vente aux enchères maison

Bonjour, Jurigaby.

Merci pour vos propos laudatifs.
Je dois à la vérité de dire que lorsque j'étais encore en exercice, j'ai été démarché par la faculté de droit de Poitiers, pour y donner des cours de droit civil aux étudiants maîtres en droit.
J'ai du refuser, pour cause d'incompatibilité en termes de temps à consacrer, avec ma pleine activité de notaire.

Ce dossier Rozza est juridiquement intéressant.
Il renferme de plus, une véritable "bombe à retardement" que personne ne semble avoir vue, et que je n'ai fait qu'évoquer plus haut.

Si les consorts Rozza réussissaient à obtenir de la "donation baptisée vente", la qualification de "pacte sur succession future", qu'elle est véritablement, les subséquences seraient énormes:

La sanction des pactes sur succession future pouvant aller jusqu'à la nullité, cette "donation baptisée vente" serait alors annulée; avec comme conséquence principale la remise RETROACTIVE de la maison dans le patrimoine des parents des consorts Rozza, assortie de l'anéantissement rétroactif de tous les faits et actes en aval, et notamment -outre la vente-donation- de:
- le prêt souscrit par le frère Rozza "acquéreur" auprès du Crédit Agricole pour "l'acquisition" de la maison,
- La sûreté réelle par hypothèque conventionnelle y attachée,
- La procédure de saisie et d'adjudication en cours,
- l'adjudication qui va intervenir,
- Et imaginons que le futur candidat enchérisseur à cette adjudication souscrive lui même un emprunt...
...
Etant en fonctions, j'aurais refusé purement et simplement d'instrumenter sur un tel acte.

Comme quoi il faut TRES bien lire les origines de propriété, et s'assurer de ce que la qualité de propriétaire du contractant ne peut pas être discutée ni remise en cause.

Il y a là un petit sujet d'examen de droit civil.

Votre bien dévoué.
__________________________
"Meurs et deviens."
- Goethe [Johann (comme moi!) Wolfgang (comme Lui) (von)] -
(conseil à donner à la chenille; pour qu'elle se réalise-finalise-perfectionne, en devenant papillon)
Variante dite à l'oeuf: -Casse toi ! (oiseau ou reptile?)

Bonjour Maître,

Je vous remercie pour vos conseils, mais je ne comprend plus rien dans tout ca. J nage et je pique carrément la tête sous l'eau. Nous ne connaissons rien en droit. Mardi mon frère a rendez vous avec un avocat spécialisé dans la vente aux enchères il emmènera toute notre correspondance échangée. J'espère que cette fois ci cet avocat prendra bien son temps afin de l'étudier bien qu'il n'aura pas beaucoup de temps devant lui.
Car mon frère à la Réunion et moi même ici on a vu en tout 4 avocats et tous ils n'ont rien vu et nous ont dit la même chose qu'il est propriétaire et que cela ne nous regardait pas et qu'il fait ce qu'il veut chez lui et ses maisons.

Vraiment nous souhaitons de tout coeur que l'on y arrive au bout et que justice soit faite. Qu'en pensez vous ?

Concrètement, que doit on faire ? parce que là jeudi vente aux enchères on a pris l'avocat pour qu'il récupère les sous afin de partager entre les autres frères et soeurs. Mais après ce qui concerne l'acte vu que vous dites que c'est une donation, mais si la maison est vendue on ne pourra plus rien faire et ce sera aux oubliettes ? même si on prend un autre notaire c'est pareil si la maison est vendue c'est foutu ? franchement au secours !!! éclairez ma lanterne s'il vous plait.

Ah non, maintenant il n'y a plus d'autres actes à part ces deux là. Heureusement !!! Sinon le nom FEL.... enfin bref !!!

Merci encore j'attend votre réponse

Cordialement

Rozza

Maître,

J'essaie de faire travailler ma tête, si l'acheteur achète la maison et si l'acte de "vente" n'est pas bon,que c'est une donation est ce que cela veut dire que l'on n'a pas le droit de toucher cet à argent et qu'il faudrait le rembourser ? Refaire l'acte qu'il reste dans le patrimoine et par la suite si on veut la revendre et bien là on récupère les sous et on le partage et que l'on vire notre frère. Parce que l'on ne veut plus de lui dans les parrages. ?

Cordialement

Rozza

Cher Jurisnotaire,


Je dois à la vérité de dire que lorsque j'étais encore en exercice, j'ai été démarché par la faculté de droit de Poitiers, pour y donner des cours de droit civil aux étudiants maîtres en droit.
J'ai du refuser, pour cause d'incompatibilité en termes de temps à consacrer, avec ma pleine activité de notaire.

Je vous comprends tout à fait mais quel dommage! J'enseigne actuellement à la Faculté de droit de Montpellier en qualité de vacataire, et c'est un véritable régal qui je l'avoue, n'est pas facile à concilier avec une vie professionnelle bien remplie..

Ce dossier Rozza est juridiquement intéressant.
Il renferme de plus, une véritable "bombe à retardement" que personne ne semble avoir vue, et que je n'ai fait qu'évoquer plus haut.

Sans vouloir paraitre présomptueux -il m'arrive à moi aussi de faire des erreurs- force est de reconnaitre que le niveau général des avocats est relativement médiocre et ce, d'autant que ces derniers n'ont jamais assez de temps pour bien travailler les dossiers "lourds" comme celui de Rozza. Si en plus, on cumule avec l'incompétence du notaire rédacteur, je comprends bien que Rozza soit complètement perdu.


Une nullité de la donation pour pacte sur succession future serait en effet totalement envisageable mais je ne suis pas sur qu'un tribunal ait finalement "le cran" de prononcer la nullité. Je pense qu'en cas d'action judiciaire, il sera probablement fait strictement application de l'article 218 Cciv et la vente sera requalifiée en donation, par préciput et hors part.

L'adjudication suppose nécessairement que le tiers acquéreur soit de bonne foi et ne connaisse pas l'existence du pacte sur succession future. Or, si on raisonne par analogie avec la vente réalisée en fraude du bénéficiaire d'un pacte de préférence ou d'une PUV, la jurisprudence n'annule généralement la vente que lorsque le tiers acquéreur connaissait l'existence de ces actes et savait pertinemment que la vente portait atteinte aux droits du bénéficiaire de la promesse.

La situation ici est différente bien sûr, mais la nullité me semble d'une telle importance que je doute qu'elle soit prononcée..


Très cordialement.
__________________________
Nous tenons à ce que, après avoir bénéficié d'une consultation, les demandeurs tiennent leur consultant informé des suites qui auront été données à leur dossier.

Cher Jurigaby,

Je partage entièrement votre point de vue, et note que vous n'êtes pas tendre avec les avocats et notaire ayant oeuvré dans ce dossier.

Je ne pense pas qu'il soit de l'intérêt des consorts ROZZA de poursuivre la voie d'une action en nullité, mais de s'en tenir au jeu de 918, et ce pour deux raisons:

La première, que vous soulignez, tient à la complexité même d'une telle procédure, que je ne pense pas que ces derniers puissent accompagner; si tant est qu'il y aurait une quasi-certitude d'obtenir raison en Cassation en termes de droit strict, mais ils n'iraient certainement pas jusque là.

La seconde réside dans le fait qu'ils n'y auraient financièrement pas grand intérêt.
Le simple fait de réintégrer la valeur de la maison dans la "masse paternelle à partager" devrait, par le seul jeu des comptes à intervenir, les indemniser équitablement, et le prix de l'adjudication -après remboursement du solde de son emprunt- fournira peut-être au frère de quoi apurer la créance que les comptes feront ressortir, à son encontre et au profit des autres frères et soeurs.
Et même en s'en tenant à cette "procédure tronquée", je partage votre souhait que les consorts ROZZA soient bien accompagnés juridiquement et judiciairement. Mais ceci me semble dépasser notre ressort de conseil.

Encore une fois, je souhaite votre avis.

Votre bien dévoué.
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Bonjour, Rozza.

Je ne pense pas pouvoir faire grand-chose de plus pour vous, ne voyant pas quel autre moyen juridique pourrait être soulevé à votre profit.

Je me répète encore une fois, "laissez filer" l'adjudication.
Et que votre frère apporte bien à la consultation de votre avocat, TOUS les éléments de nos présents échanges, et surtout l'avis de Jurigaby en sa qualité de professeur de droit à Montpellier, qui devrait faire autorité.

La piste de travail de votre avocat se trouve toute tracée.

Si vous désirez me rencontrer personnellement, faites le moi savoir, et je vous contacterai au numéro de téléphone que vous m'avez communiqué.

De toutes façons, tenez moi informé.

Bon courage et bonne chance.
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Cher monsieur,

Je partage entièrement votre point de vue, et note que vous n'êtes pas tendre avec les avocats et notaire ayant oeuvré dans ce dossier.

Mais prenez bien conscience que je n'ai absolument rien contre eux! Ce sont deux métiers très difficiles où on demande au professionnel de tout anticiper, de tout prévoir et il est clair qu'on ne peut pas tout demander à un seul homme. J'aime la collégialité! Cela vaut pour les juges comme pour les avocats et autre professionnel du droit.

Pour ce qui est de refuser systématiquement les dossiers lourds, c'est une pratique assez fréquente et que je comprends tout à fait. Les professions libérales sont des professions difficiles, où il faut faire en sorte qu'un cabinet "tourne". Par voie de conséquence, c'est beaucoup plus tentant de ne prendre que des dossiers que l'on a déjà plus ou moins plaidé et pour lesquels on est en "confiance" que de prendre des dossiers longs, délicats et réclament beaucoup de travail..


La seconde réside dans le fait qu'ils n'y auraient financièrement pas grand intérêt.
Le simple fait de réintégrer la valeur de la maison dans la "masse paternelle à partager" devrait, par le seul jeu des comptes à intervenir, les indemniser équitablement, et le prix de l'adjudication -après remboursement du solde de son emprunt- fournira peut-être au frère de quoi apurer la créance que les comptes feront ressortir, à son encontre et au profit des autres frères et soeurs.
Et même en s'en tenant à cette "procédure tronquée", je partage votre souhait que les consorts ROZZA soient bien accompagnés juridiquement et judiciairement. Mais ceci me semble dépasser notre ressort de conseil.


Je partage à mon tour complètement votre point de vue. On réintègre la maison, en valeur, dans l'actif à partager et de fait, Rozza obtiendra une "indemnisation" propre à rétablir une égalité satisfaisante entre les héritiers.

Vous aviez parfaitement tout décrit et je tiens à vous dire que je vous trouve d'une compétence rare et que c'est un plaisir de vous lire, ayant déjà eu l'occasion de regarder quelques unes de vos autres interventions sur ce Forum.

Très cordialement.
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Nous tenons à ce que, après avoir bénéficié d'une consultation, les demandeurs tiennent leur consultant informé des suites qui auront été données à leur dossier.

Bonjour Maître,

Et bien je viens d'avoir mon frère au téléphone ainsi que l'avocat que l'on a pris, il ne pourra rien faire. Il nous a répété encore que le frère truand est propriétaire et qu'il récupèrera les sous comme il le souhaie et que la seule chose que l'on peut faire c'est de réestimer le terrain et voir si c'est plus de 300.000 demander au frère le paiment et de partager entre nous tous et comme il travaille pas alors là c'es foutu.

Moi ce que je compte faire c'est de porter plainte devant le tribunal contre lui et prouver que ceci n'est pas une vente mais une donatin déguisée.

Je voulais vous demander est ce à moi de payer les relevés de banque de nos parents pour voir où est passé l'argent, car le notaire m'a dit la semaine dernière qu'elle allait demander les relevés et qu'elle allais me les envoyer et régler car on voudrait les relevés depuis 1997 à 2009

Merci

Cordialemet

Bonsoir, Rozza.

L'avocat qui a reçu votre frère a-t-il pris connaissance de TOUT l'argumentaire que nous avons développé?
Avez-vous transmis tout ce même argumentaire au notaire?

Pour "porter plainte contre votre frère devant le tribunal", il vous faut un avocat prêt à plaider la requalification de la vente en donation.
Nous sommes toujours sur le même et unique problème.
Cherchez encore un avocat apte à traiter ce dossier.

L'examen des relevés de comptes de vos parents permettra en effet de savoir utilemenent si, avec leur prix de "vente", vos parents n'avaient pas ensuite fait de dons manuels au fameux frère.
Dans l'affirmative, il conviendra d'en faire également figurer le montant dans le compte liquidatif global à la succession de votre père, à intervenir.

Si vous payez seule le coût d'obtention par le notaire, de ces relevés bancaires, considérez que ce n'est que provisoire, et qu'il s'agit là d'une avance que vous faites à vos autres frères et soeurs; avance qui sera également comptabilisée.

Votre bien dévoué.
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Bonsoir Maître,

Oui, il en a vu deux avocats, ils leur ont dit la même chose qu'il est propriétaire ..... et j'ai même appelé un et encore expliqué la situation et mon frère a amené toute notre correspondance échangée entre nous. Et de plus il m'a dit que même si nous avons raison, vu que notre frère ne travaille pas on va t il trouver les sous pour le mettre dans la succession ? En tout les cas il nous a dit qu'il est spécialisé dans ce genre d'affaires et que si nous continuons dans cette affaire, on va perdre nos sous. Franchement, nous avons marre, pourquoi, la Réunion et la M&tropole ce sont les mêmes lois qui régident et pourquoi on ne veut pas nous écouter. Peut être, que nous ne sommes pas riches et nous essayons de faire valoir nos droits et on nous l'herbe sous les pieds. Pensez vous quel'on va arriver un jour. Et si la vente aux enchères aboutisse jeudi et si le soit disant frère prend les sous et les dépense et bien ce sera perdu d'avance. En tout nous avons déjà vu cinq avocats.

Cordialement

Rozza

Bonjour, Rozza.

Je comprends parfaitement votre désarroi.
Et je comprends que vous ayiez l'impression de vous heurter à un mur, alors que vous avez en fin de compte raison et que vous êtes dans votre bon droit.

Comme je vous l'écrivais déjà, le chemin est tout tracé pour l'avocat: il n'a qu'à déposer des conclusions, rédigées aux fins et pour demander que le tribunal:
- Constate le caractère gratuit de la prétendue vente sur la base de 918 CC. et la requalifie de donation (c'est un point de droit incontestable);
- Et ordonne l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de votre père; et éventuellement commette un notaire (choisi par vous) pour procéder à ces opérations.

Ne me demandez pas d'aller jusqu'à rédiger ces conclusions - je ne veux pas empiéter sur le travail des autres. Je peux néanmoins continuer à "piloter de loin" ce dossier, que j'ai maintenant pris à coeur.

Vous me dites que "le" frère, bien que ne travaillant pas, possède des terrains, des biens...
En aval du partage, tous ses biens pourront être interpellés pour payer sa créance envers ses autres frères et soeurs.

Votre bien dévoué.
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Bonjour Maître,

Nous attendons demain voir le verdict de cette enchère. Puis, on va reprendre notre bâton de pèlerin et continuer notre combat. Déjà, ce matin j'ai appelé un expert concernant l'estimation du terrain et qui m'a répondu qu'en 1997 le mètre carré était au moins à 500F (80.000€) que pour le terrain sans compter les maisons. Cela nous réconforte dans notre combat, on jouera sur les deux (article 918CC et l'estimation des biens)comme vous l'avez dit à plusieurs reprises,

Juste une petite question : on a combien de temps après cette vente ?

Merci encore pour vos conseils.

Cordialement

Rebonjour, Rozza.

L'adjudication vous est "transparente". Elle ne compte pas pour vous. Juridiquement, elle ne vous concerne pas.

Faites au plus vite.

Faites maintenant.

Votre bien dévoué.
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Bien Maître,

Je vais m'y mettre à chercher un avocat en Métropole afin de faire avancer le dossier.

Cordialement,

Rozza

Maître,

Je vous donne des nouvelles comme promis ! la vente n'a pas eu lieu apparemment la banque s'était trompée dans le montant (enfin c'est ce que l'on nous dit). Ils lui ont donné un mois pour trouver 50.000€ sinon elle vend la maison pour ce même prix.

Nous on pense plutôt que c'est plutôt une lettre que l'on avait envoyé au Procureur de la République qui a dû faire stopper car j'avais bien énoncé dans mon courrier que cette maison a été vendue à notre frère sans que nous les autres frères et soeurs ne soient au courant et de plus, comme vous dîtes que c'est une donation déguisée !
On cherche toujours un avocat et pensons d'ici la semaine prochaine l'on trouvera.

Cordialement

Rozza

Bonjour Maître,

Comme promis, je vous tiens au courant au fur et à mesure de ce que l'on fait.

Aujourd'hui, j'ai appris autre chose par le Tribunal de Grande Instance de la Réunion : que la banque avait fait une vente forcée de la maison au 02 Juillet 2009 et qu'au dernier moment la vente n'avait pas eu lieu car parait il qu'ils ont stoppé (problèmes trouvés au niveau de l'acte notarié). Elle m'a parlé de (je n'ai pas bien compris ????????? non caduque).

Hier, quand j'ai appelé un expert chez un notaire à la Réunion il m'a parlé de compromis de vente. A votre avis, fallait il avoir un ou pas car on ne sait pas s'il y en a un.

On va être fixé jeudi prochain concernant l'avocat mon frère a un rendez vous.

Cordialement

Rozza

Bonjour, Rozza.

Encore une fois, ne vous focalisez pas sur la vente aux enchères.
Ce n'est -et n'a jamais été- votre fait, et vous n'y pouvez pas intervenir.
De ce côté là, "laissez filer" (vous ne pouvez d'ailleurs rien faire d'autre).

Vous devez par contre vous concentrer sur l'action en requalification de la vente, en donation; puis sur l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage.

Ne vous dispersez pas inutilement.

Votre bien dévoué.
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Bonjour Maître,

Cela fait un petit moment, et bien voilà on a trouvé un avocat qui a enfin reconnu que ceci n'est pas une vente mais bien une donation déguisée.
Mais par contre,ca coince lui il nous a proposé de casser l'acte et demander au fameux frère un loyer. Mais nous ne sommes pas d'accord, que doit on faire à votre avis. Car pendant 12 ans il nous a menti à tous les autres frères et soeurs en nous disant qu'il est propriétaire des lieux et même chasser mon frère. Car nous on voudrait que ce bien soit vendu et que les sous aillent dans la succession afin d'être partagé entre tous.
On est dans une impasse, je vous demande votre aide encore une fois.

Merci

Cordialement

Rozza

Bonjour, Rozza.

Vous tenez enfin "le bon bout".

Je me répète: prenez les choses dans l'ordre.

Qu'un notaire établisse le compte de liquidation-partage de la succession.

Ce compte fera ressortir une dette du "frère" envers ses autres frères et soeurs.

En tant que de besoin, l'exigence de cette dette pourra être rendue exécutoire (homologation par le tribunal de l'état liquidatif).

Votre frère sera alors tenu de s'acquitter de vos créances ainsi dégagées, par tout moyen à ses goûts ou possibilités. Eventuellement en se procurant des liquidités par la vente de la maison, ou d'autres choses, ou autrement... cela deviendra son affaire.

Votre bien dévoué.

Dans cette affaire, j'aurai bien gagné un cigare (j'en fume).
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Bonjour Maître,

On a donné à l'avocat toute notre correspondance et de suite il a vu ce que vous aviez dit. Il va nous défendre. En tout cas, je vous remercie encore pour tous vos efforts et ne vous oublierai pas et serez récompensé pour toute votre aide. Vous êtes un grand dans votre profession et n'ai jamais douté de vos capacités.
Mais de toute façon je vous tiendrai au courant de tout.

Mille mercis.

Cordialement.

Rozza

Chère Madame,

Votre dernière formulation me touche beaucoup.

Je la prends pour sincère, et l'apprécie à sa juste valeur.

De tels messages nous rendent enclins à continuer nos travaux.
Je ne vous cache pas que votre dossier est le plus imposant de tous ceux que j'ai traités ici.

Votre -c'est le cas- bien dévoué.
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Bonjour Maître,

Me revoilà vous donnant un peu des nouvelles de notre affaire, on a déposé nos dossiers pour l'aide juridictionnelle, trouvé un avocat qui veut bien nous défendre maintenant on attend patiemment.
Par contre, j'aurai besoin d'un renseignements : est ce à nous les héritiers de faire les démarches auprès de l'AGIRA pour savoir s'il y avait une assurance vie et aussi auprès de la banque voir concernant le compte bancaire de notre père.
Est ce normal ?

Merci pour votre réponse

Cordialement

Rozza

Maître,

J'ai oublié, ce matin j'ai appelé le notaire de la Réunion voir où ca en est avec les relevés de banque, cest le clerc de notaire que j'ai eu au téléphone. Car c'est elle qui a le dossier en main. Après avoir appelé la banque elle m'a envoyé ceci :
Bonjour Madame, Suite à votre appel de ce jour, j'ai téléphoné au Crédit Agricole, service successions.La personne m'a indiqué être toujours dans l'attente d'une réponse officielle de la part de ses services, afin de savoir si elle peut transmettre la copie des relevés de comptes.En effet, du fait de la co-titularité du compte avec votre maman, cela relève peut-être du respect de la vie privée, c'est pourquoi il y a une hésitation de leur part. Elle me fait parvenir un courrier en ce sens. Dans l'hypothèse où leur réponse serait négative, elle pourra délivrer ces documents sur décision judiciaire.En effet, les mouvements bancaires peuvent constituer un indice pour vous s'agissant d'une présomption de donation déguisée. Je ne manquerai pas de vous tenir informée.
C'est pour cette raison que je vous ai posé cette question précédemment.

Rozza

Bonsoir, chère Rozza (à la longue, je crois pouvoir vous qualifier ainsi).

Ne pensez-vous pas que les incidents et péripéties "de terrain" me concernent moins ?
Moins que les questions levées sur les "grandes lignes" de droit de votre affaire, auxquelles j'ai la faiblesse de me flatter d'avoir tenté de donner réponse.

Normalement, ce forum a vocation, en quelques lignes -parfois lapidaires- à orienter les consultants vers telle destination, tel objectif, tel spécialiste; donner, fournir un sens à la question, qualifier ou quantifier leur démarche et son bien-fondé.
Et toutes les réponses de nos consultants -chacun selon ses compétences et possibilités- sont "bonnes", puisqu'animées de bonne-volonté positive. Chacun apporte "sa pierre à l'édifice".

Je laisse très volontiers la place aux personnes dont vous vous assurerez les services, et dont c'est le métier, pour qu'elles exécutent leurs prestations (rétribuées).

Je peux, bien sûr, si vous le souhaitez, continuer de surveiller les "grandes lignes" que j'évoquais.

Votre bien dévoué.
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(conseil à donner à la chenille; pour qu'elle se réalise-finalise-perfectionne, en devenant papillon)
Variante dite à l'oeuf: -Casse toi ! (oiseau ou reptile?)

Bonjour très Cher Maître (si vous me le permettez),

Je vous remercie mais bien sûr que vous aurez tout le suivi de cette affaire et ne manquerai pas.

Jetez un petit coup d'oeil à votre ...

Mille mercis

A très bienôt

Rozza