Place de parking indiquée dans le contrat au lieu de box.

Bonjour à tous,



Devant acquérir un box en VEFA en sous-sol pour y garer mon véhicule, je me pose une question.

Ce box était une place de parking dans le projet initial. Le promoteur a décidé par la suite de faire boxer les places. On me l’a toujours présenté comme un box, car cette modification avait déjà eu lieu lors de ma première visite du chantier (mon contrat de réservation mentionne un box).

Cependant, mon contrat chez le notaire ne fait pas mention de ceci. On va apparemment m’ajouter cette chose au contrat (comme quoi la place sera boxée), mais l’état descriptif du lieu devrait quand même mentionner une place de parking.

Est-ce que cela change quelque chose et risque de m’être préjudiciable ?



Merci d’avance pour votre aide.

Cordialement,

Bonsoir,

Effectivement il devrait être mentionné dans l'EDD en tant que lot (local), contrairement à un emplacement de stationnement, conformément à l'article 71-2 du décret du 14 octobre 1955.

Cdt.
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La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

Bonsoir,

Merci pour votre réponse, je vais bien lire l'article de loi et en parler au promoteur.

Et le contrat de réservation ?

Ce searait comme si un notaire modifiait unilatéralement, dans l'acte de vente, les clauses du compromis.
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Re,



Pour vous répondre, je n’ai pas encore signé l’acte de vente chez le notaire, mais j’ai bien signé le contrat de réservation qui indique bien un box, tout comme ce que l’on m’a vendu.

Au niveau de la construction, il s’agit bien d’un box, les portes ont été posées et les zones sont bien individuelles. Mais je cherche à ce que tout soit en règle. Je n’ai pas envie que du jour au lendemain on me pose des soucis en utilisant une « faille juridique ». C’est pour ça que je cherche à faire réviser l’EDD en plus de l’acte de vente.

Par contre, j’ai lu l’article de loi, et je n’arrive pas à trouver un bon angle d’attaque pour appuyer mes propos auprès du promoteur. D’ailleurs le contrat de réservation indique qu’il sera caduc au bout de 3 mois, nous sommes presque déjà à deux mois donc bon, il va falloir que je les fasse encore bouger…

Il leur a déjà fallu 6 mois pour me pondre un contrat de réservation correct.

Merci,

Je suis par email pour le moment, mais je n'hésiterais pas à passer à la LRAR dès que le besoin s'en fait sentir.

Bonne soirée.

Un acte de vente, rédigé par un notaire, consiste à établir une ou des conventions entre vendeurs et acquéreurs et, jusqu'à preuve du contraire, un contrat de réservation est une convention avec des clauses comme l'est un compromis de vente.

Un notaire respecte les volontés de ceux à qui il prête son concours.
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Où avez-vous trouvé que j'aurais écrit cela ?

Une résevation VEFA est un contrat (convention) entre un vendeur et un acquéreur.

La volonté des parties est que la place de parking soi un box et le notaire doit respecter cette volonté surtout qu'il n'ignore pas l'article 71-2 du décret du 14 octobre 1965 puisque un EDD doit respecter les dispositions de l'article 71-5 du décret précité.
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Qui c'est « on » ?

Mais pour qui vous prenez-vous.
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Allons, ne nous énervons pas.

Les articles et décrets postés sont intéressants, mais il m'est difficile de m'appuyer dessus pour faire valoir quoi que ce soit. Je vais surtout souligner le fait que d'autres copropriétaires ont bel et bien un garage noté sur l'EDD et donc demander de le faire modifier en conséquence. Je ferais également indiquer qu'il s'agit bien d'un garage et non d'une place de parking.

Si c'était mon seul souci, ça serait simple, mais il reste également un souci de finition des parties communes (défauts électriques, planéité du sol ne respectant pas le DTU, finition médiocre, infiltrations...). Le syndic a fait des réserves générales et j'ai pu participer à la livraison de certaines parties communes. J'en suis déjà a trois LRAR, une pour débloquer la situation lors de la signature du contrat de réservation et deux pour indiquer au promoteur ainsi qu'au syndic les défauts constatés.

Quand je vois sur le contrat final la ligne suivante "L'ACQUEREUR donne mandat au syndic à l'effet d'effectuer toutes déclarations relatives aux parties communes." Je me demande si je ne la ferais pas aussi rectifier pour ne pas perdre tout pouvoir en cas de défaut non réparé dans les parties communes. Le syndic ayant été nommé par le promoteur, mais tout de même ratifié en AG...

Normalement, comme prévu à l'article 71-1 du décret du 14 octobre 1955, l'EDD est intégré au RdC, ce qui est pratiquemen ttoujours le cas pour éviter deux actes et pour qu'il n'y ait pas de tergiversations pour savoir si l'EDD est un contrat ou pas.

L'article 2 du décret du 17 mars 1967 impose que l'EDD doit être conforme aux articles 71-1 à 71-13 du décret du 14 octobre 1955 ; ce qui implique que dans le RdC, dans lequel est inclus l'EDD, ce dernier doit être conforme à l'article 71-2 du décret précité ; à la fin du descriptif des lots doit être inscrit ce qui suit en référence à l'article 71-5 :


Tableau récapitulatif des lots

Pour satisfaire aux articles 71-1 à 71-13 du décret du 14 octobre 1955, il est établi ci-dessous le tableau d'ensemble du partage de l'immeuble ci-dessus désigné, objet du présent état descriptif de division.

Donc le notaire est parfaitement au courant puisque la plus part du temps c'est lui qui rédige le RdC qui doit vous être remis lors de la signature de l'acte de vente.


C'est l'EDD qui doit correspondre à la réalité de l'immeuble et identifier toutes fractions de ce dernier (locaux)... et un box (garage) est un local (article 71-2 du décret du 14 octobre 1955).
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Alors dans mon cas c’est un peu plus complexe.

J’ai reçu un RCP, avec deux autres fichiers :


- Un RCP du 01/2020 qui indique les règles de la copro. Mais il n’y a pas d’indication précise de la composition des lots. Apparemment, la copropriété entière était considérée comme un lot unique dans ce document.
- Un AAE de modification de l’EDD du 12/2020 sur lequel sont indiqués tous les détails des lots (appartement, garage, place de parking).
- Un second AAE modificatif du 02/2024 qui indique des détails sur la partie HLM du projet, mais ne modifie rien à propos des places de parking.



Si j’ai bien compris, le promoteur va devoir faire un troisième AAE modificatif, indiquant que ma place de parking est en fait un box ?

Lorsque vous dites « un box (garage) est un local » est-ce que cela veut dire que l’AAE doit avoir le terme « local » au lieu de garage dans le cas d’un box ?

Pour le moment ils ont utilisé les termes « garage » pour parler d’un box et « parking » pour parler des anciennes places de parking (il n’y a pratiquement plus que des box dans le projet). Si j’ai bien compris, au minimum, n personnes se sont fait avoir en achetant officiellement des places de parking « déguisées » et au pire, tout le monde s’est fait avoir en achetant des emplacements qui n’étaient pas indiqués comme lots dans l’AAE ?

Je pense que vous n'avez pas bien compris l'article 71-2 du décret du 14 octobre 1955 :


Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.

Constitue une fraction au sens de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé :

a) Pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ;

b) Pour les terrains non bâtis, chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif ou chaque portion destinée à faire l'objet d'une inscription ou d'une mention en marge d'une inscription. Dans ce dernier cas, le surplus de l'immeuble constitue également une fraction.


Dans votre cas c'est le a) ; un garage c'est un local, donc un lot, qui est une fraction de l'immeuble (bâtiment).

Je ne sais pas s'il y en a qui se sont fait avoir, mais il y a eu négligence, ou oubli, dans la rédaction de l'EDD suite aux différentes modifications apportées au projet initial.

Pour ce qui est de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955, portant réforme de la publicité foncière, c'est le troisième alinéa qui est concerné :

Lorsque, sans réaliser ou constater une division de la propriété du sol entraînant changement de limite, il ne concerne qu'une ou plusieurs fractions d'un immeuble, l'acte ou la décision judiciaire doit comporter à la fois la désignation desdites fractions et celle de l'ensemble de l'immeuble. La désignation de la fraction est faite conformément à un état descriptif de division, ou, éventuellement, à un état modificatif, établi dans les conditions fixées par décret, et préalablement publié ; elle doit mentionner le numéro du lot dans lequel la fraction est comprise, et, sous réserve des exceptions prévues audit décret, la quote-part dans la propriété du sol afférente à ce lot. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables lorsque l'acte ou la décision concerne soit une servitude, soit un droit d'usage ou d'habitation, soit un bail de plus de douze années. Elles sont également sans application lorsque l'acte ou la décision entraîne la suppression de la division de l'immeuble.
Ce qui renvoie aux articles 71-1 à 71-13 du décret du 14 octobre 1955 pour l'application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.
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J'ai compris la notion de lot principal et secondaire et le fait que cela est une fraction d'un bâtiment. Là ou je doute, c'est au niveau des termes employés dans l'EDD modifié.

Si j'ai mieux compris, le fait d'indiquer qu'il s'agit un garage dans l'EDD est suffisant pour que ce dernier soit considéré comme un lot secondaire d'après l'article 71-2 du décret du 14 octobre 1955 ? Donc je peux demander que l'on modifie le terme "parking" par "garage" dans l'EDD comme c'est le cas de certains box de la copro ?

Locaux, pas lot, en effet.
Merci pour ces précisions concernant la livraison des parties communes, cela me sera très utile lors de la livraison. Le promoteur a d’ailleurs refusé de me communiquer les documents de réception des parties communes, en me demandant de les demander au syndic qui ne me les a pas fournies pour le moment.

En ce qui concerne l’EDD, dans le RCP, il est expliqué qu’il existe un lot transitoire, et dans le premier AAE, il est expliqué que ce lot est supprimé et divisé en 240 lots. Voici des extraits de l’AAE modificatif de ce qui est inscrit pour ma partie :

Le parking qui contient mon box est décrit comme ceci :


Un parking central : Accès par le parking du bâtiment F du lot 2, deux cages d'escaliers, et un ascenseur,
au niveau 0 : trente-deux emplacements de stationnement,
au niveau 1 : vingt-huit emplacements de stationnement,
au niveau 2 : vingt-quatre emplacements de stationnement


Après cela, il est inscrit les informations sur le fait que le lot 1 est divisé et on arrive à la description des lots créés de la division du lot 1, dont mon box :


Lot numéro deux-cent-un (lot n° 201)
Un parking n° 115 situé au 3ème sous-sol,
identifié sur le plan n° 19.048/Pk/R-3 par le lot n° 201
et figurant sous liseré rose sur ledit plan
et les 4/10000èmes des parties communes, ci : 4/10000



Alors que certains box ont la mention suivante :


Lot numéro deux-cent-dix (lot n° 210)
Un garage n° 204 situé au 2ème sous-sol,
identifié sur le plan n° 19.048/Pk/R-2 par le lot n° 210
et figurant sous liseré orange sur ledit plan
et les 4/10000èmes des parties communes, ci : 4/10000



Le tableau récapitulatif indique dans la colonne nature du lot :

- Parking pour le lot 201.
- Garage pour le lot 210.


Il y a bien un défaut au niveau de l’EDD comme nous en parlions.

C'est sûr, je vais faire rectifier comme cela dans un premier temps, on verra par la suite ce qu'il se passe. Merci à vous tous.

Donc je peux demander que l'on modifie le terme "parking" par "garage" dans l'EDD comme c'est le cas de certains box de la copro ?
Tout à fait... et dans le contrat de réservation obligatoirement objet d'un acte authentique rédigé par un notaire (article L.261-11 du Code de la construction et de l'habitation).

Locaux, pas lot, en effet.
Peu importe puisque dans un bâtiment collectif un lot décrit dans l'EDD est obligatoirement un local.

Pour ce qui est de la réception des parties communes sont présents :

- Le promoteur

- Le syndic provisoire

Le syndic n'étant pas un professionnel du bâtiment, un promoteur sérieux provoquera, avant la réception des parties communes, une assemblée générale pour faire nommer un maître d'oeuvre extérieur pour assister à la remise et constater les évenuelles malfaçons ; ce qui n'empêche pas chaque copropriétaire de vérifier et d'en découvrir à leur tour qu'ils signaleront par LRAR au syndic provisoire.
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Merci,

Nous avons eu notre première AG en juin, c’est durant cette toute première AG que nous avons « voté » notre syndic (syndic choisi par le promoteur et ratifié par les copropriétaires). J’imagine que si une AG doit avoir lieu pour désigner un maître d’œuvre indépendant, cela doit se faire à la prochaine AG qu’elle soit ordinaire ou extraordinaire ?

Je doute cependant que cela arrive, au vu de la légèreté avec laquelle le promoteur traite les défauts de conformité. Pourtant, ce dernier est reconnu pour son service client…

En effet, c’est très boiteux, je n’achète qu’un box dans cette opération et je suis dans un coin (06) ou c’est très difficile de trouver de quoi se garer (ça fait 2-3 ans que je cherche quotidiennement). Il n’y a pas vraiment d’autres alternatives. Pour vous donner une idée de ce qu’il se passe :

Première visite du chantier le 01/2024.

À partir du 02/2024 de nombreuses tergiversations sur le contrat de réservation qui ne contenait aucune dimension, juste une surface non garantie. Il y avait également de nombreuses erreurs, comme le fait qu’un mauvais permis de construire était indiqué. Ils ont pas mal fait traîner l’histoire, car il y a eu faillite de l’entreprise de gros œuvre.

Cela a duré des mois et l’agence immobilière a fait une erreur en disant au promoteur que je retirais mon option, sans mon accord, ce qui a provoqué une montée du prix que j’ai dû combattre pour réobtenir le prix de départ.

J’ai été convoqué par LRAR, à l’AG sans rien avoir pu signer et reçu le PV de l’AG alors que je n’avais signé aucun contrat de réservation.

La signature du contrat de réservation a enfin eu lieu courant 07/2024 et maintenant j’attends de recevoir des documents corrects pour signer chez le notaire.

Après il me restera à recevoir mon box et à faire toutes les réclamations (le syndic a déjà fait 200 réserves générales). Il y a des clous qui dépassent de la route, des fils électriques qui baignent dans la flotte et même un plafond en placo qui est tombé suite a une averse.



Autant vous dire que je suis sur mes gardes, j’ai déjà fait 2 signalements sur signal conso pour obtenir la signature du contrat de réservation.

Ah et pour couronner le tout, le syndic me demande déjà des frais, alors que je n’ai aucune possibilité de jouir des parties communes.

En tout cas, merci pour toutes les précisions que vous m’apportez, cela me sera bien utile par la suite.

EDIT: autre anecdote, j'ai même reçu le contrat de réservation d'un autre client qui était un chef d'entreprise quatari. Il faudrait que je songe à faire un livre sur cette histoire.

Merci, c'est ce que j'avais compris en regardant un peu sur la toile.

Je peux vous dire qu'ils sont bien sous pression avec moi, dommage que les autres copropriétaires n'en fassent pas de même. Bon, ils ne sont pas si nombreux, car les organismes d'HLM et de location ont acheté la quasi totalité des lots.

Contrat de réservation...

Certes, mais l'article L.261-15 ne suffit pas sans sa partie règlementaire (articles R.261-25 à R.261-33) et à la lecture de ces dits articles, surtout le R.261-30, je ne vois pas en quoi le notaire, dans la rédaction de l'acte définitif, ne devrait pas en tenir compte sous seing privé ou pas.

Lorsque vous avez rajouté :

Lire les articles L261-1 à L261-22 du code de la construction et de l'habitation.
... vous avez oublié : « et les articles R.261-25 à R.261-33 »

Réception des parties commune, réception individuelle des parties privatives

Il faut bien réceptionner l'immeuble (parties communes) et il faut bien qu'il y ait une remise des clefs (parties privatives) pour une vérification individuelle pour constater si les lots vendus sont conformes a ce qui était prévu, nonobstant les travaux à la charge de l'acquéreur prévus contractuellement, conformément au Code de la construction et de l'habitation.

Le promoteur ne va pas convoquer tous les acquéreurs en même temps pour leur remettre à chacun leur(s) lot(s) avec un minimum de discernement les convocations pour remise sont faites individuellement et en fonction de la disposition des parties.

Je viens de consulter plusieurs sites professionnels et tous parlent d'une réception des parties communes entre le promoteur et le syndic provisoire et conseille la présence d'un tiers, spécialiste en bâtiment ; tous parlent d'une réception individuelle des parties privatives entre le promoteur et chaque acquéreur.

Finalement l'auteur du sujet serait tombé sur un promoteur et un notaire « pas trop regardants ».
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Bonjour,

J’ai moi-même observé ces sites internet pour la réception des parties communes.

Ce qui me dérange dans pas mal de ces écrits, c’est que leur lecture donne l’impression que le pouvoir décisionnel en matière de conformité des parties communes semble relégué au syndic de copropriété.

J’ai l’impression que le jour de la livraison de ma partie privative, je n’aurais pas mon mot à dire sur les parties communes.

Or, notre syndic, bien que tout de même assez précis dans ses observations des défauts, n’a pas eu le temps de noter tous les défauts. Je lui ai envoyé une LRAR avec les défauts constatés, mais je doute qu’il les fasse tous réviser.

D’après nos précédents échanges, il semblerait que j’ai mon mot à dire, sans forcément passer par le syndic. Mais la position du promoteur et de pas mal de sites semble indiquer le contraire. Le promoteur me répète souvent que mon interlocuteur privilégié est le syndic.

Par ailleurs, certaines indications de la notice descriptive (qui fait partie des documents à signer chez le notaire) ne sont pas respectées. Il est par exemple indiqué que le local vélo est recouvert de peinture vinylique alors qu’il a été livré brut, et que le local aux boîtes aux lettres est fermé, alors qu’il est ouvert.

J’espère donc que je pourrais au moment de la livraison indiquer ces défauts dans les réserves. Pour moi, il y a matière à réduction de prix, si la notice n’est pas respectée.

Votre promoteur a joué sur les mots, bien que l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaire a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes, mais que syndic est contractuellement le mandataire du syndicat et le seul interlocuteur avec les tiers.
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Merci,

Je ne comptais pas mettre l’article dans un premier temps de toute façon.

Il faut savoir que de toute façon je passe par mon notaire et qu’en face c’est un clerc de notaire qui s’occupe de la rédaction du contrat côté vendeur. Ces deux n’ont apparemment pas tiqué en voyant inscrit « parking » au lieu de « garage » sur le contrat.

Vous avez bien été victime de deux professionnels pas trop regardants auxquels vous pourriez faire remarquer que « parking » et « garage » n'ont pas la même définition règlementaire (article 71-2 du décret du 14 octobre 1955) et jurisprudentielle (pages 391 et 392 du rapport annuel 2007 de la Cour de cassation).
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