Indivision refus de vente d' une des partie

Bonjour à vous,



Ceci est mon premier message sur le forum, j'aurai besoin de conseils, la situation me paraissant compliquée.



Mes parents sont divorcés depuis des années mais ils ont racheté une maison ensemble pour leur retraite, ma mère avec plus de parts que mon père.



Leur relation s'étant détériorée définitivement, ma mère souhaite revendre et récupérer ses parts mais mon père bloque la vente voulant vendre au-dessus du prix du marché (la maison se situe en province dans un secteur peu attractif).



Il y a eu violence conjugale avec dépôt de plainte et ma mère a été diagnostiquée récemment avec une maladie dégénérative.



J aimerai donc résoudre cette situation au plus vite afin que ma mère récupère sa part de la maison et puisse s installer proche de ses enfants.



Sauf erreur de ma part, il resterait 2 solutions : soit mon père rachète la part de ma mère soit il faut engager une licitation judiciaire. Est-ce exact ?



Dans le cas où cela finit en licitation judiciaire et que le bien est vendu aux enchères, mon père aura t'il la possibilité de le racheter au prix fixé par le juge ? Car si tel est le cas, cela ne serait pas avantageux pour ma mère dans le sens ou, elle vendrait ses parts moins chères que son prix initial au bénéfice de mon père qui est responsable de cette situation. Je ne sais pas si j'ai été bien clair...



Je comptais proposer à ma mère d'envoyer un courrier à mon père (en recommandé avec accusé de réception) lui présentant les choix sus mentionnés avec un délai pour répondre. En l'absence de réponse de sa part nous entamerions la procédure de licitation judiciaire. Qu'en pensez-vous ?



Pour finir, si nous en venons à cette situation, vers quel avocat dois-je me tourner ? Spécialiste de l'immobilier ? En droit familial ? Autre ?



Par avance merci à vous

Bonjour,

Sur le plan juridique, votre mère n'a pas de part à récupérer, elle en est déjà propriétaire. Ce qu'elle veut c'est obtenir le prix de vente de sa part.



Sauf erreur de ma part, il resterait 2 solutions : soit mon père rachète la part de ma mère soit il faut engager une licitation judiciaire. Est-ce exact ?


Oui, c'est exact. Sauf accord entre eux, l'indivision prendra fin par une vente forcée aux enchères judiciaires.


Dans le cas où cela finit en licitation judiciaire et que le bien est vendu aux enchères, mon père aura t'il la possibilité de le racheter au prix fixé par le juge ?

Votre père tout comme votre mère auront le droit de participer aux enchères. Le juge ne fixera pas le prix de vente mais la mise à prix. Ensuite les gens, y compris votre père, seront libre d'enchérir et le mieux disant emportera le lot.

Il y a un aléa lié aux enchères, mais en général le bien est vendu avec une décote. C'est donc souvent une mauvaise affaire pour les indivisaires (par rapport à une vente de gré à gré) sauf si l'un d'eux peut racheter le bien.

Il n'y a pas besoin d'un avocat spécialisé pour lancer une procédure de partage judiciaire. Ce n'est pas une procédure très complexe. Votre mère peut s'adresser à un avocat civiliste.

Si votre mère détient au moins deux 2/3 des parts, elle peut aussi demander une licitation selon une procédure plus simple que le partage judiciaire, son notaire pourra la conseiller :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039367468

Ayant été victime de violences conjugales votre mère peut s'adresser à un avocat pénaliste pour se faire aider (qui sera aussi compétent pour la procédure de partage judiciaire si besoin), et demander la jouissance gratuite du bien. Si votre père doit continuer à payer sa part des charges du bien indivis tout en devant se loger ailleurs ça le rendra peut-être plus souple. Il pourrait voir son intérêt de vendre de gré à gré à un prix raisonnable.

Vos parents sont-ils mariés ? Si oui sous quel régime matrimonial exact ? (séparation de biens, communauté légale, communauté universelle...)

Bonjour.

Il a été précisé qu'ils sont divorcés depuis longtemps, mais qu'ils ont quand même acheté cette maison en indivision après divorce, pour la retraite.

L'autre solution, en deux temps, c'est que votre mère rachète la part de votre père, puis vende le bien en autonomie. Elle y perdra moins en rachetant au prix désiré par votre père, puis en revendant au prix normal, que dans une licitation judiciaire.

Bonjour à vous et merci à tout deux de votre retour.

"L'autre solution, en deux temps, c'est que votre mère rachète la part de votre père, puis vende le bien en autonomie."

Cela a été envisagé mais mon père faisant preuve de mauvaise volonté s est défendu en disant "qu il ne saurait pas où aller après".
D où le fait qu'il dit vouloir vendre mais maintenir le prix au dessus de celui du marché l'arrange bien

"Si votre mère détient au moins deux 2/3 des parts, elle peut aussi demander une licitation selon une procédure plus simple que le partage judiciaire, son notaire pourra la conseiller :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039367468 "

En effet il me semble que ma mère a versée 130 000 et mon père 50 000, je vais me renseigner de coté là, merci !

" Ayant été victime de violences conjugales votre mère peut s'adresser à un avocat pénaliste pour se faire aider (qui sera aussi compétent pour la procédure de partage judiciaire si besoin), et demander la jouissance gratuite du bien. "

Merci mais le but de ma mère est avant tout de vendre la maison même si cela implique une décote, elle ne tient pas a y vivre davantage... Je vais me renseigner auprès du notaire, ma mère, sauf erreur, possédants au moins 2/3 des parts.

La propriété du bien et les droits indivis résultent de l'acte de vente où vos parents sont acquéreurs, pas des financements respectifs.

Attention, avec la procédure de vente aux 2/3 des droits indivis votre mère risque de perdre pas mal d'argent par rapport à un vente de gré à gré, à cause de l'aléa des enchères souvent en défaveur du vendeur. Mais cela peut être utile de menacer votre père de faire brader le bien aux enchères.

"La propriété du bien et les droits indivis résultent de l'acte de vente où vos parents sont acquéreurs, pas des financements respectifs."



En effet, merci de ce rappel, mon père est propriétaire à hauteur de 30% et ma mère de 70 % donc

J ai récemment vu que l'on pouvait aussi faire racheter ses parts par des groupes tiers, avez vous déjà eu des retours sur ce genre de procedé ?

Voici un extrait issu d'un site qui propose ce type de service

"Après étude par nos équipes et en concertation étroite avec nos notaires et nos avocats, nous vous faisons une proposition pour le rachat de votre quote-part d’indivision, même si vous êtes minoritaire."

Chacun est libre de vendre ses droits indivis à un étranger à l'indivision.
Simplement, les autres indivisaires ont un droit de préemption au prix convenu avec le tiers, et ils doivent être notifiés selon un processus précis sous peine de nullité de la vente.

Le prestataire de service n'y trouve son compte que si le prix d'achat des droits indivis est relativement faible, car son objectif est d'ensuite assigner les autres en partage de l'indivision (au lieu que ce soit vous) et de participer aux enchères pour emporter le bien, puis le revendre au prix normal pour faire un bénéfice.

@ Rambotte : merci je comprends mieux l avantage pour ces groupes de procéder ainsi.

Mais dans ce cas ne serait il pas plus intéressant de passer par une licitation judiciaire (toujours en dernier recours évidemment) ?
Car je me demandais si, dans ce cas, l avocat aurait la possibilité de défendre un prix de vente qui ne soit pas bradé ? Je ne sais pas si cela rentrerai dans ses prérogatives dans le cadre de cette procédure...

Bonjour,

Car je me demandais si, dans ce cas, l avocat aurait la possibilité de défendre un prix de vente qui ne soit pas bradé ?

Pas vraiment non. Le juge décide souverainement de la mise à prix, et il est d'usage qu'il soit bas pour attirer la clientèle. Le risque d'une mise à prix trop haute est qu'il n'y ait pas d'enchérisseur et donc qu'il faille recommencer une nouvelle vente. Bien évidemment les parties peuvent exposer leurs arguments et proposer un prix.

Mais si le bien est mis à prix au niveau du marché, on élimine la majeure partie des enchérisseurs potentiels (professionnels et particuliers à la recherche d'une bonne affaire). Il ne resterait plus que le profil rare du particulier aux poches pleines ayant un attachement sentimental pour le bien (ou un "coup de coeur"). Il ne faut pas perdre de vue que les enchérisseurs doivent être capables de payer comptant ou de finaliser un prêt bancaire en moins de deux mois. Cela implique des gens avec des moyens ou qui ont d'excellentes garanties à proposer à leur banque.

C'est pour cela que la mise à prix est au maximum équivalente aux deux tiers de la valeur estimée. Ainsi il est à peu près certain que le bien sera vendu.

Contrairement à une vente de gré à gré, l'acheteur n'a presque aucune garantie et qu'il doit analyser seul son dossier (ou payer quelqu'un pour ce travail). Il achète "en l'état" et s'il y a des mauvaises surprises tant pis pour lui. Ceci explique que la plupart des acheteurs soient des professionnels de l'immobilier. Les particuliers préfèrent les ventes classiques, où ils sont plus facilement accompagnés.