Il existe de manière cumulative deux droits à la révision légale et d’ordre public du prix du loyer d’un bail commercial.
Le premier droit à la révision légale : « la révision triennale »
Les conditions de la révision triennale du loyer sont fixées par l’article L. 145-38 du Code de commerce qui prévoit que la demande en révision peut être formée :
- trois ans au moins (plus 1 jour) après la date d'entrée en jouissance du locataire
- tous les trois ans à compter de la date à laquelle le loyer révisé est devenu applicable c’est à dire trois ans après le point de départ du bail renouvelé ou trois ans après une fixation judiciaire
Cependant, le contrat peut prévoir expressément une autre fréquence de révision du loyer.
Concrètement, à l’expiration de ces délais de trois ans, le bailleur ou le locataire peut notifier une demande de révision triennale qui doit répondre à un certain formalisme et être faite par acte d’huissier de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Quand y recourir ?
Pour le locataire la révision judiciaire du loyer suppose que :
- le montant du loyer a augmenté de plus de 25% par rapport au loyer initial du fait des indexations intervenues
- la valeur locative du local soit inférieure au loyer résultant des indexations intervenues
Pour le bailleur la révision judiciaire du loyer suppose que :
- le montant du loyer a diminué de plus de 25% par rapport au loyer initial du fait des indexations intervenues
- la valeur locative du local soit supérieur au loyer résultant des indexations intervenues
Les critères de détermination de la valeur locative sont fixés par les articles L. 145-33 du Code de commerce et 23-3 du décret de 1953 qui ne sont pas d’ordre public et donc auxquels le bail peut déroger.
Ainsi, un savant calcul préalable s’impose afin de s’assurer de l’utilité de cette demande de révision.
Cependant, les parties peuvent fixer et définir contractuellement des critères de détermination de la valeur locative afin de corréler l’évolution de cette valeur avec l’évolution de l’indice INSEE sans avoir à faire jouer les dispositions complexes et imprécises de l’article L. 145-39 du Code de commerce et du décret de 1953 sur la fixation de la valeur locative d’un bien.
La révision ne prend effet que du jour où elle est demandée, ainsi à défaut de l’avoir expressément demandée le bénéfice de l’augmentation du loyer commercial est perdu.
A peine de nullité, la demande de révision doit préciser le montant du loyer demandé ou offert.
Dans les deux ans de la date de la demande de révision du loyer les parties peuvent introduire une instance en révision du loyer devant le Juge des Loyers Commerciaux territorialement compétent.
Ainsi, à défaut d’accord entre les parties, le montant du loyer sera fixé par le Président du Tribunal de grande instance.
Outre, la révision légale du loyer commercial par la révision triennale, le second droit permettant cette révision vient de l'application de « l’indice INSEE ».
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Anthony Bem
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