suivi comptes copropriété

Bonjour,

Copropriétaire dans une résidence de 40 logements, je suis confrontée aux difficultés suivantes, à savoir :

1/ le chantier de ravalement a fait l’objet d’un dépassement de 15 000 € que nous avons découvert lors d’un appel de fonds trois ans après la fin des travaux. Ce chantier était couvert par une garantie décennale. De nombreux dommages ont été observés sur toute la partie maçonnerie et des interventions ont eu lieu sur certains appartements supportés par la copropriété (constat dans les comptes). Pour ma part, le syndic refuse toute intervention sur mon appartement arguant que c’est une dépense privative.

Selon le syndic, il est impossible de faire jouer la garantie décennale au motif que l’entreprise a fait faillite. Qu’en est-il ?



2/ les comptes révèlent une augmentation des charges sociales de + 20 % sans aucune explication mais avec des frais d’huissier ? J’ai sollicité par mail et à l’oral des explications sans aucune réponse.

Sur ces deux points, j’ai demandé d’avoir accès à ces dossiers dans les locaux du syndic, demande restée lettre-morte alors que sauf erreur de ma part, le syndic doit répondre favorablement à ma demande.



3/ J’observe également que la copropriété ne supporte plus de taxes foncières sur les locaux communs. Le syndic et le conseil syndical me soutiennent que le syndicat des copropriétaires n’est pas soumis aux taxes foncières. Ces impôts fonciers figuraient dans les comptes du précédent syndic.

Toutes mes questions ont généré beaucoup d’animosités tant de la part du syndic que du conseil syndical.

Je préciserai également que j’ai subi pendant 11 ans des infiltrations dans mon appartement par le toit terrasse (4 à 5 sinistres par an) dans l’indifférence la plus totale du conseil syndical sans qu’aucune déclaration de sinistre n’ait été faite causant un préjudice à la copropriété qui a supporté toutes les charges.



Comment puis-je agir contre le syndic qui néglige les intérêts de la copropriété ?



Y a-t-il d’autres mesures à prendre pour s’assurer que le syndic respecte les règles déontologiques ?



Merci par avance à toutes les personnes qui prendront de leur temps pour me lire.

PS

Bonjour,

Suite du ravalement.

Le dépassement du prix doit avoir été accepté par l’assemblée générale sinon il est contestable. Elle peut le faire rétroactivement.

La garantie décennale est apportée par l’assurance dommages-ouvrage si le syndicat en a pris une, sinon il peut toujours appeler en garantie l’assurance en garantie décennale du constructeur. Mais tous les travaux de ravalement ne font pas l’objet d’une garantie décennale.

Sans rien savoir sur les dommages que vous avez subis, il est impossible de vous dire si votre demande de dédommagement par le syndicat est fondée.

Augmentation des charges sociales et frais d’huissier

Quelles charges sociales et quels frais d’huissier ?

Accès au dossier

Les pièces comptables peuvent être vérifiées par tout copropriétaire pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, selon les modalités précisées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 9-1 décret du 17 mars 1967. En pratique, si l'on veut s’assurer un contrôle des comptes efficace, il faut entrer au conseil syndical.

Taxes foncières

Il est assez rare qu’un syndicat de copropriétaires ait à supporter une taxe foncière. C’est néanmoins possible lorsque les parties communes comprennent des locaux comme une loge de concierge ou possède un lot privatif. Si le syndic ne reçoit pas d’avis d’imposition, il n’y a pas d’imposition, c’est tout.

Infiltrations dans l’appartement

Si vous avez déclaré un sinistre, c’est votre assurance qui vous a indemnisé comme prévu par la convention inter-assurances IRSI. La réparation de l’étanchéité de la terrase était à la charge de la copropriété. Un contrat d’assurance n’est pas un contrat d’entretien.
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Merci Lingenu pour votre retour.

Sur la première question, il s'agit des jonctions en ciment de l'immeuble avec les balcons qui étaient éclatées et qui n'ont pas été traitées lors du ravalement comme indiqué. En garantie, nous avons "10 ans sur nos reprises de maçonnerie" avec en pièces jointes l'attestation d'assurance avec tous les certifications.

Sur la deuxième question, il s'agit de charges URSAFF et HUMANIS dont la variation a été supérieure à 20 % par rapport aux exercices précédents et à celui actuellement en cours.

Sur la troisème question, j'étais au conseil syndical et c'est dans ce cadre, faute de réponse sur ces points que j'ai demandé à avoir accès à ces dossiers. L'AG s'est tenue vendredi et ma candidature a été rejetée au motif que j'étais "trop procédurière". Je croyais néanmoins que chaque copropriétaire pouvait avoir accès aux comptes par suite d'une demande formulée auprès du syndic.

Sur les impots fonciers, le règlement de copropriété indique que l'ensemble immobilier est soumis aux impôts et taxes sur les parties communes, d'où les taxes foncières supportées chez le précédent syndic.

J'espère avoir été plus précice dans mon retour.

Merci par avance