Actualités législatives en Droit des baux d’habitation liées au Coronavirus
L’Ordonnance n° 2020-306 du 25.03.2020 publié au JO du 26.03.2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire est venue apporter des précisions quant aux mesures de suspension ou de prorogation des délais notamment en matière de baux d’habitation.
Précisions qu’à titre provisoire, l’Ordonnance a fixé les délais ainsi :
· Période d’urgence sanitaire : du 12 mars au 24 mai 2020 (modifié au 24 juillet) ;
· Période juridiquement protégée : du 12 mars au 23 juin 2020 (en attente d emodifications).
En ce qui concerne le paiement des loyers, il n’est pas suspendu pendant la période juridiquement protégée ce qui signifie concrètement que les loyers doivent être toujours payés à bonne date par les locataires.
Seule la fin de la trêve hivernale a été reportée et exceptionnellement prolongée au 31 mai 2020.
Quant aux dates butoirs pour mettre fin aux contrats d’habitation elles sont généralement reportées.
Concernant l’application de la clause résolutoire d’un contrat de bail. Rappelons sa signification clause qui permet de résilier le contrat de bail si le locataire n’a pas respecté ses obligations notamment le paiement des loyers dans un certain délai.
Quid de l’expiration de la clause résolutoire intervenue pendant la période juridiquement protégée ?
Qu’en est il également des congés délivrés par les bailleurs, qui ne peuvent donner congé que pour la fin du bail et sont tenus comme chacun sait de respecter un délai de préavis de 6 mois ou 3 mois selon le cas ( vide ou meublé) avant le terme du bail ?
L’article 5 de l’Ordonnance précitée est venue apporter une réponse : « Lorsqu’une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la période définie au I de l’art 1e, de 2 mois après la fin de cette période. »
Ainsi si la période ou le délai expire pendant la fameuse période juridiquement protégée, soit entre le 12 mars et le 23 juin 2020, le bail pourra être résilié 2 mois après la fin de la période juridiquement protégé soit jusqu’au plus tard au 23 août 2020.
Le délai de préavis de l’article 15 est un délai qui court à compter de la prise d’effet du congé et se calcule 6 mois au moins avant, jusqu’à la date de délivrance du congé par le bailleur au locataire.
Concrètement, si le bailleur devait donner congé à son locataire pendant la période juridiquement protégée, le propriétaire bailleur bénéficiera d’un délai supplémentaire pour donner congé à son locataire.
Sont donc concernés par le report de la date butoire tous les congés dont la date limite de délivrance est comprise dans la période juridiquement protégée. De plus le report s’applique aux locations vides (loi du 6 juillet 1989) et meublées.
Prenons un exemple concret concernant un contrat de bail en location vide :
Un bail d’habitation arrivait à son terme le 31 octobre 2020. Le congé devait donc être donnée par le bailleur le 30 avril au plus tard soit tout juste dans la période juridiquement protégée.
Le bailleur sera dans cette hypothèse en droit de donner congé jusqu’au 23 août 2020, car le report de 2 mois s’appliquera à compter du 23 juin 2020.
Ainsi si le bailleur donne congé avant la date butoir du 23 août 2020, il empêchera la tacite reconduction du bail.
Quant au locataire qui a été rendu destinataire du congé plus tardivement compte tenu du report de 2 mois, il disposera d’un délai de 6 mois avant que les effets du congé ne deviennent effectifs et qu’il soit tenu de quitter les lieux.
Dans notre exemple, si le bailleur donne congé à son locataire le 19 août 2020, ce congé sera régulièrement délivré puisqu’avant le 23 août 2020 et le locataire disposera d’un délai jusqu’au 19 février 2021 avant que le congé ne soit effectif et qu’il soit tenu de quitter les lieux.
Par ailleurs, la période s’étendant entre le 31 octobre 2020 et le 19 février 2021 pourra être considérée comme une période exceptionnelle de prorogation temporaire du contrat de bail.
Une remarque, en ce qui concerne un bail meublé, il s’agira du même raisonnement juridique mais simplement avec un préavis devant être délivré 3 mois avant le terme du bail au lieu de 6 mois.
Par ailleurs, concernant cette fois le congé émanant du locataire, il reste tenu par les stipulations du bail et les dispositions légales habituelles de la loi du 6 juillet 1989 notamment. Ainsi le congé et délai de préavis du locataire ne sont pas modifiés en période de confinement car le locataire peut donner congé à tout moment, sous réserve du respect de son préavis.
Ainsi en dépit de la difficulté actuelle de délivrer un courrier recommandé avec AR ou de faire signifier l’acte par huissier en cette période, le locataire peut donner congé à son bailleur à tout moment en respectant son délai de préavis de 3 mois pour une location vide et un mois pour un meublé.
Le délai courra donc à compter du jour de la réception du courrier recommandé ou bien de la notification à personne par huissier.
Quant à l’état des lieux, la restitution des clés et le déménagement, ils pourront se faire de façon plus délicate vu la situation sanitaire actuelle mais resteront néanmoins possible en respectant les gestes barrières.
Ainsi un accord entre bailleur et locataire sera toujours préférable pour reporter le délai de préavis du locataire en pareille situation.
Maître Ilanit SAGAND-NAHUM,
Avocat au Barreau de Paris, Consultante à l’UNPI de Vincennes
