Qui doit payer en cas de fuite au niveau du raccordement à la colonne d’eau

BONJOUR


Suite à une fuite d’eau chez ma voisine du dessous lorsque j’utilisais le robinet de l’évier, mon assurance habitation a mandaté un expert pour faire une recherche de fuite.

L’expert a conclut qu’il n’avait pas constaté de fuite chez moi et qu’il avait constaté un défaut sur l'évacuation encastrée de l'évier de la cuisine, probablement au niveau du raccord sur la colonne d'évacuation commune.

J’aimerais savoir qui doit payer les réparations. Dernière modification : 08/05/2025 - par Marck.ESP Superviseur

Bonjour,

Canalisation encastrée dans les parties communes = partie commune au vu de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 546 du Code civil :


La propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s'appelle "droit d'accession".


... complété par l'article 551 du même Code :

Tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies.
Vous n'êtes pas dans la situation d'une division en volume issue de article 552 qui dans votre cas ne peut pas être combattue :


La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos,, sauf les exceptions établies au titre " Des servitudes ou services fonciers ".

Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.


Cdt.
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Bonjour,

Supposons que l’origine du dégât des eaux se situe bien sur le branchement de votre canalisation privative sur la canalisation commune.

Il faut tout d’abord chercher ce qu’en dit le règlement de copropriété. Vous ne trouverez probablement rien d’autre que ce qui ne sert qu’à un seul copropriétaire est privatif. Vous en déduirez qu’un branchement ne servant qu’à un seul copropriétaire est privatif. La réparation devrait donc vous incomber.

Toutefois quand une canalisation est encastrée il y a lieu de se demander si de ce fait elle ne serait pas commune (Cass 3, 01/07/2003, n° 01-03.430). ll est généralement considéré que lorsque la source de désordres ne peut être atteinte sans dégradation du gros œuvre partie commune, la réparation est une opération de nature commune mais ce peut être discutable. L’encastrement est-il d’origine ou à l’initiative du copropriétaire concerné ? Dans cette dernière hypothèse cela resterait privatif.
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Pas besoin de tergiversations, un règlement de copropriété ne peut pas aller à l'encontre d'une évidence légale ; une canalisation encastrée et intouchable, à l'origine, dans une partie commune et raccordée à une autre partie commune ne peut pas être décrite comme une partie privative dans un RdC ; une telle configuration n'est pas du fait du propriétaire du lot, mais du fait de l'ensemble des copropriétaires propriétaires indivis des parties communes.

L'arrêt de la Cour de cassationde 2003 n'est en fait que le délencheur, ainsi que d'autres arrêts dans ce sens, de la modification de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui a ajouté au dit article (art. 208 loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) comme partie commune :


- tout élément incorporé dans les parties communes.


Un RdC ne peut pas décider que les locaux communs sont des parties privatives, pas plus qu'un mur faisant partie du gros oeuvre.

Il faudrait donc connaitre l'origine de l'article 3 (article 2 bis lors de la discussion de la loi à la page 822 du JO)... les tribunaux ont bien complété la liste.
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Précision : l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 est supplétif. Il ne s'applique que dans le silence ou l'imprécision du règlement de copropriété.

En complément : https://www.village-justice.com/articles/qui-sont-ses-canalisation-qui,17833.html

Tout est cas d’espèce, finalement et les juristes n’ont pas fini de s’interroger pour la grande satisfaction de leur clientèle reconnaissante !
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bonjour

pour info : la facture pour la recherche de fuite destructive est prise en charge par l'assurance

Précision : l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 est supplétif. Il ne s'applique que dans le silence ou l'imprécision du règlement de copropriété.
Pas exactement si l'on se réfère à la discussion sur la loi lors de la première lecture à l'assemblée nationale (article 2bis page 822 du JO et article 37 page page 841 du JO).

Je veux bien que la jurisprudence puisse interpréter en cas de silence d'obscurité ou de d'insuffisance de la loi, mais vous conviendrez qu'il est impossible de prétendre, au vu de la discussion, lors de la première lecture à l'assemblée nationale, de l'article 3 (article 2bis) et des articles 546, 551 et 552 du Code civil que la loi est silencieuse, obscure ou insuffisante ; c'est la limitation, dans un cadre légal, qui n'est pas d'ordre public dans sa restiction.

La jurisprudence n'a pas à faire de recherche sur ce qui ne lui a pas été demandé ou pas opposé.

Idem pour l'article 2 c'est le premier aliné qui n'est pas d'ordre public contrairemen au second :


Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.


Au vu de l'article 6-3 :


Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.


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Ce qui est est d’ordre public est déterminé par l’article 43 :

Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Ce qui n’est pas d'ordre public est supplétif.

Les articles 2, 3, 5, 37-1, 38 à 41, 44 et 45 sont, sans aucune équivoque, supplétifs. Le règlement de copropriété peut y déroger. Une canalisation encastrée dans le gros oeuvre peut être privative si le règlement de copropriété le stipule.

C’est le règlement de copropriété qui établit tout d'abord ce qui est privatif ou commun et ce n’est que dans le silence ou l’imprécision du règlement de copropriété que l’on se réfère aux articles 2 et 3 de la loi.
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Je vous pose indirectemnt la question de savoir dans quel sens à l'origine de la loi il faut interpréter l'article 37, devenu article 43, ainsi que de savoir si'il est possible, au vu de la jurisprudence postérieure à la loi du 28 juin 1938 et antérieure à la loi du 10 juillet 1965, qu'une canalisation noyée dans une partie commune puisse être une partie privative (article 3 de la loi précité) et qu'une partie privative puisse être une partie commune (I de l'article 1 de la loi précitée) et enfin que la liste de l'article 3, de la dite loi, ne peut être que partielle et non pas exhaustive.
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Cass civ3, 21 mars 2000, n° 98-16.178 :

… la cour d'appel a, sans dénaturation, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'imprécision des termes du règlement de copropriété rendait nécessaire et sans être tenue de recourir à la prescription légale édictée par l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, retenu qu'était privative la portion de canalisation de chauffage central, même encastrée dans le plancher, issue de la conduite principale pour desservir le lot appartenant à M. X.
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Vous faites une mauvaise interprétation d'un arrêt de la Cour de cassation, surtout de 2000 qui est antérieur à celui de 2006 (Cass. 3e Civ., 6 juin 2007, pourvoi n° 06-13.477 - Publication : Bulletin 2007, III, N° 98) qui a été repris dans le rapport annuel 2007 de la Cour de cassation (pages 391 et 392) :


C - Copropriété

Parties communes – Usage – Droit de jouissance exclusif – Caractéristiques – Partie privative d’un lot de copropriété – Possibilité (non).

3e Chambre civile, 6 juin 2007 (Bull. no 98)

L’article 1 er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »

Selon l’article 2 de la même loi :

« Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

Enfin, selon l’article 3 :

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».

S’il existe des parties communes spéciales à certains copropriétaires comme le prévoit ce texte, il y en existe également, non prévues par la loi, qui sont l’objet d’un droit de jouissance exclusif ou privatif. Un tel droit de jouissance peut résulter du règlement de copropriété ou d’une décision de l’assemblée générale de la copropriété, et peut être aménagé comme constituant l’accessoire d’un lot comme c’est fréquemment le cas pour des jardinets.


Signifie que la loi est insuffisante si ce n'est obscure (article 4 du Code civil) et qu'il faut la compléter ; ce qui a été fait, certes tardivement, par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (article 209) qui a créé l'article 6-3 :


Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.


Qui complète donc les articles 2 et 3 de la dite loi.

Lui même modifié par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (art.89) :


I. - A créé les dispositions suivantes :

- LOI n° 65-557 du 10 juillet 1965

Art. 6-2, Art. 6-3, Art. 6-4

II. - L'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n'est applicable qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes.


Donc une partie des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé n'est pas obligatoirement une partie privative mais une partie privative est la propriété d'un propriétaire déterminé ; une partie commune n'est pas obligatoirement affectée à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, elle peut être réservé à un copropriétaire déterminé, mais la liste n'est pas figée, elle ne peut être diminiée mais elle peut être complété sans introduire une partie privative validée par la jurisprudence.

Je pense que vous n'avez pas assez de profondeur sur la lecture et l'historique de la loi du 10 juillet 1965 et des textes qui l'on précédée ainsi que de son évolution due à la jurisprudence.
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(suite)

Vous allez à la pêche en citant un arrêt contradictoire (Cass. 3e Civ., 21 mars 2000, pourvoi n° 98-16.178) à l'arrêt postérieur que vous citez en premier (Cass. 3e Civ., 1er juillet 2003, pourvoi n° 01-03.430) tous les deux non inscrits au bulletin et je vous rappelle cette étude de Jean-François Weber pour apprendre ce que cela signifie.

L'arrêt de 2000 serait un sauvetage d'un RdC, comme il en existe beaucoup, rédigés antérieurement à la loi du 10 juillet 1965 et issue de la loi supplétive du 28 juin 1938 et de de l'article 664 du Code civil lui aussi supplétif (les deux étant abrogés) et dont l'architecture des bâtiment comportait des planchers et leurs gros- oeuvre en bois.

Article 5 de la loi du 28 juin 1938 :


Lorsque les différents étages d ’une maison appartiennent à divers propriétaires, ceux-ci, A défaut de titres contraires, sont ; résumés être copropriétaires du sol et de toutes les parties du bâtiment qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un d ’eux tels que les cours, murs, toiture et gros œuvre des planchers, les escaliers et ascenseurs, la loge du concierge, les passages et corridors, le calorifère et les canalisations de toutes sortes, à l’exception de celles se trouvant à l’ intérieur do chaque local. Les coffres, gaines et têtes de cheminées sont aussi propriété commune.

Les cloison séparatives de deux appartements appartiennent en mitoyenneté aux propriétaires desdits appartements


Article 664 du Code civil :


Lorsque les différents étages d’une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode de réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu’il suit :

Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l’étage qui lui appartient.

Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ;

Le propriétaire du premier étage fait l’escalier qui y conduit ; le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l’escalier qui conduit chez lui ; et ainsi de suite.


Si l'on reprend l'arrêt de 2000 il se base sur cette « présomption » de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 :

- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
... sauf que la loi n° 2016-1021 du 23 novembre 2018 a ajouté une nouvelle « présomption » due à la jurisprudence :

- tout élément incorporé dans les parties communes.
... et l'article 4 de l'ordonnace n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a céé l'article 6-1 A, « d'ordre public », issu de l'arrêt de principe de 2004 concernant les servitudes en copropriété (Cass. 3e Civ., 30 juin 2004, pourvoi n° 03-11.562) ; ce qui signifie qu'une servitude ne peut que concerner une partie privative (fonds servant) et qu'elle ne peut pas concerner une partie commune en tant que fonds servant.

Donc la nouvelle « présomption » devient d'ordre public une canalisation privée encastré dans une partie commune ne peut pas exister dans une copropriété.

Vous dites :

Les articles 2, 3, 5, 37-1, 38 à 41, 44 et 45 sont, sans aucune équivoque, supplétifs. Le règlement de copropriété peut y déroger. Une canalisation encastrée dans le gros oeuvre peut être privative si le règlement de copropriété le stipule.
... sauf qu'antérieurement à la l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 l'article 43 était rédigé comme suit :

Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
... ce qui d'après-vous devrait dire que les articles 1, 1-1, et 4 qui n'étaient pas d'ordre publics le serait devenus et donc que contrairement à la discussion de loi devant l'assemblée nationale la loi ne pouvait pas s'appliquer avant la sortie du décret et que toutes closes contraires aux articles 1 et 4 étaient légales.
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(re suite)

Enfin :


Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

Définition juridique de « titre » :


D'une manière générale un "titre" peut être défini comme la qualité attachée à la source d'un droit ou un ensemble de droits. Cette source peut se présenter sous la forme d'une disposition légale, ou administrative, ou sous la forme d'une convention ou d'un jugement.

Définition de « source de droit » :


Afin que les citoyens puissent vivre ensemble, des règles organisent la vie en société. Ces règles constituent le droit. Les règles de droit proviennent de différentes sources : la Constitution, les traités internationaux, le droit européen, les lois, les textes réglementaires et la juRECOS ?risprudence.

Donc les article 546, 551 et 552 du Code civil sont des sources de droit et doivent être pris en compte..
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