Guillaume Fort: "Le cautionnement réel est une garantie qui emprunte son régime pour partie au cautionnement et pour partie à la sûreté réelle constituée. Dans cette hypothèse, la caution est doublement tenue, à la fois personnellement et réellement envers le créancier, « dans la double limite du montant de l’obligation du débiteur principal et de la valeur des biens engagés au jour de l’exécution de la garantie ». Cette sûreté est proche du cautionnement en ce que la garantie est fournie par une personne non tenue à la dette. Toutefois cette garantie est lié à la sûreté réelle en ce qu’elle a pour assiette un bien, meuble ou immeuble. De sorte que la doctrine s’accordait à conférer au cautionnement réel une nature mixte dont le régime empruntait à la fois aux règles du cautionnement et à celles de la sûreté réelle constituée.
La Cour de Cassation a longuement hésité quant à la nature du cautionnement réel. Saisie à de nombreuses reprises sur ce point, elle a pu affirmer dans un premier temps la nature réelle de l’engagement (Cour de Cassation Civ. 1er février 2000) avant de pencher en faveur de la thèse de sa nature mixte, en reconnaissant que la garantie donnait aussi naissance à un engagement personnel (Cour de Cassation Civ. 15 mai 2002). Réunie en chambre mixte afin de déterminer la portée de l’article 1415 du Code civil, la haute juridiction a finalement tranché le débat dans une décision rendue le 2 décembre 2005, arrêt dont il ressort deux affirmations de principe. D’une part, le cautionnement réel est une sûreté réelle qui n’induit aucun engagement personnel. D’autre part, le cautionnement réel n’est pas un cautionnement. Par cet arrêt, la Cour de Cassation renonce à la nature mixte du cautionnement réel et reconnait qu’il s’agit d’une véritable sûreté réelle.
L’ordonnance du 23 mars 2006 portant réforme du droit des sûretés confirme l’analyse de la Cour de Cassation en son nouvel article 2334 puisque s’agissant du gage, le créancier n’a d’action que sur le bien affecté en garantie. Le créancier ne peut donc étendre la garantie au patrimoine d’une tiers afin d’éteindre l’obligation du débiteur principal à son égard si les biens gagés ne suffisent pas à le rembourser au jour d’exécution de la garantie. Avec l’insertion d’un nouvel alinéa à l’article 1422 du Code civil, le cautionnement réel perd sa dernière utilité en matière de régime matrimonial d’époux communs en biens, si bien que la question de son intérêt actuel se pose".
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