Création Copropriété parkings exclusivement

Bonjour,

j'ai acheté une place de parking dans une copropriété constitué exclusivement de 4 parkings (pas de bati). Il existe un "règlement de copropriété" (avec désignation du nom de la copropriété) déposè chez notaire en 2007 mais aucun "syndic" de copropriété n'a été créé depuis.

Mes questions portent sur :

- doit on créer un "Syndic" de copropriété dans ce cas de figure (exclusivement 4 parkings donc 4 lots-4 propriétaires), ne serait-ce que pour gérer les travaux des parties communes.

- Peut-on le faire (création du syndic de copriopriété) si un des propriétaires n'est pas présent et ne donne pas signe de vie

- doit on prendre une "assurance" pour ce type de copropriété sachant que chaque propriétaire est assuré individuellement pour son parking (si oui, comment se nomme ce type d'assurance un peu spéciale)

En vous remerciant pour vos précisions.

Cordialement

Bonsoir,

Vous dites 2007 !


Cour de cassation

6 juin 2007

pourvoi n° 06-13477

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 décembre 2005), que M. X..., titulaire de la jouissance exclusive de "lots" à usage d'emplacement de stationnement dans un groupe d'immeubles en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Les Rotondes" et son syndic en annulation de la décision n° 2 de l'assemblée générale du 4 juin 1998, relative à l'approbation des comptes ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'il résulte du "cahier des charges" que l'immeuble "Les Rotondes" comporte des lots correspondant à la partie bâtie et des lots correspondant à la jouissance exclusive et particulière d'emplacement de stationnement, qu'il est admis que le droit de jouissance exclusive sur une partie commune peut constituer la partie privative d'un lot dans la mesure où ce droit de jouissance exclusive est assorti de tantièmes de parties communes, qu'en l'espèce, il est constant que le règlement de copropriété qualifie de "lot" les emplacements de stationnement, et que des tantièmes leur sont attribués, que le règlement de copropriété n'exonère pas leurs propriétaires du paiement des charges communes et que le syndic n'a fait qu'appliquer le règlement de copropriété pour les répartir ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;



Cour de cassation

Rapport annuel 2007

Parties communes - Usage - Droit de jouissance exclusif - Caractéristiques - Partie privative d’un lot de copropriété - Possibilité (non).

3e chambre civile, 6 juin 2007 (bull. n° 98)

L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »

Selon l’article 2 de la même loi :

« Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire » .

Enfin, selon l’article 3 :
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux » .

S’il existe des parties communes spéciales à certains copropriétaires comme le prévoit ce texte, il y en existe également, non prévues par la loi, qui sont l’objet d’un droit de jouissance exclusif ou privatif. Un tel droit de jouissance peut résulter du règlement de copropriété ou d’une décision de l’assemblée générale de la copropriété, et peut être aménagé comme constituant l’accessoire d’un lot comme c’est fréquemment le cas pour des jardinets.

La question posée de façon frontale par l’arrêt rapporté, était celle de savoir si, pour des emplacements de stationnement, un droit de jouissance exclusif assorti de quotes-parts de parties communes, pouvait constituer, à lui seul, la partie privative d’un lot. Cette question qui est loin d’être théorique, présente un intérêt pratique évident puisque nombre de « lots » de copropriété comportent comme parties privatives, un droit de jouissance exclusif sur des parties communes. Une partie de la doctrine et les praticiens, notaires et administrateurs de biens, sont favorables pour admettre une telle situation.

Selon la jurisprudence constante de la troisième chambre civile, un droit de jouissance exclusif sur des parties communes ne peut devenir une partie privative et ne fait pas perdre son caractère de parties communes à la partie sur laquelle il s’exerce (3è Civ., 29 octobre 1973, Bull. 1973, III, n° 552 ; 3è Civ., 25 janvier 1995, Bull. 1995, III, n° 29 ; 3è Civ., 29 janvier 1997, Bull. 1997, III, n° 26 ; 3è Civ., 2 novembre 2002, Bull. 2002, III, n° 215) et n’est pas assimilable à un droit de propriété (3è Civ., 19 décembre 1990, Bull. 1990, III, n° 267 ; 3è Civ., 4 mai 1995, Bull. 1995, III, n° 113). Un arrêt du 6 novembre 2002 (Bull. 2002, III, n° 215), avait laissé entrevoir qu’un droit de jouissance exclusif sur un jardin partie commune assorti de tantièmes de copropriété ne pouvait constituer un lot de copropriété.

Dans l’arrêt du 6 juin 2007 rendu en formation plénière de chambre, il s’agissait d’emplacements de stationnement qualifiés « lots » par le règlement de copropriété et constitués pour leurs parties privatives
d’un droit de jouissance exclusif. Contrairement à la position de l’avocat général et d’une partie de la doctrine soutenant qu’un emplacement de parking n’est pas seulement un droit de jouissance d’une surface mais aussi l’usage indispensable des voies permettant d’y accéder qui sont des parties communes, la troisième chambre civile a affirmé, sans équivoque, qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot.



Cour de cassation

2 décembre 2009

pourvoi n° 08-20310

Sur le premier moyen :

Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de refuser de constater l'inexistence du droit de jouissance exclusive de M. X... sur les emplacements de stationnement, alors, selon le moyen, qu'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot ; qu'il en résulte que, privé de cause et d'objet, ce droit disparaît avec le lot le constituant ; qu'en refusant dès lors de constater l'inexistence du droit de jouissance de M. X... sur les emplacements de parking, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu que la cour d'appel a exactement retenu que si le seul droit de jouissance exclusif sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne conférait pas la qualité de copropriétaire, son titulaire bénéficiait néanmoins d'un droit réel et perpétuel et qu'il n'y avait pas lieu de constater que le droit de jouissance exclusif de M. X... sur ces emplacements avait disparu ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;



Cour administrative d'appel de Marseille

8 février 2005

n° 02MA00661

Considérant que M. Yves René X demande l'annulation du jugement en date du 20 décembre 2001, par lequel le Tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande de décharge de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti, au titre de l'année 1997, à raison de quatorze emplacements de parkings à Nice ;

Considérant qu'aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. et considérant qu'aux termes de l'article 1400 du code général des impôts : I. Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel. II. Lorsqu'un immeuble est grevé d'usufruit ou loué, soit par bail emphytéotique, soit par bail à construction, soit par bail à réhabilitation, la taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier, de l'emphytéote ou du preneur à bail à construction ou à réhabilitation ; qu'enfin il résulte des dispositions de l'article 1415 du code général des impôts que l'imposition est établie d'après les faits existant au 1er janvier de l'année d'imposition ;

Considérant qu'il résulte de l'instruction que M. Yves René X a hérité de 14 emplacements de parkings le 4 juillet 1995 au décès de sa mère, Mme Jeanne Esclapez, qui les avait acquis elle même de M. Marinesque le 23 juin 1975 ; que l'acte notarié désigne les lots vendus comme étant constitués par la jouissance exclusive et particulière d'emplacements de parking ; que dès lors et même s'il précise ensuite que l'acquéreur sera propriétaire des parties vendues à compter de ce jour, et par le seul des fait des présentes ; et qu'il en aura la jouissance à compter du 1er juillet 1975 ... il résulte de l'ensemble de ces dispositions que c'est bien la jouissance des lots de parties communes de la copropriété qui a été transférée à Mme Esclapez ; qu'à cet égard la circonstance que ces lots aient ensuite fait l'objet de cessions successives est sans incidence sur le fait que Mme Esclapez puis M. X n'ont pu recevoir et céder que la jouissance de parties communes de lots de copropriété ;

Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ce qui précède que M. X est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Nice a rejeté sa requête et à demander la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti, au titre de l'année 1997, à raison des emplacements de parkings litigieux ;

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Dans toutes les instances devant les tribunaux administratifs et les cours administratives d'appel, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de condamner l'Etat (ministre de l'économie des finances et de l'industrie) à verser à M. X la somme de 1.000 euros ;

DÉCIDE :

Article 1er : Le jugement susvisé du Tribunal administratif de Nice est annulé.

Article 2 : M. Yves René X est déchargé de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti, au titre de l'année 1997, à raison de 14 emplacements de parking dans l'ensemble immobilier Les Rotondes à Nice.

Article 3 : L'Etat (ministre de l'économie des finances et de l'industrie) est condamné à verser à M. Yves René X la somme de 1.000 euros.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. Yves René X et au ministre de l'économie des finances et de l'industrie.


Vous comprendrez pourquoi votre soi-disant copropriété est restée en plan !

Cdt.
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La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

Merci Beatles pour votre réponse très détaillée mais n'étant pas juriste, j'ai du mal à analyser les textes. Vous serait-il possible, sans vouloir abuser, de faire une synthèse pour que je puisse comprendre et avoir les éléments de réponses à mes questions. En vous remerciant. Cordialement

Sur ce forum vous ne posez pas des questions à des juristes mais à des personnes qui ont pris la peine, de chercher par le juridique appris sur le tas, à résoudre certains de leurs problèmes.

La question que vous devez vous poser, qui est évidente, est de savoir si vous êtes une copropriété et si vos lots sont vraiment des lots de copropriété.

Vous nous décrivez la situation au minimum (pas d'accès, pas de configuration des lieux...).

Je pense qu'il faudrait demander des comptes au notaire qui a fait enregistrer cette soi-disante copropriété en lui communiquant toutes les jurisprudences contenues dans mon précédent message et lui poser la question si vous ne seriez pas plutôt une indivision de droit commun à la quelle il faudrait joindre une convention (articles 815 et suivants et 1873-1 et suivants du Code civil).
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La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

En vous remerciant pour ces précisions