L'acheteur a ses fonds en séquestre

Bonjour,

Notre situation est très difficile, voici les données :

nous avons signé le compromis de vente de notre maison d'habitation principale le 28 décembre 2024 pour une signature prévue le 23 Avril 2025

en parallèle nous avons un prêt relais pour l'achat de notre nouvelle maison, ce prêt relais a débuté en février 2024 et va donc bientôt devenir un gros soucis.

Il s'avère que l'acheteur a vendu sa maison (condition suspensive) pour acheter la notre mais a ses fonds en séquestre chez le notaire de son divorce. Il est en conflit avec son ex épouse qui n'est pas d'accord avec le montant d'une prestation compensatoire (elle a habité dans leur maison pendant plusieurs années).

Il s'avère aussi que cet acheteur a monté un dossier de surendettement qu'il va essayer de lever le 30 septembre en présentant le fruit de la vente de sa maison.

J'ai déjà envoyé une mise en demeure mais ceci n'a aucun effet. L'agence Stephane Plaza ne fait rien, le notaire ne fait rien, ils doivent penser que ça se résoudra tout seul.

Voici l'article du compromis de vente, je n'y comprends rien du tout :

Réitération par acte authentique
Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu'elles contiennent, les présentes lient les PARTIES
définitivement.
Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 23 avril 2025 par Me XXXXXX , Notaire à YYYYYYY ,
que les PARTIES choisissent à cet effet d'un commun accord.
Les PARTIES donnent tous les pouvoirs aux clercs ou employés de l'étude notariale pour effectuer les formalités préalables à la
rédaction de cet acte et toutes les notifications ou déclarations d'aliéner exigées par la loi, notamment aux titulaires du droit de
préemption, avec la faculté de signer les documents nécessaires.
La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des
PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une
lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie
non défaillante aura le choix entre :
invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La
partie défaillante lui versera, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de vingt-quatre mille
quatre cents euros ( 24400 €),
ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de
justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.
Dans les deux cas, l'AGENCE aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant
correspondant à ses honoraires prévu à l’article « Honoraires de l'AGENCE ».
Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les PARTIES reprendront chacune leur entière liberté. Si un acompte a étéversé par l'ACQUEREUR, il lui sera alors restitué, le VENDEUR autorisant d’ores et déjà le séquestre à s’en dessaisir sans autre
autorisation.
Les PARTIES pourront aussi, si elles l’entendent, conclure un avenant de prorogation des présentes.
Enfin, si par suite d’un accord amiable, les PARTIES convenaient de résilier purement et simplement le présent compromis, elles
s'engagent solidairement à indemniser l'AGENCE du préjudice subi en lui versant une indemnité à hauteur des honoraires qu'elle
aurait dû percevoir. Dans la relation entre les PARTIES, cette indemnité sera supportée par la partie aux présentes ayant la charge du
paiement des honoraires, à défaut de meilleur accord.



Ma simple question :

=> pourquoi le notaire n'applique pas la procédure écrite noir sur blanc de ce texte ?

Je m'en fiche un peu de troucher les 10% de pénalité, je veux juste sortir de ce compromis et vendre ma maison !

En vous remerciant si vous avez un début de piste pour sortir de cette ornière. Dernière modification : 24/08/2025 - par Marck.ESP Superviseur

Bonjour,

Le notaire ne fera rien d'autre que convoquer les parties à la signature.

C'est à vous d'adresser une mise en demeure à l'acquéreur.

C'est un juge qui peut faire appliquer la clause pénale, et donc adressez vous à un avocat pour saisir le tribunal.

Je vous remercie pour cette réponse rapide.

Le problème de passer par la justice est que ça peut prendre de quelques mois à 1 an ou 2.

Qu'est-ce que je risque à vendre la maison ces prochains mois comme je suis de bonne foi et que l'acheteur a tous les torts ? (est-ce qu'un notaire peut accepter de s'occuper de cette vente ?)

Bonjour,

La mise en demeure a déjà été lancée. Vous pouvez invoquer la résolution du compromis. Ce n’est pas au notaire de le faire ni à l’agence, mais à vous. Cela fait, vous pourrez remettre votre maison en vente sans avoir à obtenir une décision de justice..

Mais pour l’application de la clause pénale (l'indemnité forfaitaire de 10% du prix de vente), il vous faudra très probablement introduire une demande en justice.
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Merci !

Désolé d'être lourd mais est-ce que vous pouvez me guider pour finaliser cette résolution du compromis ? il faut envoyer une nouvelle lettre à l'acquéreur et au notaire pour indiquer que le compromis est caduc en remontrant l'article du compromis de vente ?

Pour l'indemnité forfaitaire c'est tellement accessoire, je m'en occuperai plus tard avec un avocat quand notre situation sera moins tendue.

il faut envoyer une nouvelle lettre à l'acquéreur et au notaire pour indiquer que le compromis est caduc en remontrant l'article du compromis de vente ?


Oui, c'est cela. Ce n'est pas compliqué.
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Le notaire de la vente m'a demandé la semaine dernière de passer par un huissier pour que ce soit une "véritable mise en demeure". Je sais que ça n'aura aucun effet sur l'aquéreur car il ne paie déjà pas ses impôts sur le revenu.

Un huissier c'est encore des semaines ou plutôt des mois de procédures.

Je suis perdu ...



dernier mail du notaire :


Bonjour Monsieur,



Je m’empresse de répondre à votre message faisant suite à mon précédent mail contenant mes conseils. J’attire à nouveau votre attention sur le fait qu’à défaut de recours à un huissier, seule procédure permettant de réaliser une véritable mise en demeure et de constater ensuite la caducité de l’avant-contrat signé avec les xxxxx, vous ne pouvez vendre à un nouvel acquéreur sans potentiellement vous mettre en danger et encourir l’annulation du nouveau compromis de vente signé dans ces conditions. Il serait certes très surprenant que vos acquéreurs engagent une telle procédure, compte tenu de leur retard et de leur situation. Mais je préfère que vous maîtrisiez les risques au moins théoriques d’une telle attitude.



Bien cordialement,

bonjour

le problème c'est vous n'avez pas choisi votre notaire dans ce dossier

il est autant celui du vendeur que celui de l'acquéreur

vous pouvez aussi essayer d'adresser une réclamation par courrier RAR à la chambre départementale des notaires

De la part du notaire c’est du perfectionnisme mais on ne peut pas lui donner tort. Procéder par voie d’huissier est plus sécurisant. Cela ne prendra que quelques jours. Vous pouvez dès à présent remettre la maison en vente.

A l'avenir, il vaudrait mieux refuser les conditions suspensives hasardeuses telles que celle portant sur une vente préalable par l'acheteur. En un tel cas, la solution pour lui est le prêt relais que le vendeur peut raisonnablement accepter comme condition suspensive.
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Ce notaire est aussi celui fourni par l'agent immobilier.

Je me demande s'il y a un fautif dans cette histoire.

Les fonds de l'acquéreur suite à la vente de sa maison sont en séquestre chez le notaire du divorce depuis le 28 Mars 2025 (j'ai une copie du compte en séquestre). La vente définitive devait avoir lieu le 23 Avril.

L'agent immobilier m'avait fait repousser une première fois en Mai puis en juin a voulu faire repousser une deuxième fois en octobre.

Le notaire ne doit pas vérifier la disponiblité des fonds, au moins quand la vente semble compromise ?

Il m'a fait perdre 6 mois au minimum ! (10 000€ au total avec le prêt relais + tous les coûts d'une maison)

Comme sur l'autre forum :
Puisque le notaire vous conseille une mise en demeure via huissier, faites le.
C'est à vous de faire les démarches, ce notaire est COMMUN et reste donc neutre.
Il aurait été plus astucieux de prendre votre propre notaire.
Si besoin consultez un avocat.
Vous pouvez tenter de vendre à un tiers... mais vous êtes engagé par ce compromis et aucun notaire n'acceptera d'acter une vente à un autre acquéreur si vous n'avez pas fait constater la caducité de l'actuel compromis par un juge.

Et oui dans une telle situation ce sont encore des mois de procédure.
Pour commencer accepter de mettre en condition suspensive la vente du bien de l'acquéreur était une grossière erreur.

J'ai pris contact ce matin avec un commissaire de justice, je vois déjà qu'ils sont plus réactifs que les notaires.

Pour les critiques je comprends mais ... j'ai seulement fait confiance à des professionnels, malheureusement.

S'il faut passer par un juge c'est le coup de massue du jour ....

à quoi servent toutes ces démarches que j'entreprends depuis Juillet ?

Pourquoi les notaires nous baladent au lieu de nous expliquer clairement de prendre un avocat pour aller en justice ?

C'est glauque quand même.

Pas "les notaires", celui-ci qui est ici commun avec l'acquéreur et qui reste donc totalement neutre.

Il peut être neutre et constater que l'acquéreur n'a pas les fonds, il m'a même écrit qu'il serait compliqué de finaliser la vente.

De ce que je lis sur les divers sites il peut dresser un procès verbal de carence, ce qui rend le compromis de vente caduc.

Bref j'ai encore espoir.

Je me demande s'il y a un fautif dans cette histoire.
Question légitime. D’abord une condition suspensive de vente préalable par le vendeur est à déconseiller . Ensuite la situation familiale de l’acquéreur est compliquée et aurait dû conduire à refuser de lui vendre à moins qu’il n’ait dissimulé cette situation.

Quoi qu’il en soit votre question porte d’abord sur ce que maintenant vous devez faire. Vous ne pouvez pas revenir en arrière, seulement réclamer des dommages et intérêts au notaire ou à l’agent immobilier ou aux deux pour avoir manqué à leur devoir de conseil.


Vous pouvez tenter de vendre à un tiers... mais vous êtes engagé par ce compromis et aucun notaire n'acceptera d'acter une vente à un autre acquéreur si vous n'avez pas fait constater la caducité de l'actuel compromis par un juge.
Non.

Le notaire interrogera le service de la publicité foncière pour savoir s’il a été publié une assignation en revendication de propriété ou en vente forcée ce qui est extrêmement improbable. Ce serait complètement aberrant. L’acquéreur défaillant ne va évidemment pas exiger la vente à laquelle vous ne vous opposez pas alors que c’est lui qui est dans l’incapacité de conclure ce que constate le notaire lui-même.

Le compromis est clair. A compter du 25 avril 2025, le vendeur peut mettre en demeure l’acquéreur de s’exécuter dans un délai de dix jours ce qui a déjà été fait. S’exécuter, c’est signer l’acte authentique.

A l’issue de ces dix jours, si l’acte authentique n’est toujours pas conclu, le vendeur peut invoquer la résolution de plein droit des présentes (en d’autres termes la caducité du compromis) sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement.

Vous êtes donc parfaitement en droit de remettre immédiatement sans aucune procédure votre maison en vente et aucun notaire ne s’y opposera tant qu’aucun acte publié ne fera obstacle à la vente.

Votre notaire vous recommande seulement de réitérer la mise en demeure par acte d’huissier. Cela ne pourra retarder une vente que d’une quinzaine de jours. Mais il est très improbable que vous trouviez un acquéreur dans les quinze jours. La recommandation du notaire ne vous fera pas perdre de temps.
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Si je comprends bien, je pourrais moi-même envoyer une lettre à l'aquéreur pour lui annoncer que le compromis est caduc. Est-ce que le procès verbal de carence du notaire est obligatoire pour rendre le compromis caduc ?

La main des notaires a l'air bien tremblante ...

Le procès verbal de carence n’est pas obligatoire. Il peut servir de preuve. Il est surtout utile lorsqu’un rendez-vous de signature a été pris et que l’une des parties ne se présente pas ou refuse de signer.

Comme preuve de la caducité du compromis vous aurez le compromis signé par l’acquéreur défaillant et l’attestation de remise de la mise en demeure par l’huissier. C’est suffisant. Le notaire peut en plus attester de la carence de l’acquéreur ce qui sera redondant.

Une fois les dix jours suivant la mise en demeure écoulée, vous pouvez confirmer par courrier que le compromis est devenu sans effet.
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Un autre angle d'attaque possible pour se sortir de cette situation : la condition suspensive du compromis de vente :


Condition suspensive liée à la vente d'un autre bien
La réalisation des présentes est soumise à la vente par l’ACQUEREUR d’un bien immobilier lui appartenant, sis ******
L’ACQUEREUR déclare :
- avoir, pour le bien, conclu avec Monsieur xxxxx et Madame yyyyyy née zzzzz un
avant-contrat en date du 18 décembre 2024 ;
- que le produit de la vente lui revenant s’élève à la somme de 4***** € payable comptant ;
- avoir la libre disposition de ce prix dès la réalisation de cette vente, sous réserve de s’acquitter du ou des prêts pouvant exister le
cas échéant sur le bien et dont le montant exigible est en toute hypothèse inférieur à ce prix ;
- que son apport personnel aux présentes est conditionné par la perception du disponible de ce prix ;
- que la date de réalisation convenue de cet avant contrat est antérieure à celle des présentes comme étant fixée au 31 mars 2025 .
Une copie de cet avant-contrat est annexée aux présentes.
L'ACQUEREUR s'oblige à informer l'Agence de la levée des conditions suspensives de sa propre promesse de vente dès sa
survenance. En cas de non-respect de cette obligation, l'ACQUEREUR ne pourra plus se prévaloir de la présente condition
suspensive.
Il est convenu entre les PARTIES que si la vente du bien n’est pas conclue dans le délai sus-indiqué, les présentes seront considérées
comme caduques et non avenues au seul choix de l'ACQUEREUR et le dépôt de garantie éventuellement versé par l’ACQUEREUR lui
sera rendu immédiatement, sauf application des dispositions du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil.


L'acquéreur est en conflit judiciaire avec son ex épouse sur la répartition de la vente, il demande 60000€ de prestation compensatoire en plus de 50% de sa part.

La moindre diminution de cette prestation ne lui permettrait plus d'acquérir notre bien (et il a 8000€ de créances diverses).

Mais en tout cas l'acquéreur n'a jamais eu la libre disposition de ce prix donc a priori la condition suspensive n'est pas respectée non ?

Ce point m'interroge depuis que j'ai compris ce qui se passe (en Juillet en faisant le forcing, à cause d'un agent immobilier qui dort, et l'avocat de l'acquéreur qui balade tout le monde)

Il va falloir que je trouve un avocat qui a super faim car j'ai de quoi attaquer l'acquéreur, l'avocat de l'acquéreur qui a menti à l'agence immobilière, l'agence immobilière pour défaut de prudence, le notaire de la vente pour inaction.

Il a menti. Mais ceci ne vous donne une capacité de recours que via une procédure judiciaire.

et évitez de faire des plans sur la comète (ou alors prenez un avocat pour ça)

Commencez par la mise en demeure par huissier. comme déjà conseillé.

Oui bien sûr je commence par l'huissier (commissaire de justice maintenant), la piorité est de remettre la maison en vente de manière propre.

Suite de mes aventures :

- Le 29 août le commissaire de justice est passé chez les acquéreurs pour la mise en demeure, qui est signée

- Cet acte a été envoyé au notaire de la vente

- 10 jours après aucune nouvelles du notaire

- Entretemps l'acquéreur nous sonde pour trouver un accord à l'amiable

- Entretemps j'ai trouvé un nouvel acquéreur qui a signé une offre d'achat

- J'ai pris contact avec le notaire local pour préparer un nouveau compromis de vente, celui-ci ne veut rien faire tant que toutes les parties ne signent pas un document pour résilier le compromis de vente !

Y'a de quoi tout laisser tomber et laisser les huissiers et la justice ramasser les morceux ... faut avoir le coeur bien accroché.

Entretemps l'acquéreur nous sonde pour trouver un accord à l'amiable


Que vous demande-t-il ?

Il ne veut plus acheter ? Vous ne voulez-plus lui vendre ?
L’accord ne devrait pas être difficile à trouver !
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Oui il ne veut plus acheter mais surtout négocier les indemnités.

C'est apparemment la seule manière de sortir d'un compromis de vente, dans ce système le vendeur n'a donc aucune protection !