Rachat nue propiété et vente usufruit

Bonjour

Suite au décès de notre mère, nous sommes 3 frères et sœur qui héritons de la maison familiale.

Je souhaite devenir nue propriétaire de l’ensemble la maison, car un tiers (âgé de 53 ans et membre de la famille de ma conjointe) voudrait racheter l’usufruit aux trois héritiers dont je fais partie.

Quelle serait la meilleure façon de procéder (la plus rapide et la moins onéreuse) ?

bonjour

il est souhaitable de consulter votre notaire

tous les héritiers sont ils d'accord pour ce montage ?

Bonjour et bienvenue

Puisque l'acquéreur de l'usufruit a 53 ans, l'article 669 du Code général des impôts fixe la valeur de l'usufruit à 50 % de la valeur totale du bien (et donc la nue-propriété à 50 % également).

Mais il peut être calculé aussi en valeur d'usage (économique).

Plutôt que de faire de multiples ventes successives qui multiplieraient les frais de notaire et les taxes, la solution la plus fluide est de traiter cela lors de la liquidation de la succession.

Il s'agirait d'un partage avec vente simultanée, parlez en à votre notaire.
__________________________
Ces forums sont ouverts à toutes et tous. Ici, le respect est la règle n°1. (°_°)...
Nos informations juridiques doivent rester compréhensibles par tous et ne prétendent pas remplacer l'expertise d'un avocat ou d'un notaire.

Attention.

Vous êtes actuellement indivisaires en pleine propriété.

Si ce tiers rachette l'usufruit, cet usufruit ne sera pas viager sur sa tête, mais restera viager sur la tête des 3 indivisaires. Au fil de chacun des décès des indivisaires, l'usufruit sur la tête de l'indivisaire s'éteindra, et au 3ème décès, le tiers ne sera plus usufruitier. Ce n'est sans doute pas le projet du tiers.

Vous pourriez effectivement racheter les parts de vos cohéritiers en pleine propriété, pour être unique plein propriétaire. Puis ensuite vendre votre usufruit, qui restera viager sur votre tête, l'acquéreur d'usufruit perdant l'usufruit à votre décès.

Pour que l'usufruit soit viager sur la tête du tiers, il ne s'agit pas de simplement vendre l'usufruit (la valeur de l'usufruit dépend de l'âge du vendeur d'usufruit), mais aussi de constituer un usufruit viager sur la tête du tiers (prise en compte de l'âge du tiers).

Bonjour,

Le bien est en indivision de pleine propriété, il n'y a pas d'usufruitier.

Je pense que vous pouvez faire un achat en démembrement simple

(ou en démembrement croisé)

https://etude-rives-pontault-combault.notaires.fr/articles/lachat-demembrement-propriete-1087.htm

Il ne s'agit pas d'un achat d'un bien.

Si le tiers achète l'ususufruit aux indivisaires (ou à un seul suite à la sortie de l'indivision par rachat de parts), le problème est que cet usufruit acheté ne sera pas viager sur la tête de l'acheteur d'usufruit. Il restera viager sur la tête du ou des vendeurs d'usufruit.

Il ne s'agit donc pas simplement de vendre l'usufruit, mais de constituer un usufruit viager sur la tête du tiers (si l'objectif est que le tiers soit usufruitier jusqu'à son décès).

Bonjour,

Il ne s'agit pas de vendre l'usufruit puisqu'il n'y a pas d'usufruitier actuellement seulement des propriétaires, le bien n'est pas démembré actuellement.

Je vois cela comme une vente de parts de pleine propriété à 2 acquereurs différents, un de la nue propriété et l'autre de l'usufruit, achat en démembrement qui crée l'usufruit sur sa tête de l'acquéreur).
Si un tiers participe à l'acte, ce n'est pas un partage entre indivisaires.

Qu'en pense le notaire qui a fait la succession de votre mère ?

Beaucoup plus habituel, parents et enfants achètent en démembrement usufruit pour les parents et nue propriété pour les enfants ou un parent propriétaire se réserve l'usufruit en donnant ou cédant la propriété grévée d'usufruit à ses descendants, ce qui permet de transmettre le bien au décès de l'usufruitier, les enfants deviennant propriétaire sans "frais".

Dans votre cas, je ne vois pas la motivation du tiers, membre de la famille de votre conjointe ?

Bien sûr que si, il s'agit de vendre l'usufruit, et il y a bel et bien des usufruitiers, puisque les pleins propriétaires sont usufruitiers ET nus-propriétaires !

Un plein propriétaire peut vendre son usufruit.


une vente de parts de pleine propriété à 2 acquereurs différents, un de la nue propriété et l'autre de l'usufruit,

Donc un plein propriétaire vend sa nue-propriété à un premier acquéreur, et vend son usufruit à un second acquéreur. Vous dites donc exactement qu'il s'agit pour partie d'une vente d'usufruit ! Ce que je dis aussi.

Et le plein propriétaire peut d'ailleurs ne vendre que son usufruit, et rester nu-propriétaire, tout comme, de manière beaucoup plus classique, il peut ne vendre que sa nue-propriété en se réservant son usufruit.


achat en démembrement qui crée l'usufruit sur sa tête de l'acquéreur

Et non, l'acquéreur de l'usufruit ne sera pas usufruitier sur sa tête, l'usufruit acquis restera viager sur la tête de son vendeur.

Pour que l'usufruit soit viager sur la tête de l'acquéreur, il faut plus que vendre l'usufruit, il faut constituer un usufruit.

Un plein propriétaire X possède le droit "usufruit viager sur la tête de X". Quand il vend son usufruit à Y, la chose vendue est "usufruit viager sur la tête de X". C'est la constitution d'usufruit viager sur la tête de Y qui permet à Y d'être usufruitier jusqu'à son décès, pas la simple vente.

Merci à Rambotte pour ces judicieuses informations.
__________________________
Ces forums sont ouverts à toutes et tous. Ici, le respect est la règle n°1. (°_°)...
Nos informations juridiques doivent rester compréhensibles par tous et ne prétendent pas remplacer l'expertise d'un avocat ou d'un notaire.

Après, techniquement, il est tout à fait possible que la constitution de l'usufruit soit tacitement effectuée, dans l'acte de vente en démembrement, par le nouveau nu-propriétaire, pour que l'acquéreur d'usufruit soit un usufruitier viager.

J'avais trouvé un article, que je ne retrouve pas, qui expliquait les difficultés théoriques pour que, en cas de couple d'usufruitiers, il y ait réversion d'usufruit, dans un contexte d'acquisition directe en démembrement, par un nu-propriétaire et deux usufruitiers. La solution étant que ce soit le nu-propriétaire qui constitue les usufruits réversifs (en effet, seul un propriétaire, fut-il nu, peut constituer des usufruits, un usufruitier ne pouvant constituer un usufruit sur la tête d'autrui).

Mais si on analyse bien, cette objection s'applique dès l'acquisition du premier usufruit auprès du vendeur, lequel n'a pu vendre que l'usufruit viager sur sa propre tête, puisqu'il ne possédait rien d'autre côté usufruit. Il faut absolument, fut-ce tacitement, que, soit le vendeur, soit l'acquéreur de nue-propriété, constitue un usufruit viager sur la tête de l'acquéreur d'usufruit.



Dans le cas présent, notons que l'opération concernant la nue-propriété ne sera pas regardée comme une vente classique, mais une "vente à titre de licitation", opérant un partage faisant cesser l'indivision, et soumise à droits de partage. Par ailleurs, chacun des 3 indivisaires pourra vendre son usufruit indivis à l'usufruitier cible, avec constitution, fut-elle tacite, d'usufruit viager sur la tête de l'usufruitier cible.

Bonjour,

Lorsque une même personne dispose des droits de propriété ( usus, fructus, abusus), je ne dirai pas qu'elle est nue propriétaire et usufruitier en même temps car article 617 Code civil: comment l'usufruit prend fin:
-Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire ;
Plusieurs cas de figure de constitution d'usufruit : usufruit hérité, propriétaire qui se réservé l'usus et le fructus pour ceder le bien grévé de son usufruit ou qui cède l'usus et le fructus pour se garder la propriété, propriétaire qui cède le bien avec achat en démembrement.
Lorsque la nue propriété et l'usufruit ne sont pas réunis sur une même personne, on parle de bien démembré.

Ici le bien n'est pas démembré puisque hérité de l'usufruitiere décédée.

Je ne vois pas comment un propriétaire vendant son bien pourrait demeurer 'usufruitier' sur le bien qui ne lui appartient plus .

Qu'un usufruitier d'un bien démmbré cède son usufruit est un autre cas de figure.