le paiement du loyer et l'exception d'inéxécution

Bonjour,
Dans le cas où le trouble de jouissance vient du fait que dans mon contrat de location est inclus une place de parking, à laquelle je n'ai pas toutes les clés nécessaires pour y entrer et en sortir par les issues prévues à cet effet.
Le bailleur dit qu'il n'est pas tenu par le bail de me fournir toutes les clés nécessaires dans la mesure où je peux entrer et sortir par l'issue prévue pour l'entrée et la sortie des voiture.
J'ai fais jouer l'exception d'inexecution en cessant de payer une partie de mon loyer jusqu'à l'obtention de la clé manquante.
Aujourd'hui en possession de cette clé et pouvant utiliser ma place de parking normalement, je paie à nouveau mon loyer normalement.
Cependant le bailleur me réclame l'arriéré de loyer et a fait intervenir un huissier qui a fait une saisie conservatoire sur mon compte.
Dois-je persister dans cette voie, l'utilisation de l'exception d'inéxécution etait-elle appropriée et légitime ?
Merci beaucoup

J'ai fais jouer l'exception d'inexecution en cessant de payer une partie de mon loyer jusqu'à l'obtention de la clé manquante

Vous avez fait une énorme erreur ! Sans l'accord d'un Juge vous ne pouviez pas agir de la sorte, vous êtes dans vos torts.

Remboursez votre bailleur via l'huissier le plus rapidement possible et vous aurez en plus les frais de d'huissier à régler.
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"Le bonheur est un mot abstrait, composé de quelques idées
de plaisir..."

Voltaire

Merci
Mais je ne comprends pas pourquoi l'exception d'inexécution n'est pas valable dans ce cas ?
Pouvez-vous me donner des détails ?

Parce que vous ne pouvez vous faire justice tout seul. Vous auriez du demander à un juge le droit de ne pas payer votre loyer pour le motif que vous avancez.

L'exception d'inexécution tirée de la jurisprudence fait pourtant mention de ce droit de cesser de payer le loyer (Cour d’appel de Paris le 9 février 2001) lorsque les termes du contrat ne sont pas respectés par le bailleur.
Nulle part il n'est fait mention du besoin de recourir à un juge. C'est justement un moyen de défense pour le locataire face à un bailleur peu scrupuleux...
Pourquoi cela ne s'applique t-il pas dans ce cas ?

Parce que le parking est un accessoire de la location du logement. Vous ne pouvez pas, sur un simple manquement d'un accessoire, alors que vous jouissiez du logement loué, prétendre qu'il y a inexecution
Ce n'est que si le logement est inhabitable que vous pouvez faire jouer ce point.

D'accord, donc le fait que je n'ai qu'à une partie des locaux loués de permet pas de faire jouer l'exception d'inexécution..
encore une fois la loi est du côté de ceux qui empochent l'argent, les locataires condamnés à se faire entuber ( lire : flouer ) en silence...

Bonjour,
J'ai bien pris connaissance de votre préoccupation. L'exception d'inexécution n'exige pas l'autorisation du juge pour qu'on l'opposer à un cocontractant de mauvaise foi. C'est un droit à exercer lorsqu'on se trouve en face d'un cocontractant qui refuse d'exécuter son obligation.Si on est locataire des lieux, l'obligation principale du bailleur est de vous garantir la jouissance passible de la totalité des lieux loués: partie principale et ses accessoires ce, en vertu du principe de droit qui dit : " : "Accessorium sequitur principale" ce qui veut dire "L'accessoire suit le principal" C'est donc un tout indivisible. Vous êtes en droit de refuser de payer le montant qui vous est réclamer car à l'époque, le bailleur n'avait pas exécuté son obligation dans la totalité. Il lui appartient de saisir la justice, pour que vous puissiez soulever cette exception, à défaut, vous pouvez saisir la justice et demander des dommages et intérêts pour les préjudices subis , d'une part, à cause de la privation de la jouissance de la totalité des lieux loués et, d'autre part, du fait de la saisie des sommes d'argent dans votre compte.
Bonne chance.

C'est extrémement dangereux. Le bailleur va envoyer un commandement de payer et deux mois après, saisir la justice en résiliation du bail.

encore une fois la loi est du côté de ceux qui empochent l'argent, les locataires condamnés à se faire entuber
Non pas du tout. Quand il arrive un problème de ce type, envoi d'une LRAR de mise en demeure puis sans effet, saisie de la justice pour obtenir que le bailleur remplisse ses obligations sous astreinte et des dommages et intérêts.

Bonjour,

Je vous signale une excellente synthèse : http://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/paiement-loyer-exception-inexecution-3476.htm

Cordialement

... article bourré de fautes d'orth.

Tout à fait et comme il dit "le locataire devra prouver de l'impossibilité de jouir de la chose louée", les jurisprudences sont "local totalement inexploitable", "logement insalubre".
Je doute que la simple impossibilité de jouir d'une place de parking puisse entrer dans ce cadre. C'est possible, mais avec une grosse insécurité juridique, le risque que le juge refuse et prononce la résiliation du bail avec expulsion à la clef.

Tout à fait d'accord

Je vous remercie pour tous vos avis...
Malheureusement je constate qu'un bailleur qui ne remplit pas sa part contrat n'a nul besoin de saisir la justice ni d'engager aucun frais pour mettre le locataire dans une situation extrêmement difficile, autant financièrement que personnellement...
Tandis que de mon côté on me reproche d'avoir voulu me faire justice moi-même.
C'est totalement abusif.

Je me retrouve à devoir payer des frais d'huissier et qui ne me seront pas remboursés de sitôt, en partant du principe que le juge m'accordera des dommages et intérêts !

Je vais me rendre chez l'huissier demain et demander la main levée sur mes comptes et saisir le juge dans la foulée afin de faire reconnaitre le trouble de jouissance ainsi que le préjudice subit depuis maintenant 2 ans.

Pouvez-vous m'indiquer quel juge saisir (proximité, instance ?) et comment le faire ?
merci d'avance pour votre aide

Si vous ne payez pas vos arriérés de loyer, vous ne pourrez pas obtenir la main-levée de la saisie conservatoire.

Malheureusement je constate qu'un bailleur qui ne remplit pas sa part contrat n'a nul besoin de saisir la justice ni d'engager aucun frais pour mettre le locataire dans une situation extrêmement difficile, autant financièrement que personnellement...
Tandis que de mon côté on me reproche d'avoir voulu me faire justice moi-même. C'est totalement abusif.
Non, c'est se faire justice soi-même qui est abusif
En deux ans, vous n'avez jamais trouvé le temps d'envoyer une LRAR de mise en demeure et ensuite de faire une saisine simplifiée (sans aucun frais) du tribunal d'instance ?

Si le bailleur peut mettre à la charge du locataire les frais d'un commandement de payer (car c'est une obligation de la loi), il ne peut vous faire payer les frais d'une saisie conservatoire.

J'ai envoyé une mise en demeure, sans aucune réponse, jamais aucune réponse.
C'est au moment où j'en étais arrivée à la saisine simplifiée qu'une amie juriste m'a parlé de l'exception d'inexécution et m'a aidé à faire les courriers dans ce sens.

Concernant les frais d'huissier de la saisie conservatoire, vous dites qu'il ne doivent pas être à ma charge, pourtant l'huissier me les réclame à ce jour ! comment faire ?
Outre la somme que l'on me réclame, le détail des frais que l'huissier estime à ma charge sont décrits ainsi sur la signification de l'acte :
coût provisoire des présentes : 115 €
solde droit proportionnel : 20 €
frais de la présente procédure évalués sauf a parfaire ou à diminuer : 600 €
J'ai reçu, en plus, un avis de signification (alors que j'étais déjà allé cherché la signification chez l'huissier) avec encore 60 € de coût de l'acte...
Pouvez vous m'éclairer ?

Pouvez-vous m'indiquer comment faire une saisine simplifiée ? est-ce approprié afin de faire reconnaitre le trouble de jouissance et obtenir dommages et intérêts ?

merci

Ne pouvant me rendre que demain, lundi, chez l'huissier afin de régler l'arriéré et ainsi faire la main levée sur mes comptes, pouvez-vous m'indiquer :
à qui revient le paiement des frais d'huissier qui me sont réclamés ?
comment faire si le paiement ne me revient pas ?
vais-je devoir payer de nouveau quelque chose pour la main levée ?

merci d'avance, je suis vraiment désemparée face à cette situation...
Aucun des avis que l'on me donne ne se recoupe..

Vous devez saisir le tribunal d'instance pour faire reconnaitre un trouble de jouissance (sauf si vous comptez demander plus de 10 000 euros, là c'est le TGI avec avocat). Vous avez 3 moyens de saisir le tribunal d'instance
- le référé (avec huissier) : il faut une urgence. ça aurait pu se justifier tant que vous n'aviez pas l'accès au parking, ce n'est plus justifié
- la saisine simplifiée (sans huissier, le tribunal convoque par lrar), les délais sont plus longs
- l'assignation (par huissier) : délai moins long qu'avec la saisine simplifiée

Concernant les frais d'huissier, ils sont à la charge du créancier sauf quand l'acte est rendu obligatoire par la loi.
En cas d'impayés de loyer, le bailleur a obligation d'envoyer un commandement de payer pour faire jouer la clause résolutoire, donc obligation légale, les frais sont à payer par le débiteur (et il me semble réglementés et là, je ne sais pas)
Par contre, rien ne contraint un bailleur de faire une saisie conservatoire donc il ne peut faire supporter les frais de cette acte au locataire.

Je vous remercie pour tous ces renseignements, les frais d'huissier ne sont donc pas à ma charge.
Mais étant donné qu'ils me sont réclamés par l'huissier, comment dois-je faire concrètement ? car je souhaite tout de même payer ma dette de loyer afin de régulariser cette situation avant de faire saisir le juge.

Bonjour,

Pourriez-vous être plus précis sur la "saisie conservatoire" (nature & date de la décision de justice ?)

Cordialement

Il n'y a pas eu de décision de justice pour la saisie conservatoire. L'agence de location a simplement fourni le bail à l'huissier.
La saisie conservatoire a été faite le 11/01/2011 sur mon compte bancaire et elle est d'un montant de 700 € environ sur un total de 900 € environ qui m'est réclamé par l'agence.
La dénonciation de l'acte m'a été faite exactement 8jours plus tard

Sur le procès verbal présenté à la banque et en copie dans la dénonciation,apparaissent les sommes suivantes :
- principale (ce que je dois à l'agence, somme exacte)
- coût provisoire des présentes
- solde droit proportionnel art 8.
- frais de la présente procédure evalués sauf à parfaire ou à diminuer : 600
Total : 1700
Cela signifie t-il que ces frais sont à ma charge ?

J'ai aussi reçu un "avis de signification", alors que j'étais déjà allé cherché la signification de l'acte chez l'huissier. Cet avis de signification mentionne à nouveau des frais !

Une avocate me confirme comme Joao que je suis dans mon droit, que j'aurais malgré tout dû en parallèle saisir le juge afin de légitimer les 15% pour trouble de jouissance retenus sur mon loyer.

A ce jour elle me conseille d'attendre que l'agence saisisse le juge afin d'obtenir un titre exécutoire pour toucher l'argent de la saisie conservatoire.

A ce moment là je demanderais à ce que les dépends reviennent au saisissant et à ce que les 15 % pour trouble de jouissance (selon l'exception d'inexécution) soient légitimés.

C'est extrêmement dangereux. Le bailleur va envoyer un commandement de payer et deux mois après, saisir la justice en résiliation du bail.

Le bailleur doit saisir la justice dans le mois qui suit la saisie conservatoire afin d'obtenir un titre exécutoire.
Tant de recours à la justice pour une si petite somme alors que lui même a sa part de tort dans cette histoire... C'est contre productif et cela jouera en sa défaveur.

Relisez bien ce que vous avez reçu. S'il y a dedans un commandement de payer, si vous ne payez pas dans les deux mois, le bailleur ira en justice pour faire résilier le bail. Là si vous perdez, vous devrez déménager en toute vitesse

Comment se présente un commandement de payer ?

Doit-il contenir les mots "commandement de payer" ?
Si c'est le cas je n'ai pas reçu ce document...

Le créancier a 1 mois depuis la date de la saisie conservatoire pour saisir le juge, soit encore 15 jours.
Vais-je en être informée par courrier ou par huissier ?