Donation enfants parents, est-ce possible?

Il y a 20 ans mon premier mari est décédé. Mes 2 enfants succèdent d'un bien (la maison, presque une ruine à l'époque) évalué à l'époque à 50 000 Francs (je reste usufruitière d'1/4 des biens). Depuis je me suis remariée, sans contrat de mariage (1997),nous avons une fille de ce mariage, nous avons retapé la maison (nous avons les factures du matériel et c'est mon mari qui a effectué les travaux). Mon mari actuel va adopté les aînés dont il s'occupe depuis (majeurs dorénavant)qui deviendraient donc ses héritiers au même titre que sa propre fille. Les enfants souhaitent nous céder leur part (à titre gratuit). Comment faire en réduisant au maximum les frais?
Le but est de devenir propriétaire à part entière pour moi et mon mari, de le protéger donc s'il m'arrive quelque chose (pour l'instant il n'a rien dans ce cas) et enfin de mettre nos trois enfants sur le même pied d'égalité pour leur héritage après nos décès.
Donc est-ce possible que les enfants nous cèdent leur part et combien cela coûterait?
Vaut-il mieux que nous fassions donation au dernier vivant? Dernière modification : 17/11/2011

Oui, il faut une donation au dernier vivant

Pour la donation, c'est possible, allez voir simplement un notaire

Mon mari actuel va adopté les aînés dont il s'occupe depuis (majeurs dorénavant)qui deviendraient donc ses héritiers au même titre que sa propre fille.
pour qu'ils le deviennent il faudrait une adoption plénière...non ? et ils sont majeurs; donc ce sera, me semble t'il une adoption simple... pas sur qu'ils soient considérés au même "niveau" que vos enfants en terme d'héritage... A confirmer malgré tout !

Ou sinon est-ce possible que les aînés cèdent chacun une part à leur soeur (ils seraient d'accord), ils auraient dans ce cas 1/4 du bien chacun et nous gardons le dernier 1/4 en usufruit avec donation au dernier vivant dont ils hériteraient équitablement à nos décès.
Les renseignements que j'ai eus jusqu'à présent me disent que l'adoption simple font de mes aînés des héritiers comme leur soeur.
merci pour votre attention.

Tout à fait, l'adoption simple fait de vos enfants des heritiers reservataires de votre mari, mais pas des parents de votre mari.

Lire ce lien http://vosdroits.service-public.fr/F1184.xhtml

Et avec l'adoption simple, vos enfants restent egalement heritiers reservataires en representation de leur père décédé si leurs grands parents décédaient, ou heritiers suivant le rang si une autre personne tel un oncle ou tante sans descendance décédait dans leur famille biologique
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Toute société, pour se maintenir et vivre, a besoin absolument de respecter quelqu'un et quelque chose.
(Fiodor Dostoïevski)

Ou sinon est-ce possible que les aînés cèdent chacun une part à leur soeur (ils seraient d'accord) et lors de leur succession, les enfants de vos ainés pourront faire valoir cette donation et si ça entame leur réserve héréditaire, faire payer votre fille.