Mon offre d'achat immobilier a été acceptée, puis-je me rétracter sans frais ?

Formation scientifique, notaire, jurisprudence ... amusons-nous.

D’abord ce n’est pas le notaire qui est en cause, ce sont les parties à savoir le vendeur et l’acheteur. Ce n’est pas le notaire qui décidera éventuellement d’agir en accomplissement des obligations créées par l’offre et l’acceptation de celle-ci mais le vendeur.

Quant aux jurisprudences, on peut en trouver des quantités, en apparence contradictoires. Prudence.

Si la cour de cassation a pu dire en substance le 6 mais 2003 que tant que vous n'avez pas conclu le compromis la vente n'est pas parfaite, le 22 juin 2023 (pourvoi n° 22-16.498), elle a dit l’inverse :
- la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ;
- ni l'offre d'achat, ni son acceptation, ne faisaient de la signature d'une promesse de vente une condition de perfection de la vente ;
et en conclusion a cassé l’arrêt de la cour d’appel qui avait déclaré, du fait qu’un « compromis » n’avait pas été signé, que la vente n’était pas parfaite.

En fait, la cour de cassation n’a pas dit exactement le 6 mai 2003: « tant que vous n'avez pas conclu le compromis la vente n'est pas parfaite » et elle n’a pas affirmé le 23 juin 2023 de façon définitive qu’en toutes circonstances, compromis signé ou non, l’offre et l’acception de celle-ci formait toujours le contrat. Mais peu importe.

Il suffit tout simplement de s’appuyer sur le bon sens sans aller plus loin.
Vous avez un droit de rétractation, Vous pouvez l’exercer dès qu’un compromis a été conclu et vous a été notifié. Il est bien évident que si vous vous rétractez avant même d’avoir signé le compromis, le vendeur ne pas vous chercher des noises et vous obliger à signer un compromis duquel vous vous rétracterez immédiatement. Et ce ne sera certainement pas le notaire, qui ne sera pas payé, qui insistera pour que soit jouée une telle comédie ridicule qui ne fera que faire perdre du temps à tout le monde.
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On pourrait reformuler la loi Macron comme :

"Vous pouvez vous rétracter jusqu'à 10 jours après la signature du CdV".

Ce qui inclut la période qui précède le CdV.

Ce n’est pas la loi Macron, c’est l’article 271-1 du code de la construction et de l’habitation créé par la loi SRU du 13 décembre 2000. Emmanuel Macron était alors encore étudiant et n’a participé en rien à l’élaboration de cette loi.

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

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Il faudrait donner une information fiable ; il n'existe pas d'arrêt du 22 juin 2023 avec le pourvoi n° 22-18.498 ; en revanche il existe : Cass. 3e Civ., 23 juin 2023, pourvoi n° 22-16.498.

De plus il ne faudrait pas dénaturer la décision de la Cour de cassation par des explications fantaisistes.

La conclusion est sans appel au point 7 de la réponse de la, Cour :

En statuant ainsi, alors que ni l'offre d'achat, ni son acceptation, ne faisaient de la signature d'une promesse de vente une condition de perfection de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Ceci au vu du point 6 :

Pour rejeter la demande de la société Sweethome tendant à voir déclarer la vente parfaite, l'arrêt retient que l'acceptation de l'offre par la société Rousseau-Malabry ne constituait qu'une offre d'entrer en pourparlers, la vente étant soumise à la conclusion d'une promesse de vente.
C'est acquéreur qui prétendait que son offre d'achat et son acceptation par le vendeur rendait la vente parfaite et qu'il n'avait pas besoin de réitérer par un compromis.

Rappel des faits :


Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 mars 2022), la société Sweethome a transmis le 31 janvier 2018 au mandataire de la société civile immobilière Rousseau-Malabry (la société Rousseau-Malabry), une offre d'achat portant sur un appartement et deux emplacements de stationnement, au prix de 830 000 euros.

2. Après avoir accepté cette offre par courriel du 8 février suivant, la société Rousseau-Malabry a renoncé à réitérer la vente.

3. Estimant la vente parfaite, la société Sweethome l'a assignée en perfection de la vente et en paiement de dommages-intérêts.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. La société Sweethome fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir constater la perfection de la vente à son profit, alors « que l'offre ferme et définitive d'achat, acceptée sans condition ni réserve, vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix sans qu'il soit besoin de réitérer les consentements sous la forme d'une promesse de vente ; qu'en estimant, pour rejeter les demandes de la société Sweethome, que l'offre ferme et définitive d'achat de cette société pour un prix de 830 000 euros, acceptée sans condition ni réserve par la SCI Rousseau-Malabry et portant sur des lots déterminés, ne valait pas vente dès lors que celle-ci était soumise à la conclusion d'une promesse de vente qui devait en préciser les modalités, la cour d'appel a violé les articles 1583, 1114 et 1118 du code civil. »


L'arrêt du 23 juin 2023 n'est pas contraire à celui du 6 mai 2003... au contraire.

Ce qui est logique puisque l'on peut se rétracter (10 jours) suite à la signature du compromis.
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Je pense que je suis tiré d'affaire et davantage aguerri pour un éventuel autre achat immobilier à l'occasion.

Merci aux intervenants de ce forum ;-)

Je suis d’accord qu’il ne faut pas dénaturer les arrêts sur lesquels on prétend s’appuyer et qu’il ne faut pas donner d’explication fantaisiste.

Ont été cités deux arrêts de la cour de cassation :
- 6 mai 2023 n° 01-17.638
- 23 juin 2023 n° 22-16.498.

Les deux affaires sont similaires et la cour de cassation a conclu en sens inverses à vingt ans d’écart.

Relevons tout d’abord qu’il n’était question d’un droit de rétractation de l’acheteur dans aucune des deux affaires. En effet, pour la première, les faits datant de 1999, le droit de rétractation n’existait pas encore et pour la seconde, l’acheteur n’a pas revendiqué ce droit, vraisemblablement parce qu’étant un professionnel, il ne le pouvait pas.

Dans ces deux affaires un prétendant acheteur avait présenté une offre ferme d’achat et le vendeur, après avoir accepté l’offre sans réserve, n’avait pas signé d’avant-contrat.

Dans la première la cour d'appel avait jugé que faute de signature par le vendeur d'un acte tenu par les parties pour obligatoire (une promesse de vente), ce vendeur n'avait pas exprimé son consentement à la vente et n'était pas engagé envers le prétendant acheteur. La cour de cassation validé l'arrêt de la cour d'appel en rejetant le pourvoi.

Dans la seconde, la cour d’appel avait jugé que l’offre ferme et définitive du prétendant acheteur acceptée sans condition ni réserve ne valait pas vente dès lors que celle-ci était soumise à la conclusion d'une promesse de vente qui devait en préciser les modalités. Mais cette fois la cour de cassation a cassé sur le motif de l’article 1583 du code civil : la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Il faut y voir un durcissement de la jurisprudence tendant à une lecture littérale des offres d’achat et de leurs acceptations écartant l’interprétation selon laquelle de tels échanges qui précèdent un avant-contrat seraient des pourparlers pré-contractuels.

Cela ne peut que conduire les vendeurs à refuser systématiquement d'accepter une offre d'achat pour simplement se montrer disposés à négocier un contrat de vente dans le détail. Pour les acheteurs non-professionnels d'un logement c'est moins grave : la loi leur donne dix jours pour se réracter.
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Certes, mais les deux arrêts traitent de cas différents.

Dans le premier (6 mai 2003) il était prévu la signature d'un compromis de vente alors que dans le second (23 juin 2023) il n'en était pas prévu.

Dans les deux cas le vendeur est tenu de vendre alors que l'acquéreur peut se rétracter.

Pour ce qui est de l'objet du sujet le vendeur et l'acquéreur ont convenu d'un avant contrat (compromis de vente) et l'acquéreur (Man31) souhaite se rétacter, c'est donc le premier arrêt qui s'applique et non pas le second ; l'un ne contedit pas l'autre.

Dixit Man31 (31/03/2025 à 12:38) :


L'agent m'a appelé et est OK pour la rétractation et va prévenir le vendeur, il aura un motif principal qui n'incrimine personne.

Le notaire doit me rappeler suite à un coup de fil à son secrétariat.


Dixit Man31 (01/04/2025 à 10:37) :


Je viens d'appeler l'étude, la secrétaire me dit que le notaire a bien pris en compte ma rétractation par téléphone et elle a vérifié que le CdV a bien été annulé sur le planning.

L'agence m' dit que de son côté elle prévenait le vendeur.


Donc c'est bien le premier arrêt qui s'applique.

Pourquoi, alors que tout le monde est d'accord pour la rétractation, annulation du compromis de vente, est-il besoin d'avancer un autre arrêt qui ne concerne pas l'objet du sujet pour tout embrouiller et agacer, alors que ni l'un ni l'autre ne se contredisent mais traitent de deux situations différentes.
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(suite)

La loi Macron à fait passer le délai de rétractattion de sept à dix jours uniquement pour l'acquisition d'un bien immobiller par un particulier (article L.271-1 du CCH) ; ce dernier rappelant qu'une promesse unilatérale ou synallagmatique (compromis) n'est pas obligatoire et subsidiairement que dans tous les cas seul l'acquéreur peut se rétacter.

Comme dans le cas présent il a été prévu (décidé) d'un compromis, ces rappels sont inutiles comme est inutile l'arrêt du 23 juin 2023 qui rappelle qu'une promesse de vente (promesse unilatérale ou synallagmatique) n'est pas obligatoire.
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