. Dans ces conditions les échanges sur le forum perdent tout intérêt.


Non ce n' est pas ma mère qui est en vue d'assignation mais le notaire …

Le notaire a commis des fautes qui vous ont causé un préjudice, vous pourrez obtenir qu’il vous verse des dommages et intérêts mais ce n’est le coeur de la question litigieuse qui porte sur les droits de propriété d’une maison. Qui est propriétaire de la maison ? Votre mère ou vous ? Si vous tombez d’accord avec votre mère, vous pourrez régulariser la situation à l’amiable avec le concours d’un notaire sans avoir à passer par le tribunal. Mais si vous êtes en litige avec votre mère sur la propriété de la maison, il faudra bien porter le litige devant le tribunal. Il n’est pas possible que la question de la propriété de la maison soit tranchée en justice sans que votre mère soit entendue. Soit vous assignez votre mère, soit votre mère vous assigne, soit vous saisissez le tribunal de concert.


Et donc je vous conseille de prendre connaissance de deux documents intéressants....

Merci pour le conseil mais comme je ne suis pas personnellement en conflit avec ma mère au sujet de la propriété d’une maison, il ne m’est guère utile.

Décret 4janvier 55 article 28 : je connaissais déjà cet article et aussi l’article 30 à ne pas oublier.

Jurisprudence 3iem chambre de civil de la cour de cassation 1er octobre 2020 num19-17.549 : cet arrêt n’est pas très facile à lire. Quel enseignement faut-il en tirer ? Je suppose que pour vous c’est limpide.


Mark. Esp va dans mon sens de la lecture de la situation, tout comme d'autres intervenants dont c'est la profession.

Malheureusement Mark.Esp n’a pas bien compris le problème.

Maître zzz a fait signer, le 10 juillet 2025, un acte d'"apport à la communauté" de la maison. En fait Maître zzz a fait signer, en vue de la publicité foncière, en acte qui tire les conséquences de l’acte de 2023 par lequel votre père faisait passer, de son vivant, la maison qu’il possédait en propre dans le patrimoine de la communauté.

L'oubli initial (l'absence de publication foncière de l'acte de 2023) a eu des conséquences irrémédiables au moment du décès. C’est faux : article 30 du décret du 4 janvier 1955.

Je pense que cette acte est, très probablement, juridiquement inefficace car effectué postérieurement au décès de votre père. C’est faux. Cet acte constatant, après le décès de votre père, un transfert de droits opéré de son vivant avec son consentement peut être postérieur à son décès et juridiquement efficace.
__________________________
Blog

1️⃣ Sur la question de la propriété de la maison

Vous indiquez que la question porte uniquement sur la propriété de la maison entre ma mère et moi.

Or, ce n’est pas exact : la question première est celle de la validité et de l’efficacité de l’apport à la communauté universelle, intervenu dans des conditions irrégulières.

Ce n’est pas un simple conflit de propriété : c’est une contestation d’un acte notarié postérieur au décès, qui modifie artificiellement la consistance de la communauté.



---

2️⃣ Sur l’acte du 10 juillet 2025

Vous affirmez qu’il ne s’agit que d’un acte « constatant » un apport déjà réalisé en 2023.

Or, dans l’acte de 2023, la maison n’est jamais mentionnée ni identifiée, contrairement aux exigences légales de publicité et de sécurité juridique.

Ce n’est qu’en juillet 2025, après le décès, que le notaire a fait signer un « apport » visant à régulariser la situation.

Un tel acte n’est pas juridiquement neutre : il opère une modification du patrimoine post-mortem, alors que l’époux propriétaire était déjà décédé.



---

3️⃣ Sur la publicité foncière (Décret du 4 janvier 1955, art. 28 et 30)

Vous affirmez que l’oubli de publicité foncière serait irrémédiable : c’est inexact.

L’article 30 du décret du 4 janvier 1955 prévoit que l’absence de publicité rend l’acte inopposable aux tiers, mais non inexistant.

Autrement dit : tant que l’acte de 2023 n’avait pas été publié, il ne pouvait pas produire d’effet contre moi en tant qu’héritière réservataire.

Le notaire ne pouvait donc pas « rattraper » cet oubli après le décès de mon père, car l’apport devait être parfait et publié du vivant des deux époux.



---

4️⃣ Sur la jurisprudence (Cass. 3e civ., 1er oct. 2020, n° 19-17.549)

L’arrêt rappelle que la publicité foncière a un rôle essentiel :

un acte non publié n’est pas opposable aux tiers,

il ne peut produire ses effets que dans les rapports entre les parties.


En clair :

Mon père et ma mère pouvaient, entre eux, convenir de mettre la maison dans la communauté.

Mais en l’absence de publicité régulière, cet apport n’était pas opposable à moi, héritière réservataire, ni aux tiers, au moment du décès.




---

5️⃣ Conséquence pratique

L’acte du 10 juillet 2025 est donc inefficace à mon égard :

il ne peut pas faire entrer rétroactivement la maison dans la communauté universelle,

il ne peut pas priver ma réserve héréditaire d’un bien qui appartenait en propre à mon père au jour de son décès.


Cette maison doit donc réintégrer l’actif successoral, conformément à l’article 1527 du Code civil.



---

✅ En résumé :

L’acte de 2023 est incomplet (absence de désignation précise de la maison).

L’acte de 2025, post-mortem, est inopposable et inefficace à mon égard.

La maison doit être réintégrée dans la succession pour le calcul de ma réserve héréditaire.

L’acte du 10 juillet 2025 ne peut pas être considéré comme une simple « régularisation » neutre.
En droit, l’apport d’un bien immobilier à la communauté universelle doit :

être mentionné expressément dans l’acte,

et faire l’objet d’une publicité foncière (art. 28 et 30 du décret du 4 janv. 1955).


En l’absence de ces conditions, l’apport n’est pas opposable aux tiers, notamment aux héritiers réservataires (moi).

L’acte signé après le décès de mon père ne peut pas produire rétroactivement d’effets patrimoniaux : la maison restait un bien propre au jour du décès, et doit réintégrer l’actif successoral pour le calcul de ma réserve (art. 1527 C. civ.).

Tout est dit. Maintenant il faut consulter un avocat.
__________________________
Blog

Le pbm est de trouver un avocat compétent dans ma région où mon département

Il n'existe pas d'annuaire des avocats compétents. On imagine que tout avocat qui vous alerterait sur les défauts de votre analyse sera immédiatement classé dans la catégorie des incompétents.

Non c'est juste pour optimiser le temps de tout le monde.
J' ai un avocat depuis sept ans qui me suit dans plusieurs dossiers et elle ne va pas toujours dans mon sens et pourtant on travaille toujours ensemble

Je ne comprends pas le ton que prennent les échanges.
Nous sommes bien sur un forum d'INFORMATION juridique, lequel, comme ceux que j'administre, propose une réponse gratuite par des membres/bénévoles/juristes, sans possibilité de vérifier les conditions et la qualification des répondants.
La nuance entre "information juridique" et "consultation juridique" est fondamentale et légale en France.

Dianetilt, svp.


Ce n’est qu’en juillet 2025, après le décès, que le notaire a fait signer un « apport » visant à régulariser la situation.


Je n'ai toujours pas la réponse à ma question sur la nature exacte de ce document et qui l'a signé ?

Vous pouvez m'en adresser photo via la MP ou mail ( j'ai accès au vôtre).

AVOCATS : Les sites sont des plateformes communautaires orientée vers l'information de fond et la visibilité des avocats qui peuvent proposer leurs services. Le choix est large mais il m'est interdit de conseiller tel ou tel..

Vous pourriez aussi prendre langue avec le bâtonnier de votre barreau local.
__________________________
Ces forums sont ouverts à toutes et tous. Ici, le respect est la règle n°1. (°_°)...
Nos informations juridiques doivent rester compréhensibles par tous et ne prétendent pas remplacer l'expertise d'un avocat ou d'un notaire.

En l’absence de ces conditions, l’apport n’est pas opposable aux tiers, notamment aux héritiers réservataires (moi).


Bonjour,

Justement, en tant qu'héritier, vous n'êtes pas un tiers...

En droit de la publicité foncière, la notion de « tiers » inclut, dans certaines situations, les héritiers réservataires.

Article 28 du décret du 4 janvier 1955 : tout acte modifiant la propriété immobilière doit être publié.




Article 30 du même décret : « Les actes soumis à publicité sont inopposables aux tiers tant qu’ils n’ont pas été publiés. »




Application aux héritiers :

La jurisprudence et la doctrine considèrent que l’héritier réservataire, lorsqu’il n’a pas participé à l’acte ni donné son accord, est assimilé à un tiers protégé vis-à-vis de l’absence de publicité.

Exemple : si un bien est apporté à la communauté sans être publié, l’enfant peut l’ignorer et le réclamer comme faisant partie de la succession (Cass. civ., plusieurs arrêts sur l’inopposabilité aux héritiers).

Conclusion :

Ainsi, même si je suis héritière, je reste « tiers » au sens de la publicité foncière, car je n’étais pas partie à l’acte de 2023. Le défaut de publicité me rend l’apport inopposable et j’ai donc le droit d’en demander la réintégration dans la succession

.

car je n’étais pas partie à l’acte de 2023

Vous êtes vous opposée au changement de régime matrimonial ?



PS : Quand vous citez un dossier, merci de bien vouloir en mettre le lien.

Vous êtes vous opposée au changement de régime matrimonial ?

Question posée à plusieurs reprises et laissée sans réponse.

Sur la question de savoir si l’héritier est un tiers en ce qui concerne la cession de parts sociales, la première chambre civile de la cour de cassation s’est prononcée par un arrêt du 21 mai 2025, n° 23-10.119 : les héritiers du cédant des parts sociales, n'étant pas des tiers, ne pouvaient se prévaloir du défaut de publication de l'acte de cession afin de le voir déclaré inopposable à leur égard.
__________________________
Blog

Vous mélangez tout.
J' ai expliqué dans mon précédent message la différence de tier et autre.

Vous avez la science juridique infuse. Que faites-vous sur un forum ?

Quel est le sens de votre réponse d'une profondeur insondable ?
Je n'en ai pas compris ni le fond ni la forme.
Pouvez vous m'éclairer.

Vos réponses ont pour unique signification que vous détenez déjà les réponses justes à votre problématique, et que toutes les réponses contradictoires qui vous sont apportées, ici et sur un autre forum, sont forcément erronées.

Dès lors, quel intérêt d'aller sur un forum, dont l'objectif n'est pas de valider coûte que coûte les analyses des personnes qui y posent leur problème, pour leur donner satisfaction.

Si vous êtes sûre de vous, c'est au tribunal qu'il faut aller.

Le tribunal est prévu mais peut être que qq aurait eu des informations où autre que je ne connais pas encore.
Après le second forum dont vous parlez n'a pas plus apporté de réponse, et pour un informations en me démontrant que je m'égare ne me posent aucun problème, après clairement il y a la théorie et la pratique, les textes de loi ne sont pas interprétable et ne souffrent aucune appréciation possible.
Les lois doivent être respectées.
1+1=2

Vous ne répondez pas à la question, vous êtes vous opposée au changement de régime matrimonial ?