Erreur assignation de lots par le syndic

Bonjour,

A la lecture de toute cette affaire ,je pense qu'il y a eu tromperie lors de la vente et qu'il y aurait lieu de demander l'annulation pure et simple de la vente pour dol et vice de consentement.

Cette situation de co-proprièté qui n'en était pas une au moment de la signature du compromis et ensuite de l'acte authentique et cette histoire de cave,divisée en lot soit disant transformables en habitation me parrait très contestable.

Beaucoup trop d'éléments douteux pour que cette "co proprièté"fonctionne sans contentieux permanents.

Je conseille vivement de consulter un avocat spécialiste en immobilier avec tout le dossier ,le compromis,l'acte de vente ,le réglement de co-pro les relevés récents de publicité foncière , les info du syndic et les courriers échangés.

Cordialement

Les bras m’en tombent. Les diverses réponses qui été apportées me laissent pantois. Le litige est pourtant simple et parfaitement circonscrit.

Rien ne laisse supposer le moindre dol. Je déconseille très vivement la consultation d’un avocat ce qui ne serait qu’une perte de temps et d’argent.

Une conciliation peut être utile dans certains litiges dont la solution est un arrangement entre les parties en cause. En l’espèce, le litige est binaire en ce sens que le syndic a tort et que vous avez raison ce que vous êtes en mesure de prouver par de simples calculs arithmétiques de règle de trois enseignée à l’école primaire. Je déconseille une conciliation qui ne serait qu’une perte de temps.

Le litige porte sur les quotes-parts de charges afférentes aux différents lots de la copropriété. Elles résultent de l’état descriptif de division à jour de sa dernière modification d’août 2023.

Les données du problème sont :

- les quotes-parts de parties communes définies dans l’état descriptif de division ;
- le règlement de copropriété qui peut stipuler diverses catégories de charges : charges communes générales et éventuellement d’autres comme des charges de chauffage collectif :
- les charges de consommation d’eau qui sont individualisées si des compteurs divisionnaires ont été installés ;
- l’éventuelle avance permanente de trésorerie qui vous a été demandée lors de votre acquisition ;
- le budget de l’exercice 2023 ;
- le montant des dépenses constatées pour l’exercice 2023 et approuvées par l’assemblée générale ;
- le budget de l’exercice 2024 ;
- le montant des provisions versées sur le fonds de travaux ;
- les éventuelles dépenses hors de la gestion courante décidées par l’assemblée générale.

Ces données vous permettent de calculer le montant X de ce qui vous est imputable depuis août 2023. Vous avez versé au syndicat un montant Y depuis août 2023. Vous êtes en droit d’être remboursé de la différence Y – X.

Si cela vous semble confus, je suis prêt à vous faire ce calcul si vous communiquez les données le permettant. Vous pouvez le faire en me les communiquant par MP, je répondrai publiquement sur le forum.

Choses à faire :

1. Obtenir du syndic qu’il prenne en compte le modificatif à l’EDD. Pour lui faciliter la tâche vous pouvez commander vous-même le modificatif à l’état descriptif de division et le lui mettre sous le nez.

2. Obtenir son accord sur le montant Y – X.

S’il ne veut rien savoir

3. Actualiser votre calcul de la somme X qui est augmentée à chaque trimestre de la provision d’un quart du budget prévisionnel annuel.

4. Vous abstenir de tout paiement tant que la différence Y – X reste positive en ignorant les éventuelles mises en demeure.

5. Demander l’inscription à l’ordre du jour d’une question portant sur le litige.

La question soumise à l’assemblée générale se décomposera en

- un exposé du problème à savoir l’erreur commise sur la répartition des charges ;
- une proposition de résolution en deux points, le premier demandant au syndic de recalculer la répartition des charges depuis août 2023 voire avant, le second de suspendre jusqu’à la prochaine assemblée générale les actions en revendication de créance du syndicat à votre égard pour toute créance née antérieurement au premier janvier 2025.

Il n’y a pas lieu à ce que vous preniez l’initiative d’une procédure judiciaire. C’est au créancier, en l’occurrence le syndicat, de prouver le bien fondé de ses prétentions, ce n’est pas au débiteur, vous, de prouver qu’elles sont mal fondées.
__________________________
Blog

Je vous renvois à mon intervention du 06/10/2024 à 11:55 :


Pour qui vous prenez-vous alors que vous n'apportez aucun fondement (CGU du site) au vu des éléments fournis et d'en tirer une synthèse, comme donnée d'un problème, mais un délayage incohérent.


Que je compléterais par : La clarté dans la confusion (Charles Denner) pour ne rien comprendre.
__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

... alors que vous n'apportez aucun fondement

J’ai exposé par le menu on ne peut plus clairement quel était le problème et comment le résoudre.
__________________________
Blog

Vous n'avez rien exposé mais vous avez surtout démontré que vous n'avez pas su appréhender une situation.

Vous prétendez connaître les articles 71-1 à 71-13 du décret du 14 octobre 1955... ce qui est faux puisque vous ne tenez pas compte du renvoi à l'article 7 du décret du 4 janvier 1955, fait par les articles 71-1 et 71-2 ; dans le cas présenté l'article 7 du décret précité ne s'applique pas.

Antérieurement au 3 août 2023, du moins à partir du 29 décembre 2012, il n'existait pas de copropriété donc pas de partie commune mais dans un acte du 29 décembre 2012 le notaire fait état de quote-part de parties communes.

Entre le 29 décembre 2012 et le 3 août 2023, l'immeuble n'a pas été inoccupé il a été loué et chaque cave était louée avec un appartement ; comment un notaire qui connaîssait la situation (location) a pu faire une modification d'un EDD, inutile, qui ne pouvait pas se faire puisque, à moins que tous les preneurs de caves ne changent, il ne pouvait pas sortir d'un bail la cave.

Votre délayage prouve que vous ne connaissez pas le fonctionnement d'une copropriété et les conséquences de certaines situations.

Dans le cas présent il fallait de suite penser à l'arrêt du 4 juillet 20227 et ses conséquences.

Lorsque que l'on prétend intervenir dans un sujet particulier concernant la copropriété il faut avoir en mémoire, pour le moins, certaines jurisprudences qui ont amené à créer les articles 6-1A, 6-2 à 6-4 et 46-1 :

- l'arrêt du 30 juin 2004 (pourvoi n° 03-11.562) concernant les servitudes

- le rapport annuel 2007 de la Cour de cassation (pages 391 et 392) concernant le droit de jouissance d'une partie commune

- l'arrêt du 4 juillet 2007 (pouvoi n° 06-11.015)

- l'arrêt du 2 décembre 2009 (pourvoi n° 08-20.310) concernant les emplacements de stationnement.

Dans le cas présent comme vous ne faites pas état de l'arrêt du 4 juillet 2007 vos interventions sont pour le moins inopportunes et votre menu est indigeste.

Quant à l'énormité de convoquer une AG spéciale pour simplement discuter, n'en parlons pas.
__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

Bonjour,

Merci à tous d'essayer de résoudre ce problème.
Je ne sais pas quand a eu lieu la vente du 1er lot de cet immeuble. En 2012 oui MR C. était l'unique propriétaire du bâtiment. Les appartements étaient mis en location.
Au moins 5 appartements sur les 9 ont été vendus ces 3 dernières années. Pour le reste des appartements ils ont été vendus avant mais je n'ai pas la date.

En ce qui concerne les caves, si je ne dis pas de bêtises, MR C détenait toujours la totalité de celles ci, jusqu'à ce que nous achetions en août 2023. Nous avions entendu dire par un locataire de l'immeuble que MR C. souhaitait vendre tous les appartements, et ensuite vendre au plus offrant les 6 caves.
Mais étant donné qu'avoir une cave était primordial pour nous, nous avons insisté pour acheter la cave en même temps que l'appartement, sinon nous n'étions pas intéressés.
D'où, j'en déduis, ce modificatif d'EDD en date du 03 août 2023 pour diviser l'appartement inexistant et ainsi acquérir une des caves.
Aujourd'hui nous ne savons pas si les autres caves ont été vendues et si oui, à qui...

Nous avons demandé un RDV physique la semaine prochaine avec notre syndic, nous lui présenterons notre acte de vente et les modifications de règlement de copropriété de 2012 et 2023.
Il me semble évident que le syndic se rendra vite compte de leur erreur.
De plus nous avons contacté par mail tous les copropriétaires de l'immeuble pour les informer de notre problème, et demander qui sont les propriétaires des 5 autres caves (nous n'occupons pas l'immeuble, nous l'avons mis en location donc nous ne connaissons pas les autres occupants de l'immeuble).
Pour finir, l'AG 2024 se tient mi-novembre, nous allons donc mettre le problème à l'ordre du jour.

Peu importent les dates des ventes antérieures.

M C. est probablement resté le propriétaire des autres caves sinon le syndic ne s’obstinerait pas à affirmer que vous êtes propriétaire du lot n° 2.

L’important est que toutes les modifications à l’état descriptif de division et règlement de copropriété aient été publiées.

Vous pouvez trouver les noms de tous les copropriétaires et leurs adresses sur la feuille de présence de l’assemblée générale. Le syndic, s’il n’est pas de trop mauvaise foi, vous en éditera une si vous le lui demandez lors de votre prochaine visite.
__________________________
Blog

Toujours au vu des faits, de la jurisprudence et de l'importance des dates, je pense qu'il faudrait vous déplacer pour comparer votre acte de vente avec ceux des autres copropriétaires.

Donc si M. C n'a revendu que les appartements sans les caves, mais qu'il vous en aurait vendu une signifierait qu'il est encore copropriétaires puisque toujours propriétaire de cinq caves.

Il serait intêressant de lui demander pourquoi il aurait abandonné son projet de T3 ; si lorsqu'il louait la totalité de l'immeuble s'il louait aussi les caves aux six des neuf locataires des appartements ou à des locataires autres que ces derniers.

Dans les deux cas son projet tombait à l'eau ; dans le cas où il se serait réservé l'usage des caves il n'y a que deux possibilités qui justifieraient l'abandon du projet : un coût trop important ou un refus d'autorisation d'urbanisme.

Si vous en êtes dans cette situation l'origine c'est la légèreté d'un notaire qui n'a pas fait preuve d'exactitude et de probité termes de son serment.
__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

Les raisons pour lesquelles le projet de transformation de caves a été abandonné sont purement anecdotiques. Ce pourrait être qu’un logement enterré ou partiellement enterré ne correspond pas aux normes de décence par défaut d’éclairage naturel.

Les tantièmes de copropriété de chaque copropriétaire figurent sur la feuille de présence.

Si les actes de ventes des autres copropriétaires ne sont pas cohérents avec l’état descriptif de division, c’est leur affaire, ce n’est pas la vôtre. Ce qui vous importe est qu’on vous impute une part de charges proportionnelle à vos tantièmes de copropriété.
__________________________
Blog

Tout ce que vous n'avez pas su relever avec un minimum de discernement devient anecdotique, comme les dates et bien sûr l'arrêt de la Cour de cassation qui s'applique à l'immeuble en 2012 et jusqu'à la vente du premier lot par M. C, qui est devenu de ce fait copropriétaire (article 1-1 de la loi du 10 juillet 1965).

En fait il manque les dates d'achat des lots, en particulier du premier pour savoir quant est née la nouvelle copropriété (Cour de cassation du 12 novembre 2020 pourvoi n° 19-17.954)
__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

bonour

vous pouvez demander dés maintenant par mail au syndic qu'il vous adresse la copie de la feuille de présence de la dernière AG: tout copropriétaire peut la demander, cc'es de droit

vous aurez le temps de la regarder avant votre rendez vous

Bonjour,

Notre RDV avec le syndic est demain.

Nous avons organisé une visio avec les autres copropriétaires de l'immeuble il y a quelques jours.
Nous avons la confirmation que les autres caves n'ont pas été vendues. MR C détient donc 5 caves (et la totalité du jardin attenant à l'immeuble) et nous la 6ème.
C'est donc MR C qui ne paye pas la bonne quote-part (et ce MR possédant plusieurs immeubles, je doute qu'il n'ai pas vu l'erreur).

Nous avons aussi parlé du changement de syndic.
Le contrat actuel se termine le 31 décembre 2024.
Une lettre avec AR à été envoyé par le conseil syndical au syndic, pour demander de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG (le 13 novembre prochain) ce changement de syndic.
Lettre reçue hier par le syndic, qui refuse de mettre à l'ordre du jour la résiliation de leur contrat, en répondant :
"Nous vous confirmons que la prochaine AG convoquée par nos soins ne pourra strictement délibérée que sur les points inscrits à l'ordre du jour. Il vous appartenait de nous adresser préalablement à la convocation une proposition de résolution accompagnée des contrats y afférents."
À l'heure actuelle nous n'avons toujours pas reçu de convocation.
Peut être l'ont ils envoyé dans la foulée, auquel cas est ce que c'est légal ?

Et enfin, le syndic nous demande de régler la somme de 700€ pour une régularisation concernant des travaux votés bien AVANT l'achat de l'appartement, mais réalisés APRÈS.
Nous avons répondu que ce n'était pas à nous de payer, mais à MR C, comme stipulé dans l'acte de vente.
Et voici la réponse du syndic :
"Il faut passer par votre notaire pour récupérer les fonds auprès du vendeur, si vous n’étiez pas propriétaire au moment du vote des travaux."
Est ce que ce n'est pas plutôt au syndic de récupérer l'argent auprès de la bonne personne directement ? Plutôt que nous demander de payer, puis ensuite réclamer au notaire de contacter MR C pour qu'il nous rembourse ?? Surtout que MR C. fait toujours parti de la copropriété.

Merci beaucoup pour votre temps et l'aide apportée.

Qui est l’actuel propriétaire des caves n’est pas le problème essentiel. L’essentiel est la prise en compte par le syndic de la modification à l’état descriptif de division d’août 2023 que le syndic ne peut ignorer. Comme déjà dit, vous pouvez calculer vous-même ce que vous devez au syndic et au syndicat de prouver que vous avez tort.

Le syndic a raison en ce qui concerne l’inscription à l’ordre du jour d’une proposition d’un autre candidat à la fonction de syndic.

Il a encore raison en ce qui concerne les 700 € de travaux. Ce n’est pas la date du vote des travaux qui importe mais la date d’exigibilité du prix de ces travaux. Cette date est décidée par l’assemblée générale. Elle doit être mentionnée sur un PV d’AG et sur l’état daté communiqué avant la vente par le syndic au notaire. Quelle est cette date d’exigibilité et quelle est la date à laquelle votre achat a été notifié au syndic sont les deux seules choses qui importent pour savoir qui de vous ou de M C est redevable de ces 700 €. Le syndic n’a pas à se préoccuper de ce qui est inscrit dans l’acte de vente, c’est une affaire qui ne concerne que vous et le vendeur.
__________________________
Blog

Bonjour,

Article 6-2 du décret du 17 mars 1967 :


A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des
comptes.


Les 700 € réclamés par le syndic n'étant pas compris dans le bdget prévisionnel, c'est bien à vous, (co)propriétaire au moment de l'exigibilité, de les acquiter.

Cdt.
__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

Les 700 € non compris dans le budget prévisionnel réclamés par le syndic sont dus par celui qui était copropriétaire à la date de leur exigibilité.

En fait, il y a aussi un problème sur le montant de 700 € du fait que la quote-part de charges afférente à vos lots de copropriété prise en compte par le syndic est erronée.
__________________________
Blog

Certes, sauf qu'il faut tenir compte des deux dernières phrases de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 :

Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
Bien que ce ne soit pas obligatoirement une décision de justice qui modifie la répartition des charges (articles 11 et 12 de la même loi) cela signifie que cela ne pourra se faire que lorsque la ou les nouvelles grilles de répartition des charges seront modifiées ; il n'y a pas de rétroactivité.
__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

Il n'y a eu de modification de la répartition des charges.

Il y a eu suppression du lot n°2 divisé en six caves et, semble-t-il, cession du couloir reliant ces caves devenu partie commune avec pour effet de diminuer le nombre des tantièmes de 1 000 à 955. Ces opérations ont été validées par l'assemlée générale et n'ont pas été contestées.
__________________________
Blog