Réduction part réservataire enfant 1er lit

Bonjour, Nous sommes mariés sous le régime de la communauté depuis décembre 2006 et sans enfants en commun. J'ai 50 ans et mon épouse 61 ans.
J'ai 3 enfants (dont 1 de 17 ans, 1 de 23 ans et 1 de 26 ans) d'un premier lit, et mon épouse a 1 enfant majeur d'un premier lit (40 ans).
Nous possédons en communauté 2 biens immobiliers : 1 est notre résidence principale (estimé à 150 000€, sans crédit) et le second en location (estimé à 250 000€ crédit en cours).
Un portefeuille en PEE (environ 20 000€)
Sans compter un capital décès qui serait versé à mon épouse à mon décès.

QUESTION : mon épouse souhaite que son fils n'hérite à son décès, ou au mien ou au notre en même temps, que du minimum légal voire rien si possible.
D'après ce que je sais, la réserve de mon beau-fils serait, au décès de sa mère, de 50% de la valeur en propriété de mon épouse soit 420 000€/2*50% = 105 000€.
En conséquence, mes 3 enfants se partageraient, après mon propre décès les 315 000€ restants.
Mon épouse juge cela inacceptable : elle estime que son fils ne doit pas hériter des biens qu'en grande partie j'ai contribué à acquérir (Elle ne travaille plus depuis 10 ans et moi oui). De son point de vue, seuls mes enfants y ont droit.

Comment procéder pour obtenir une répartition plus avantageuse pour mes enfants au détriment du fils de mon épouse ?
- Peut-on modifier la propriété de nos 2 biens immobiliers : par exemple, mon épouse me cède la totalité du bien en location, et nous restons en indivision sur notre résidence principale ?
- Peut-on faire un contrat de mariage en séparation de biens, mais comment séparer nos biens qui actuellement sont en commun ?
- Faut-il divorcer, liquider la communauté et se remarier avec contrat ?
- Une simple donation au dernier vivant suffit-elle ? (nous l'avons déjà fait)

Nous sommes très préoccupés par ce problème et souhaitons vivement le régler.
Merci de votre aide et de nous permettre de nous diriger vers un notaire avec une ou +sieurs solutions possibles.
Cordialement