Création d'un bail commercial à l'issue d'un bail dérogatoire

Si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel de bon bail commercial, va s'opérer un nouveau bail dont l'effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce). 

Le 14 juin 2010, avait été consenti un bail dérogatoire pour une durée de quatre mois. Après avoir délivré un congé pour le 15 avril 2012, les preneurs avaient libéré les lieux et remis les clés le 21 mai 2012. Le bailleur a assigné les locataires en paiement des loyers et charges échus postérieurement au terme du bail dérogatoire.

Faisant grief aux juges du fond (CA Paris, Pôle 5, 3ème ch., 24 juin 2016, n° 14/11971 d'avoir dit qu'à compter du 14 octobre 2010, il s'était opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux et qu'ils étaient tenus au paiement des loyers jusqu'à l'échéance triennale du 13 octobre 2013, les preneurs se sont pourvus en cassation. Ils soutenaient en effet qu'aux termes de l'article L. 145-5 du Code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, le statut des baux commerciaux n'étaient susceptibles de régir le contrat de bail que si le preneur était resté et avait été laissé en possession à l'expiration d'un délai de deux ans, suivant la conclusion du premier bail dérogatoire. Toujours selon le preneur, après l'expiration d'un premier bail, mais à l'intérieur d'un délai de deux ans, si le preneur était laissé en possession des lieux, naîtrait un nouveau bail à durée indéterminée, soumis aux seules dispositions du Code civil, auquel les parties pourraient mettre fin à tout moment.

La Cour de cassation, approuvant les juges du fond, rejette cette interprétation. Elle précise que quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Les preneurs s'étaient maintenus dans les lieux à l'issue du bail dérogatoire fixée au 13 octobre 2010 : en application de l'article L. 145-5 du Code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18 juin 2014, un bail soumis au statut des baux commerciaux avait donc pris naissance le 14 octobre 2010.