Vote en AG des copropriétaires

Bonjour,

Lors de notre dernière AG, 1/3 des copropriétaires ont voté contre
l'approbation des comptes et contre le quitus
Ces copropriétaires (mandataires) avaient des pouvoirs (mandants),
ces derniers n'avaient donné aucune instruction de vote.
Lors de la réception du P.V. nous nous sommes aperçu que pour ces résolutions, uniquement, les votes des mandataires étaient comptabilisés dans les CONTRE, Les votes de leurs mandants étaient comptabilisés dans les POUR

Le secrétaire (syndic) s'est empressé de faire signer le PV à la fin de la séance empêchant ainsi toute relecture.

Que pouvons-nous faire ?

merci pour votre réponse.

Janys Dernière modification : 22/01/2010

Bonjour

Tout d'abord il convient de préciser qu'une action en contestation des décisions de l'AG doit être introduite dans un délai maximum de 2 mois à compter de la notification des décisions faite par le syndic. Passé ce délai toute action de contestation est forclose.
Une telle contestation doit être faite par lettre recommandée avec AR et mentionner les résultats du vote contesté , le motif de la contestation et en outre reproduire le texte de l'alinea 2 de la loi du 10 Juillet 1965 sur la copropriété ( texte ci - après )

" les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les propriétaires opposants ou défaillants dansun délai de deux mois à compter de la nortification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas ded'urgence, l'exécution des travaux décidés par l'Assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa"
A noter qu'un même copropriétaire ne peut être porteur de plus de trois procurations, les procurations excédant ce chifre ne sont pas prises en compte.

Dans le cas de refus non justifié du syndic, de prendre en compte votre opposition,il vous appartiendrait de saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble.

Cordialement

Bonsoir, et merci pour votre réponse

Le litige porte, dans un premier temps sur le comptage des votes
sur 2 résolutions.
Nous pensons que :
"Il est habituel dans les assemblées délibérantes, que le mandataire qui détient une procuration, vote pour lui et son mandant dans le même sens, sauf demande de son mandant d’exprimer un vote précis, ce que le mandataire doit alors signaler au moment du vote."

Le syndic nous dit :
A travers votre remarque, vous semblez considérer que nous aurions dû (secrétaire de séance, président et scrutateurs) prendre en compte comme autres opposants, « d’office », les pouvoirs éventuels des copropriétaires, représentés par les opposants dans le cadre des votes des 5ème et 6ème résolutions.

Vous me permettrez de vous préciser ici que cela n’est aucunement la règle et qu’il appartient à un copropriétaire, mandataire, d’énoncer le nom de son mandant lorsque l’assemblée est questionnée sur les oppositions ou abstentions.

Il n’y a pas d’erreur au Procès Verbal même si vous considérez autres les intentions des copropriétaires que vous représentiez. Il aurait fallu alors clairement exprimer une opposition lors du vote de ces copropriétaires.

Pour nous il renverse la charge de la preuve...
je n'ai pas trouvé de texte à ce sujet et je suppose que c'est éventuellement une question "d'usage"

Nous aurions voulu savoir, d'abord, qu'elle était la règle, avant d'engager une procédure.
Nous attendons la feuille de présence (non annexée au PV) pour connaitre le nombre de votes concernés

Bonsoir

Le syndic me semble s'appuyer sur une jurisprudence toute spéciale la sienne.
A partir du moment ou vous avez été enregistré à l'ouverture de l'AG
comme porteur de pouvoirs et que avez signé le registre de présence pour vos mandants , votre vote doit être comptabilisé en y ajoutant les millièmes de vos mandants.
On peut sans doute pour la clarté des débats rappeler au moment du vote que l'on est porteur de pouvoirs, mais ce n'est nullement une obligation, il appartient aux scrutateurs de prendre en compte les pouvoirs dans le décompte des votes.
Il est parfaitement irrégulier de mentionner nominativement au procès verbal des mandants comme abstentionnistes ou a fortiori favorables ( sauf consigne de vote expresse de leur part pour une résolution donnée ), alors que le mandataire est mentionné comme opposant.
Dans ces conditions, de mon point de vue, n'importe quel tribunal censurerait un vote obtenu de cette manière si le véritable décompte de voix changeait le résultat du vote .

cordialement

Bonsoir,

Votre réponse conforte mon appréciation sur l'attitude du syndic sans en comprendre vraiment la raison.
En effet, de façon amiable, par simple lettre , le président de séance a demandé la feuille de présence, 10 jours après on vient de lui répondre qu'il devait prendre rendez-vous avec un personne salarié pour consulter la feuille de présence, peut-il en obtenir une copie, visiblement cela ne m'apparaît pas facile.
Or l'article 14 - modifié par le Décret n° 2004-479 su 27 mai 2004,
indique :
" Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l'article 24 (alinéa2) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée.
La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.
Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil"
Voilà ce que j'ai lu !
Il m'apparaît que le syndic va faire traîner au maximum pour nous empêcher de faire une action en justice avant les 2 mois.
Pour info : il faut savoir et c'est courant je suppose, que le syndic à fait signer par le président de séance et les scrutateurs, tous les documents dès la fin de l'AG, empêchant une possibilité de relecture.
Questions :
Le président de séance, lors de son rendez-vous pour consulter la feuille de présence, peut-il en exiger une copie ?
Sinon comment l'obtenir - une LRAR sera t-elle suffisante devant la mauvaise volonté ?
Seuls les copropriétaires ayant voté contre les résolutions ont reçu le PV en LRAR - nous avons donc jusqu'au 12 février maximum pour faire quelque chose.
N'étant pas, de toute évidence, armés pour nous défendre efficacement, c'est à l'usure que nous allons nous faire avoir.
Je m'excuse de la longueur de mon message, mais votre avis nous est précieux.
Demain je vais voir auprès d'un syndic de la région comment cela se passe habituellement.
Cordialement

Bonsoir

J'ai consulté toutes les archives dont je dispose sans trouver trace d'une obligation de fournir une copie de la feuille de présence.
Par contre la consultation de la feuille de présence est de droit pour tout copropriétaire et a fortiori pour le président de séance.

Le syndic qui est manifestement de mauvaise foi refusera sans doute de vous en faire une copie.
A moins de disposer d'une appareil photographique très performant et de photographier le document, après mise en demeure infructueuse par LRAR, je ne vois qu'une action judiciaire pour obtenir gain de cause.


Cordialement

Nous avons réussi à avoir une copie de la feuille d'émargement
Résultat : les mandants représentent 583 tantièmes ce qui fait que
les votes "contre" représentent 48,50% des présents ou représentés, ce qui n'est pas négligeable. Nous savions que nous n'étions pas majoritaires.

J'ai aussi contacté le syndic que je connaissais (professionnellement)
et qui m'a bien confirmé que le procédé de notre syndic était tout à fait illégal.
Il est clair que lorsqu'il y a une grande majorité à voter contre l'approbation des comptes et contre le quitus c'est qu'il y a un gros problème.

C'est avec plus de certitude que nous allons adresser une LRAR de réclamation auprès du syndic, cela ne sera que pour le principe car nous n'irons pas plus loin, mais cela va nous permettre d'être plus crédible auprès des copropriétaires que nous allons tenir informés.

Cela nous permettra ainsi d'avoir une majorité pour demander le changement de syndic lors de la prochaine AG

Je vous remercie de votre aide, car dans ce domaine, le bon sens ne suffit pas.

Cordialement