Honoraire de location exhorbitants facturés par l'agence

Bonjour,
mon local commercial est en gérance auprès de la même agence depuis 20 ans.
Depuis 2003, date à laquelle le locataire "historique" (resté pendant 40 ans dans les lieux) est parti, 3 locataires se sont succédés dans ce local, le dernier vient d'y rentrer tout récemment.
Pour les 2 premières recherches de locataire l'agence ne m'avait rien facturé et d'ailleurs aucun frais de recherche n'étaient prévus dans le contrat de gérance, seulement des honoraires de rédaction de bail.
Pour cette 3ème recherche, certes un peu plus longue vu l'état du marché de l'immo commercial, l'agence me facture 23% du loyer annuel hors charges et pareil au locataire soit près de 46% répartis entre les 2.

J'ai fait une recherche auprès de quelques agences assez réputées du secteur (avec copie du mandat type de gérance et/ou de recherche de locataire) : les prix vont de 15 à 35% TTC partagés entre bailleur et preneur.

J'ai à plusieurs reprises fait la demande "courtoise" de révision de ces honoraires qui me semblent exhorbitant...en vain.

Que puis-je faire de plus "légal" ?
-> puis-je invoquer le fait que mon contrat de gérance ne fait pas état de ces frais de recherche de locataire au moins par un renvoi vers une annexe mentionnant leur montant ?
-> ou invoquer que je n'ai signé aucun contrat de recherche faisant clairement apparaître le montant des honoraires correspondant et par la même les réfuter quitte, après, à mieux les négocier?
Par avance merci pour vos conseils éclairés