Prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux

Prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux

Le loyer des locaux « administratifs » des entreprises ne sont pas soumis au plafonnement.

L'article R. 145-11 du Code de commerce (Décr. n^o 53-960, 30 sept. 1953, anc. art. 23-9) écarte du plafonnement les locaux « à usage exclusif de bureaux », et prévoit que le prix du bail sera fixé « par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents ».

Ces locaux  ont été écartés du plafonnement car la clientèle n'y est, en principe, pas attachée.

Cependant, les locaux à usage exclusif de bureaux sont soumis au statut des baux commerciaux, et bénéficient à ce titre de la propriété commerciale, dès lors qu'ils répondent aux conditions posées par les articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce;

Seuls les loyers au renouvellement sont écartés des mécanismes usuels par l'article R. 145-11 du Code de commerce.

Les loyers au renouvellement sont fixés par comparaison aux prix de locaux équivalents, sauf, précise l'article R. 145-11 du Code de commerce, à être corrigés en considération des différences entre le local loué et les locaux de référence.

Ainsi,  même si le texte ne fait pas référence à la valeur locative des lieux, c'est-à-dire ne prévoit pas d'avoir à suivre les articles R. 145-3 à R. 145-6 et R. 145-8 du Code de commerce pour déterminer le prix du loyer, la démarche ne sera pas très éloignée dans la mesure où la configuration des lieux, et les charges et les obligations du bail, ainsi que les droits exceptionnels consentis, tels que le droit de sous-louer ou de céder le bail, seront retenus pour déterminer le prix du m².

De la même façon, si les activités de bureau sont exercées en boutique le loyer fera l'objet d'une évaluation proche des valeurs locatives de boutique, avec des prix choisis parmi les locaux de boutique et non parmi les locaux habituels de bureau.

Il existe deux catégories de locaux à usage exclusif de bureaux : les bureaux tertiaires et les bureaux-boutiques situés en pied d’immeuble.

Mais les locaux ne sont écartés du plafonnement que s'ils sont à usage « exclusif » de bureaux.

Il faut donc rechercher, lorsque les locaux sont donnés à « usage de bureaux », si cet usage est exclusif ou non.

 En revanche, l'exclusivité de l'usage ne porte que sur les activités commerciales du locataire (commerce, activités administratives, locaux de fabrication…), et une mixité avec un usage d'habitation n'aurait pas d'influence sur le régime du loyer.

Pour rechercher si les locaux sont à usage exclusif de bureaux, il convient de se référer à l’usage prévu par le bail, donc leur destination et non à l’utilisation effective décidée par le preneur.

Une clause « tous commerces », même si les locaux sont utilisés comme bureaux, interdit de les ranger dans la catégorie des bureaux exclusifs.

L'article R. 520-1-1 du Code de l'urbanisme, donne une définition proche de celle donné par la jurisprudence, en visant dans la catégorie des locaux de bureaux « tous les locaux et leurs annexes… où sont exercées des activités de direction, de services, de conseil, d'étude, d'ingénierie, de traitement mécanographique ou d'information, de gestion », et « les bureaux de la direction générale d'une entreprise industrielle, de ses services généraux, financiers, juridiques et commerciaux… ».

Mais c'est la définition de la notion « d'exclusivité » qui donne lieu à un contentieux qui conduit nécessairement à une appréciation jurisprudentielle de la notion.

A - Destination contractuelle

1. Le bail comporte une destination contractuelle exclusive de toute interprétation.

Lorsque le bail porte clairement qu'il est à usage exclusif de bureaux, ou à destination des « bureaux administratifs » du locataire, ou encore limite sans aucune extension la destination à l'usage exclusif de bureaux au sens de l’article R. 145-11 du Code de commerce, le loyer sera fixé en fonction des prix de comparaison sans qu'il puisse y avoir discussion sur la question du plafonnement.

La modification de la destination contractuelle au cours du bail, du fait de la volonté des parties, ou d’une procédure de déspécialisation n'est pas sans conséquence pour le locataire, dès lors que l'exercice d'une nouvelle activité de bureaux venant remplacer l'exploitation d'un commerce, permet l'application de l'article R. 145-11 du Code de commerce lors du renouvellement.

2. Le bail comporte une clause de destination incertaine.

Certaines activités autorisées par les baux ne permettent pas, de déterminer si leur réalisation se fait dans des locaux à usage exclusif de bureaux, ou non.

Il faudra alors faire une recherche quant à leur mode de réalisation, le contact direct avec la clientèle, et le produit offert, pour déterminer s'il y a, ou non, usage exclusif de bureaux.

Ce sont les clauses de destination auxquelles il faudra tenter d'appliquer les critères jurisprudentiels.

De nombreux rédaction font allusion à l'objet social du locataire, et précisent que les locaux sont loués pour « la réalisation de l'objet social du locataire ».

Ces clauses posent problème dès lors que cet objet social comporte des activités n'ayant pas une nature administrative ou intellectuelle.

C'est pourquoi, qu’il conviendra toujours de préciser que les locaux ne devront abriter que des « bureaux administratifs nécessaires aux activités de la société locataire.

Le bail peut comporter une destination mixte permettant à la fois une utilisation de bureaux et un usage commercial classique.

Dès lors que la destination contractuelle permet d'exercer dans les locaux une activité à caractère commercial, le plafonnement sera appliqué, que cette activité soit pratiquée ou non.

Même si l'activité autorisée et exercée dans les lieux est une activité de bureau , une clause de cession et de sous-location pour tous commerces interdit la fixation du loyer sur le fondement de l'article 23-9 du décret de 1953 et le loyer sera fixé selon les règles de l'article 23-6.

À l'inverse une destination mixte à usage de bureaux et habitation mettra le local sous l'empire de l'article R. 145-11 du Code de commerce, car seule la destination commerciale des lieux est à prendre en considération pour déterminer le régime du loyer.

La possibilité d'utiliser à titre accessoire des caves et des parkings ne fait pas non plus obstacle à la qualification de locaux à usage exclusif de bureaux.

Une difficulté apparaîtra lorsque les activités autorisées ne permettent pas de déterminer à coup sûr l'usage autorisé.

Le problème s’est posé notamment concernant les banques.

La Cour de cassation considère qu'au-delà de la clause contractuelle, il faut rechercher l'usage réel qui est fait des lieux.

C'est ainsi que pour des activités d'édition, autorisées dans les lieux, il a pu être jugé dans certains cas que les locaux devaient être déplafonnés car il ne s'y exerçait qu'une activité intellectuelle, alors que dans d'autres cas, ils ont pu être plafonnés car des activités de vente des ouvrages édités s'y pratiquaient.

B - Critères de l'usage exclusif de bureaux

Critères de l'usage « exclusif » de bureaux en cas de destination ambiguë.

Lorsqu'une recherche doit être effectuée, les tribunaux admettent qu'il y a usage exclusif de bureaux dès lors qu'aucune marchandise n'est livrée ou ne circule dans les lieux et que seul un travail intellectuel y est réalisé.

1 - Présence de marchandises

La marchandise exclut toute application de l'article R. 145-11 du Code de commerce.

La circulation de marchandises dans le local, c'est-à-dire de biens achetés pour être revendus, empêche le déplafonnement, dès lors que cela constitue réellement une activité.

Ce critère peut, à lui seul, déterminer l'absence d'usage exclusif de bureaux, car il est fondamental.

À l'inverse, l'absence de dépôt et de livraison de marchandises, exclura d'emblée l'article R. 145-11 en cas d'activité intellectuelle notamment en cas d’activité d’assurances et publicité.

Les marchandises ne sont pas nécessairement proposées à la vente, mais elles doivent faire l'objet d'une manipulation, ou d'une circulation. 

La marchandise concernée est un bien corporel.

Mais la difficulté de définir la « marchandise » est apparue alors qu'aucune définition ne permettait d'exclure à coup sûr certains biens du concept de marchandises.

Le problème s’est posé pour les agences de voyages commercialisant des billets d’avions.

La jurisprudence  sur ce point est claire et estime que « l'établissement et la remise de billets à la clientèle n'impliquent pas la livraison et la manipulation de marchandises ».

2 - Travail exclusivement intellectuel

Définition de l'article R. 520-1-1 du Code de l'urbanisme.

Dans les locaux à usage exclusif de bureaux, seul du travail à caractère intellectuel est réalisé.

Ce critère rejoint la définition administrative déjà citée.

La question du loyer des locaux d'enseignement, comme pour la monovalence, peut être posée pour l'application du plafonnement, en raison du travail intellectuel qui y est réalisé, et qui pourrait être qualifié comme du travail s'effectuant dans des locaux de bureaux.

Cette qualification de l'activité a déjà été refusée, au motif que l'enseignement dispensé n'était pas uniquement intellectuel, mais manuel ou physique.

 Mais quid de l'activité qui bien que réalisée dans les bureaux et presque exclusivement intellectuelle, est pourtant accompagnée d'activités portant sur la circulation de marchandises ?

La question s’est posée pour les agences bancaires dont certaines se livrent à la vente de monnaies et devises.

Pourtant, la Cour de cassation a considéré que « l'activité essentielle d'ordre comptable, administratif ou juridique de la banque, n'est pas affectée par la réception de clientèle ».

Il résulte des motifs de principe employés qu'il doit suffire que l'activité soit essentiellement de bureaux, pour que l'article R. 145-11 du Code de commerce puisse s'appliquer, et qu'il n'est plus nécessaire que cet usage soit exclusif.

3 - Incidence de la réception de clientèle

La réception de clientèle est possible.

De manière usuelle, les tribunaux ont refusé de retenir la présence de clientèle dans les bureaux comme critère permettant d'écarter l'usage exclusif, et par là même le plafonnement.

 Mais il faut ajouter que, si toute clientèle ne peut pas être écartée des locaux à usage exclusif de bureaux, il ne peut s'agir en fait que de personnes ayant accès aux bureaux en raison d'une relation personnelle avec le professionnel, et qu'en aucun cas il ne peut s'agir de la clientèle anonyme qui constitue l'achalandage normal d'un local commercial.

 C- Évaluation du loyer des bureaux en boutique.

La règle de l'article R. 145-11 du Code de commerce s'applique aux boutiques dans lesquelles est exercée une activité de bureaux au sens indiqué ci-dessus (agences bancaires, immobilières, de voyage…).

Cependant, leur valeur locative sera déterminée comme pour n'importe quelle boutique dont le loyer est déplafonné

Pour des locaux situés dans un centre commercial, il a été jugé qu’il fallait bien évidemment s’en tenir aux références de bureaux-boutiques, mais également aux boutiques traditionnelles.

 La surface sera donc pondérée comme une boutique.