Bail commercial : déplafonnement du loyer après 12 ans de tacite prolongation

Bonjour,

Avant toute chose, je précise que j'ai déjà pris contact avec un avocat en bail commercial mais en attendant mon rendez-vous, j'aimerais avoir vos avis pour y voir plus clair et arriver préparé.

Je suis locataire d'un local commercial à Lille depuis septembre 2012, bail 3/6/9 classique. Le bail est arrivé à son terme en septembre 2021, et ni moi ni le bailleur n'avons fait jouer de demande de renouvellement. On est donc en tacite prolongation depuis bientôt 4 ans.

Mon bailleur vient de me signifier un congé avec offre de renouvellement, et c'est là que ça se complique.

Le contexte du bail :

Le bail d'origine contenait une clause de loyer binaire (loyer minimum garanti + complément indexé sur le CA). On est donc sur un bail à clause recette. Le loyer minimum garanti a été révisé une seule fois en 2017 via l'ILC, mais la partie variable n'a jamais été recalculée parce que le bailleur ne m'a jamais demandé de justificatif de CA (et je ne les ai jamais transmis spontanément, je sais...).

Le problème :

Le bailleur propose un renouvellement avec un loyer fixe de 4 100€/mois, en abandonnant la clause recette. Il se fonde sur l'article L.145-34 du Code de commerce et invoque le déplafonnement au motif que la durée du bail a excédé 12 ans (9 ans + environ 4 ans de tacite prolongation). Il s'appuie sur une expertise amiable qui fixe la "valeur locative" sur la base de comparables que je trouve très discutables (des locaux en pied d'immeuble neuf dans une rue passante, alors que je suis en fond de cour dans un immeuble ancien).

Mes interrogations :



Sur le déplafonnement : la durée de tacite prolongation se calcule-t-elle bien à compter de la date d'expiration contractuelle du bail (sept. 2021), ce qui donnerait une durée globale de ~13 ans justifiant le déplafonnement au sens de L.145-34 al. 4 ? Ou bien faut-il raisonner en distinguant le bail expiré et la période de prolongation comme le suggérait la Cass. 3e civ. du 12 juin 2014 (n°13-18.573) ?
Sur la clause recette : le bailleur peut-il unilatéralement substituer un loyer fixe à un loyer binaire dans le cadre de l'offre de renouvellement ? N'est-ce pas une modification substantielle d'un élément essentiel du bail qui me permettrait de considérer que ce n'est pas un renouvellement mais un nouveau bail, avec toutes les conséquences que ça implique sur la question du pas-de-porte ?
Sur les comparables : les références retenues par l'expert amiable ne tiennent pas compte de la configuration du local (fond de cour, pas de vitrine sur rue, accessibilité limitée). Sur quel fondement je peux contester la valeur locative retenue ? Est-ce que les critères de l'article R.145-3 à R.145-8 sont d'ordre public ou simplement supplétifs ?
Sur l'absence de révision de la partie variable : le fait que le bailleur n'ait jamais réclamé les justificatifs de CA pendant 13 ans peut-il constituer une renonciation tacite à la clause recette, ce qui viendrait fragiliser son argumentation sur la valeur locative actuelle ?
Sur la prescription : si je veux contester le montant du loyer renouvelé, le délai de 2 ans de l'article L.145-60 court-il à compter de la signification du congé, ou à compter de la prise d'effet du bail renouvelé ?


Merci à ceux qui auront le courage de se plonger là-dedans. Dernière modification : 15/04/2026 - par Roussot

Bonjour,

Le bail a duré plus de douze ans entre sa prise d’effet en 2012 et la date d’effet du congé donné par le bailleur. Les règles du plafonnement ne s’appliquent donc plus.

Le bail a été renouvelé. Toutes les clauses du bail sont applicables y compris celles portant sur le mode de détermination du loyer.

Le bailleur vous propose un avenant que vous être libre d’accepter ou de refuser. Le juge n’a pas le pouvoir de modifier un contrat librement consenti par les parties qui fait la loi pour celles-ci. Le fait que la clause recette ait été ignorée par les deux parties ne vaut pas décision implicite prises par celles-ci d’y mettre fin.

Dans l’hypothèse ou le bail se poursuit sans modification, le bailleur est en droit d’en obtenir application à titre rétroactif sur les cinq dernières années selon les dispositions relatives au délai de prescription qui sont celles du droit commun.

Si vous acceptez le principe d’abandon de la clause recette, le montant du loyer deviendra fixe à partir de la date convenue selon l’avenant accepté par les deux parties.

Le numéro 13-18.573 d’un arrêt de la cour de cassation correspond à un arrêt rendu par la chambre sociale qui n’a rien à voir avec la révision du loyer d’un bail commercial.

La question du pas de porte est sans objet. Elle ne pourrait se poser qu’à l’égard du nouveau locataire en cas de résiliation du bail en cours.

La valeur locative est définie par accord entre le bailleur et le preneur, éventuellement après avis donné par la commission départementale de conciliation, ou, à défaut d’accord, par le tribunal judiciaire saisi par la partie la plus diligente.

Je ne sais pas si les articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce sont d’ordre public. Je n’y ai jamais réfléchi. Cependant je doute que votre bail contienne une clause relative au mode de détermination de la valeur locative qui déroge aux dispositions du code de commerce.

Vous ne pouvez contester que ce qui s’impose à vous. Le montant du loyer n’étant pas encore déterminé, que ce soit par accord entre le bailleur et vous ou par décision de justice, la question de sa contestation ne se pose pas.

Le délai de prescription de deux ans porte sur le droit à obtenir une révision de la partie fixe du bail à compter de la date de son renouvellement. Il court à compter de la date du renouvellement.

Ce qu’il faudrait faire à mon avis : tout d’abord s’accorder avec le bailleur soit sur la poursuite du bail sans changement, soit sur le principe de l’abandon de la clause d’une fraction variable du loyer déterminée en fonction du chiffre d’affaires.

1. Poursuite du bail sans modification

Dans cette hypothèse il faudrait déterminer quelle était la valeur locative A lors de la prise d’effet du bail initiale en 2012 et calculer le coefficient C égal à (part fixe du loyer) / A.

La part fixe du loyer du bail renouvelé serait égale au produit B x C, B étant la valeur locative actuelle.

La part variable continuerait à être calculée comme stipulé dans le bail.

Je ne vois qu’une complication inutile à prétendre chercher d’autres critères de détermination de la valeur locative que ceux qui sont définis dans le code de commerce.

2. Abandon de la clause-recette

Dans cette hypothèse le montant du nouveau loyer serait simplement égal à la valeur locative actuelle.
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