Augmentation du loyer-traveaux

Bonjour,
je viens juste de signer un contrat de location avec une propriétaire. Originellement, j'ai conclu pour 833 € par mois. Or, des vices cachés sont apparus après signature et état des lieux (que j'ai fait avec les précédents locataires) :
- électricité non conforme (résidu de brûlé sous un radiateur qui était dissimulé, interrupteur qui pend après l'avoir touché))
-mur non remis à neuf (alors qu'au départ les locataires devaient tout repeindre en blanc), lino rose collé à même le parquet (lino qui au départ devait être enlevé).
La propriétaire voulait passer le loyer d'un coup à 950 € pour faire des travaux, sans vouloir par contre retiter la caution des anciens locataires car ils lui avaient certifié que l'appartement était "nickel" (je cite).

Après d'âpres négociations, elle est d'accord pour augmenter "juste de 28 €" mais sans signer d'autre contrat.

Je voulais donc savoir :

1) si des traveaux étaient effectués, est-elle en droit d'exiger une augmentation du loyer, si oui, doit elle être temporaire ou permanante? Ou une participation pour les travaux.
2) s'il existe une obligation pour les propriétaires de ne pas réviser abusivement le loyer à date anniversaire.
3) A partir de quel moment peut-on se considérer lésé et demander à placer le loyer sous séquestre (je suis de bonne foi, je veux payer mon loyer).

Je vous remercie.