LOYERS IMPAYES RESIDENCE DE TOURISME [X]

À Eston
Merci pour l'info c'est bon à savoir.Vous avez parfaitement raison il vaut mieux garder la main.
Je m'interroge sur ces fameuses créances que l'on va nous demander de déclarer .Ce sont celles qui n'ont pas été réglées à la date du placement sous sauvegarde (le 28/09/2012).C'est bien ça?
Par ailleurs sauf erreur de ma part
La procédure de sauvegarde à une limite de 6mois renouvelable 1fois autrement dit au maximum 1an.
Durant ce temps les loyers sont bloqués si j'ai bien compris pour protéger le gestionnaire le temps qu'il a des rentrées d'argent frais.
Aussi j'aimerai vous demander:Si le gestionnaire n'est pas déclarée pendant la periode de sauvegarde en cessation de paiement alors toute ses créances sont dues durant toute la procédure 6mois voir 12 mois (si l'avenant n'a pas été signée)
Merci pour votre contribution.

Bonjour,

Deux éléments rapides consécutifs à des posts récents qui me semblent être erronés ou incomplets.

1°) Plusieurs situations permettent de ne pas avoir de contrepartie financière à verser lors de la dénonciation d’un bail commercial: non-respect des engagements du gestionnaire (loyers impayés par exemple…), dénonciation des BC par le tribunal de commerce dans le cadre, par exemple, d’une liquidation judiciaire.

2°) Pour ceux dont l’une des priorités est de ne pas perdre l’avantage fiscal relatif à la récupération de TVA, vous avez douze mois pour trouver un autre gestionnaire sans qu’il puisse être remis en cause par l’administration fiscale.


Extrait du BO 5 B-22-10, instruction du 25 octobre 2010 ; rép. Leleux n° 10471, JO 4 novembre 2010, Sén. quest. p. 2893 :

Vacance de 12 mois autorisée en cas de changement d'exploitant
6-3

En cas de changement d'exploitant de la résidence au cours de la période couverte par l'engagement de location, le logement doit, en principe, être loué à un nouvel exploitant dans un délai d'un mois et jusqu'à la fin de cette période (BO 5 B-14-06, nos 59 et 160 ; voir RF 1007, § 1446).

Toutefois, en cas de défaillance de l'exploitant, l'administration a admis que la période de vacance des logements avant leur location à un nouvel exploitant puisse, dans certains cas, limitativement énumérés, de défaillance de l'exploitant précédent (voir § 6-9), être supérieure à 1 mois, sans toutefois pouvoir excéder 12 mois (BO 5 B-17-08 ; voir RF 1007, § 1459).

En principe, à défaut de location à un nouvel exploitant dans ce délai maximum de 12 mois, la réduction d'impôt précédemment accordée fait l'objet d'une imposition supplémentaire au titre de l'année au cours de laquelle est intervenu le non-respect des conditions d'application de l'avantage fiscal (BO 5 B-17-08, nos 16 à 18 ; voir RF 1007, § 1459).
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Un comble !!!
J'attends toujours mes loyers du 3ème trimestre 2012, mais cela n'empêche pas Lagrange de m'envoyer de la pub (reçue à l'instant) pour investir en LMNP à CHATEL Grand Lodge & Grand Ermitage (Haute-Savoie) ou à PALAISEAU en Résidence étudiants. On me propose également de recevoir le Guide Ovélia expliquant tous les avantages (pas les inconvénients évidemment) de l'investissement en Résidence Seniors.
Vraiment ces gens n'ont honte de rien !!!
Ce serait peut-être une idée que nous tous, qui avons été abusés, détournions les formulaires prévus pour les gens intéressés afin de leur dire notre façon de penser.
Bizarrerie : une recherche internet indique que Grand Lodge construit par Vinci, aura pour gestionnaire NEMEA, un lien avec Lagrange ?

Bonjour Mr Bornarel
Oui oui,Vous avez bien fait de préciser qu'en cas de défaillance de l'exploitant,l'administration fiscale laisse un délai de 12 mois max pour trouver un nouveau repreneur avant de nous redresser.
La contrepartie financière dont vous faites état, c'est je suppose le droit d'éviction et en cela je rejoins vos propos en rajoutant que cette contribution financière n'est pas non plus due en cas de vente avec reprise du bail en l'état par le futur acquéreur ça va de soi.
Je profite de ce post pour poser une question:
En cas de remboursement éventuelle de la TVA par anticipation,comme ça pourrait être le cas pour certain, comment celle-ci est calculée (au prorata temporis certe) mais par année complète c'est à dire une année entamée est égal à une année entière.
Cdt

Bonsoir Ruk3,

Je vais avoir du mal à répondre de façon tout à fait certaine mais je pense que l’administration fiscale penchera pour la solution la plus avantageuse… pour eux ! Quoi qu’il en soit, le plus judicieux pour avoir une réponse définitive sur ce point serait de contacter deux ou trois CDI et pour le cas (pas si rare que ça) ou différents CDI apporterait des réponses différentes, voire contradictoires, faire une demande de rescrit fiscal qui serait opposable.

En ce qui concerne la contrepartie financière, je vous confirme que je faisais effectivement état du droit d’éviction et bien entendu, reprise du BC en l’état vaut continuité sans contrepartie.
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Bonsoir Mr Bornarel

Effectivement je n'ai pas pensé au rescrit (la réponse est parfois tres longue)qui engage définitivement le fisc.
Merci encore
Cdt

Un mois sur Toulouse pour obtenir une réponse.

Au regard du temps que peut parfois prendre la mise en place d’une solution de gestion, c’est acceptable. D’autant que quoi qu’il advienne, l’un d’entre vous pourrait sans doute effectuer cette demande afin d’être définitivement fixés, quoi qu’il advienne…
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PETITE INFO DE ESTON LES HAUTS DE COMBORCIERES :
Le sort du bail commercial en cas de procédure collective du locataire
L’ouverture d’une procédure collective (procédure de sauvegarde, redressement judiciaire, liquidation judiciaire) à l’encontre du locataire n’entraîne pas la résiliation automatique du bail commercial.
La loi répute d’ailleurs non écrite toute clause d’un contrat de bail commercial prévoyant la résiliation du bail en cas de mise en redressement judiciaire, liquidation judiciaire ou sauvegarde du locataire (article L. 145-45 du Code de commerce). Conséquence : en cas de procédure collective, le principe est donc celui du maintien du bail commercial en cours au jour de l’ouverture d’une procédure.
Toutefois, la poursuite du bail à l’ouverture de la procédure collective n’est pas une situation définitive. En effet, le sort du bail peut évoluer de trois façons :
- le bail peut être continué sur décision de l’administrateur désigné par le tribunal en charge de la procédure ;
- il peut être résilié à l’initiative de l’administrateur ou du bailleur ;
- il peut être cédé.

La continuation du bail

La décision de poursuivre le bail commercial appartient uniquement à l’administrateur désigné par le tribunal en charge de la procédure collective.

À noter la désignation d’un administrateur est facultative pour les entreprises réalisant un chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 3 000 000 € et employant moins de 20 salariés.
À défaut de désignation d’un administrateur, le locataire peut, après avis conforme du mandataire judiciaire, demander la poursuite du bail.
Le bailleur ne peut s’opposer à la décision de continuation du bail, et ce même si à la date d’ouverture de la procédure collective, le locataire restait devoir des arriérés de loyers.

Important le bailleur ne peut d’ailleurs exiger le paiement des loyers et des charges antérieurs à la procédure.
L’ouverture d’une procédure collective entraîne, en effet, la suspension de toute poursuite en paiement des créances antérieures à la procédure.
Pour les loyers et les charges impayés antérieurs à la procédure, le bailleur ne peut donc que déclarer sa créance comme tout créancier.
Mais si l’administrateur décide de continuer le bail, il doit veiller à ce que le locataire respecte l’ensemble des obligations mises à sa charge par le contrat de bail.
Notamment, les échéances de loyers et de charges postérieures à l’ouverture de la procédure doivent être payées au comptant.
À défaut, le bailleur peut exiger la résiliation du bail dans les conditions exposées ci-après.

La résiliation du bail

La résiliation du bail peut intervenir soit à l’initiative de l’administrateur, soit à celle du bailleur.

Résiliation à l’initiative de l’administrateur
Après l’ouverture d’une procédure collective, l’administrateur peut, à tout moment, décider de ne pas continuer le bail.

À noter tel sera le cas en particulier si l’administrateur constate que les ressources de l’entreprise ne permettent pas d’honorer les échéances de loyers nées postérieurement à l’ouverture de la procédure.
Dans ce cas, la résiliation prend effet au jour où le bailleur est informé de cette décision.

Résiliation à l’initiative du bailleur
Après l’ouverture d’une procédure collective, le bailleur peut demander la résiliation du bail, mais à certaines conditions seulement.
Ces conditions ont trait aux motifs de la résiliation et au délai d’exercice de l’action en résiliation.
S’agissant des motifs de la résiliation, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges antérieurs à la procédure.

En revanche, le bailleur peut agir en résiliation du bail commercial :
- pour toute inexécution du bail antérieure à la procédure autre que le non-paiement des loyers et des charges (et plus généralement de sommes d’argent). Il peut s’agir par exemple du défaut d’entretien par le locataire des lieux loués ou encore du défaut de souscription de la police d’assurance prescrite dans le contrat de bail ;
- pour non-paiement des loyers et des charges nés postérieurement à la procédure.
S’agissant du délai pour résilier le bail, après l’ouverture de la procédure collective, le bailleur ne peut agir en résiliation qu’au terme d’un délai de 3 mois suivant :
- le jugement d’ouverture de la procédure en cas de redressement judiciaire ou de sauvegarde ;
- la publication du jugement d’ouverture de la procédure en cas de liquidation judiciaire.

La cession du bail

La cession du bail commercial peut intervenir soit dans le cadre de la cession (totale ou partielle) de l’entreprise du locataire, soit de manière isolée.

Cession du bail intervenant dans le cadre de la cession de l’entreprise du locataire
Les procédures de redressement et de liquidation judiciaires peuvent aboutir à la cession totale ou partielle de l’entreprise du locataire. Dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, seule la cession d'une ou de plusieurs activités peut être envisagée.
En toute hypothèse, cette cession peut s’accompagner de celle du bail commercial.
Dans ce cas, le repreneur doit exécuter le contrat de bail commercial aux conditions applicables au jour du jugement d’ouverture.

À noter par exception, les clauses du bail ayant pour objet ou pour effet d’en restreindre la cession en imposant l’agrément préalable du bailleur sont privées d’effet en cas de procédure collective. De même que les clauses prévoyant la solidarité entre le cédant et le repreneur à l’égard du bailleur.
En revanche, le pacte de préférence prévu dans le contrat de bail, offrant au bailleur un droit de priorité en cas de cession du bail, continue de s’appliquer.
Cession du seul bail
En cas de liquidation judiciaire, le liquidateur ou l’administrateur peut céder le bail de l’entreprise.
Là encore, cette cession doit intervenir dans le respect des clauses du bail encadrant la cession.

À noter à la différence d’une cession du bail intervenant dans le cadre de la cession de l’entreprise, la cession isolée du bail ne prive pas d’effet les clauses du bail ayant pour objet ou pour effet de restreindre sa cession.


Notre conseil

La protection accordée par la loi au locataire d’un bail commercial en situation de procédure collective doit inciter les bailleurs à la vigilance et la réactivité :
- dès la constatation d’un impayé de loyer, le bailleur a intérêt à mettre en œuvre sans tarder la clause résolutoire prévue dans le bail, afin d’augmenter les chances d’obtenir une décision définitive constatant la résiliation avant que le locataire ne dépose le bilan ;
- et en cas d’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du locataire, le bailleur doit veiller à déclarer sa créance de loyers et de charges antérieure dans le délai légal de 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bodacc.
Et il ne doit pas hésiter à demander à l’administrateur, par l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception, de se prononcer sur le sort qu’il entend réserver au bail commercial. Cette demande n’aura aucun effet juridique, mais elle aura le mérite d’attirer l’attention de l’administrateur sur la question.

Pour Christian Richet :

Propriétaire aux CHalets du Galibier : Pour l'instant, nous attendons la propal de Lagrange. Pour nous ,c 'est un peu différent, nous arrivons au terme de notre contrat de 11 années.

Nous aurons deux choix : continuer avec eux ou reprendre notre bien et le louer par nous même mais dans ce cas, nous aurons la TVA à payer.

Perso, j'attends les liste des propriétaires. Nous avons déja une assoc de proprios depuis plusieurs années avec qui j'ai repris contact.

Merci pour tous ces posts, mais j'ai l'impression que rien ne se met en place pour la plupart d'entre vous ....

À Mr Richer
Vous aurez effectivement la TVA à rembourser mais aussi et sauf erreur de ma part les droits d'éviction même à l'issue de votre bail (hors procédure de sauvegarde).
Les droits d'éviction ne seront pas dus en cas de résiliation du bail dans le cadre de la procédure et vous n'aurez effectivement que laTVA a rembourser c'est dans ce cadre là que vous vous projetez si j'ai bien compris
Cordialement

Bonjour à toutes et à tous,

Oui effectivement nous attendons tous notre courrier ... mais :

Ne serait -il pas judicieux que l'un d'entre -nous ayant des contacts avec des avocats ou en connaissant 1 très bien, prenne lien avec cet avocat pour lancer avec lui une prise en charge par ou pour l'ensemble des résidences de la Toussuire. Si tel est le cas, voir et nous confirmer combien celà couterait pour l'ensemble.

Ensuite, à chacun de transmettre les fonds individuellement à cet avocat pour la prise en charge. Ceux qui ne paieront pas : pas de prise en charge et se débrouilleront seuls...?!?
A votre avis : possible ? et judicieux ?

Car si nous attendons encore, il sera trop tard pour çà et se sera chacun pour soi ... avec les conséquences et surtout la main libre pour Lagrange

Merci pour vos avis explicités.

F. ROUSSEL - Les hauts de Comborcière

Bonjour Mr Eston
Impeccable!
Votre post relatif à la procédure de sauvegarde est très clair .
Chacun peut se retrouver et comprendre le mécanisme d'une telle procédure.
Les points essentiels qui concernent présentement les bailleurs, notamment le paiement des loyers ont été très bien abordés au travers des différentes situations.
Sans oublier les droits droits de chacun
Merci
Cdt

Tenez vous bien...je vient de recevoir un chèque de Soderev sous envelope Groupe Lagrange d'un montant de 57,74€ mention occupation loueur du 08/09/12 au 15/09/12
1) je les croyais en état de sauvegarde ??????
2) je ne voit pas ce que cela doit être
Je ne compte aucunement encaissé ce chèque...Je ne veut pas risqué mettre mis en accord par le fait d'avoir encaissé ce chèque.
Pour un état de sauvegarde, je trouve cette acte bizarre .......
En attendant le prochain épisode de ce "Dallas touristique" j'espère que cette acte de Lagrange puisse nous être judiciairement..... bénéfique???

Pour ce qui serai "pris a la gorge " je vous fait part d'un article qui m'a été envoyé par un "naufragé du Paquebot Lagrange "


Paris, le 1er juillet 2010
Enfin un espoir pour les arnaqués de l’immobilier !
La jurisprudence salvatrice : la possibilité de suspendre les remboursements de prêts bancaires…
En remportant la décision du Tribunal de Grande instance de Limoges du …. au sujet du Chantier du Verger du Palais, Me du Manoir et Me Hautrive, remportent un procès qui fera jurisprudence et permettra la suspension du remboursement de prêts bancaires lorsqu’une contestation ou un accident affecte l’exécution des contrats de promotion, de construction, de maîtrise d’oeuvre ou d’entreprise.
La jurisprudence du Tribunal de Grande instance de Limoges concurrence très avantageusement la procédure devant le Tribunal d’Instance, qui permettait à l’emprunteur d’obtenir dans le meilleurs des cas 24 mois de délais maximum et non renouvelable s’il justifiait être financièrement dans un état proche du surendettement. Grâce à l’application de la disposition du code de la consommation, la suspension des remboursements durera aussi longtemps que toute la procédure entreprise. Elle pourra donc largement dépasser deux années.
…Pour éviter le surendettement : 450 000 personnes concernées
Les Français soucieux de préserver leur pouvoir d’achat et leur avenir se sont tournés depuis plus d’une dizaine d’année vers la défiscalisation immobilière. Ce choix répond à la fois à une culture : celle de la pierre comme étant une valeur refuge traditionnelle et à ce besoin ancestrale de transmettre à ses héritiers un bien pérenne qui est sensé les mettre à l’abri. Le nombre d’escroqués de l’immobilier est en augmentation : séduits par les nombreuses lois fiscales (Demessine, Borloo, Besson, de Robien, Girardin, Scellier), les Français y consacrent l’intégralité de leur épargne et se retrouvent en surendettement si l’opération en fonctionne pas comme prévue
Près de 45.000 foyers fiscaux souffrent de mauvais investissements en loi Demessine, 400.000 sont « victimes » de la loi de Robien.
Le code de la Consommation porteur d’espoir
Pour assurer la défense des investisseurs escroqués, Me du Manoir et Me Hautrive ont été dénicher un article tellement peu connu que seules 6 décisions s’y étaient appliquées à partir d’une loi pourtant votée en 1979. Cet article du Code de la Consommation est en vigueur depuis le 27 juillet 1993.
La disposition énonce : « Lorsqu'il est déclaré dans l'acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d'un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d'oeuvre ou d'entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d'accidents affectant l'exécution des contrats et jusqu'à la solution du litige, suspendre l'exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l'indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l'instance ou s'il a été mis en cause par l'une des parties. »
Me du Manoir et Me Hautrive : spécialistes du droit immobilier
Me Thibault du Manoir Ancien auditeur de l'IHESI (Institut des Hautes Etudes de la Sécurité Intérieure) et de l'IHEDN (Institut des Hautes Etudes de Défense Nationale), il est Membre du Collège permanent de l’Académie de l’IE. Il a fondé le magazine "Regards sur l'Intelligence Economique", dont il a longtemps été le rédacteur en chef.
Ouvrages :
 Le droit de l'intelligence économique, Litec (coll. Litec professionnels), 2007
 Le Droit pour dynamiser votre Business, Editions d’organisation, 2004 ; Prix littéraire IEC 2005 (Intelligence économique)
 Intelligence Economique - Utilisez toutes les ressources du droit, Editions d’organisation, 2000
Me Eric Hautrive Le droit des contrats et le droit immobilier sont ses domaines de prédilection. Intéressé au phénomène de la défiscalisation il assure depuis la défense des investisseurs en loi Demessine et de Robien. Chargé de cours au CNAM, il se consacre à la formation professionnelle et a assuré la formation des experts des plans de préventions au sein d’EDF-GDF. Impliqué dans la réforme des tribunaux de commerce, il fera une intervention auprès de la commission des lois de l’Assemblée. Depuis deux ans il est le cofondateur avec Maître Thibault du Manoir de Juaye du réseau Pangelex qui regroupe des professionnels du droit dont le savoir faire se complète pour concevoir des solutions intégrées pour les sociétés.

Bonjour à tous, je suis propriétaire au Galibier 2, je viens de recevoir le courrier des mandataires judiciaires pour la déclaration de créance.
Avant de leur répondre je voudrais un conseil; Je ne comprends pas bien ce qu'il faut déclarer comme créance à échoir. Pour ma part, je dois percevoir le 5 décembre les loyers du troisième trimestre 2012, ça ce sont les loyers échus (avant le 28/09), mais pour les suivants jusqu'ou doit-on aller, mon bail se terminera en décembre 2014, dois-je totaliser tous les loyers attendus jusqu'à la fin du bail?
merci de m'aider.

Bonjour,

Je viens de recevoir aussi ce jour le courrier du Mandataire Judicière des Hauts de Comborcière.
Il provient du cabinet Pierrel-Levy-Leloup-Gasnier à Paris rue du Faubourg Saint Denis à Paris (SELAFA M.J.A.).
Il nous demande de déclarer notre créance dans les 2 mois à compter bien sur du 28/09/12.
Une fiche d'aide à la déclaration est annexée.
Pas d'autres documents - Donc pas encore de demande de renégociation des loyers ...
Je la scannerais lundi et vous le mettrais à dispo si certains le veulent car pas reçu leur courrier.
Cordialement
F. ROUSSEL

Bonjour, vous pouvez continuer à bénéficier de la loi Demessine, à condition que 50% des copropriétaires continue de louer en proposant les services exigés par la loi. Il ya eu un décret en 2011-545 pour protéger les bailleurs vis à vis des défaillances des gestionnaires
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000024034632&dateT%20exte=&categorieLien=id
cordialement

Bonjour a tous, je suis copropriétaire aux Chalets Edelweiss y'a t'il un regroupement pour cette résidence?

bonjour Maubec
j'ai voulu vous envoyer un mail ,il ya un probléme avec votre adresse
cordialement

27 jmboui
bouillonjeanmarie@orange.fr

Bonjour,

Nous sommes proprio aux fermes Emiguy

On souhaite créer ou intégrer l'association des propio de cette résidence pour parler d'une voie commune, suite aux dernières nouvelles inquiétantes

pour rappel: cette résidence est située aux GETS ; ç'est complet hiver comme été et on se retrouve à payer nos mêmes l'intégralité de nos crédits par manque de loyers !!!!

alors on vous donne notre email, contacter nous

fza91b@gmail.com

Merci

A mizuno68
D'après le courrier en date du 5 Octobre on nous informe je cite "que les loyers,conformément à la loi et sous l'autorité............seront honorés.......au prorata temporis à compter......de la sauvegarde"
Autrement dit:
Si votre échéance du 3ème trimestre débute le 01/10/2012
Alors vous avez touché 3jours(28 29 30/09) sur 90jours (3mois)de votre loyer trimestriel
Soit (Y/90)x3 avec Y= loyer trimestriel
Quant à l'information "occupation loueur" dont vous faites état il s'agit de votre occupation personnelle de votre appartement)
En tout cas c'est comme ça que l'ai compris sauf erreur.
Cordialement

Je reprends ce jour le courrier envoyer par le syndic Hervé PETIT
de L S I du 19 avril 2011 avec les coordonnées des membres du conseil syndical des ht de comborciere
il nous rappelle que les membres et le syndic ont été élus pour une période de 15 moisse terminant le 17 07 2012
à ce jour il n'y a pas eu d'ag nommant ou renouvelant le syndic et le conseil syndical
je me propose d'envoyer un courrier demandant la convocation rapide de l'ag qui aurait du avoir lieu en avril
merci de me donner votre avis
cordialement solidairement

bouillonjeanmarie@orange.fr

pour jmboui27 :
même si ça ne sert à rien ça ne coute rien d'essayer !
merci de cette initiative.
Tenez nous au courant.
Cordialement

Oui je pense également que cela est une bonne idée tenez nous au courant

BASTIDES DE LASCAUX

Bonsoir à tous,

Si vous êtes propriétaire d'un appartement à la RT, n'hésitez pas à me contacter : sylvie.lardier@hotmail.fr

Cordialement