Pour mémoire, le prix du loyer d'un bail commercial est en principe plafonné pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements successifs.
Le législateur et les juges fixent les exceptions à la régle du plafonnement du loyer.
La question du déplafonnement du loyer commercial est en pratique très importante d'un point vue strictement financier.
En l’espèce, Monsieur B, propriétaire d’un terrain situé à SIX FOURS LES PLAGES, a fait signifier à son locataire un congé́ avec offre de renouvellement du bail au motif qu’il existerait une modification des éléments déterminants mentionnés à l’article 23-6 du décret du 30 septembre 1953, à savoir une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Le locataire a fait savoir qu’elle acceptait le principe du renouvellement mais s’opposait à ce que le loyer soit déplafonné, proposant qu’il soit augmenté par le jeu des indices du coût de la construction.
La Commission de Conciliation des Baux Commerciaux régulièrement saisie, a rendu un avis dans lequel elle constatait que les facteurs locaux de commercialité sur la Commune de SIX FOURS avaient, d’une manière globale, augmenté (+ 13 % de population).
Saisi par une assignation délivrée par le propriétaire, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Toulon, a ordonné une expertise.
C’est ainsi qu’un expert immobilier a été désigné et a déposé un rapport aux termes duquel :
– il a estimé que les modifications des lieux loués et des facteurs locaux de commercialité sont notables et favorables au preneur et devraient permettre le déplafonnement du loyer,
– il a proposé un loyer déplafonné.
Mais le juge des loyers commerciaux a débouté le bailleur de sa demande de déplafonnement du loyer.
Le bailleur a interjeté appel et contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, la Cour estime que :
« cette augmentation des personnes habitant la ville a un impact favorable direct sur l’activité de vente de carburant de la station service et de lavage de voitures exploitée par la S.A.R.L Le Relais Des Playes en ce que, notamment :
– la population active susceptible de se déplacer en voiture s’est accrue dans le même temps de 11,70 %,
– l’augmentation du nombre de logements dans la commune entre 1990 et 1999 est de l’ordre de 11,90 %,
– la commune limitrophe de Sanary a parallèlement connu pour la même période, une hausse similaire de sa population (15,37 %),
– le fonds commercial en cause constitue la seule station service sur le Chemin Départemental 63 reliant le littoral à la Route Départementale 559 …
Il apparaît manifeste que l’accroissement de la population dans la zone et d’une manière générale dans les communes proches de Toulon, a eu un impact sur le chiffre d’affaire net de la S.A.R.L Le Relais Des Playes qui a doublé entre 1994 et 2000 (données fournies dans le rapport d’expertise judiciaire).
… la Cour dit qu’en considération de la modification notable des obligations fiscales du bailleur ainsi que des facteurs locaux de commercialité, ayant, durant la période de références, évolué en faveur de l’activité du preneur, le loyer dû par la S.A.R.L Le Relais Des Playes doit être déplafonné et fixé à la valeur locative effective du bien loué au 1er février 2000 ».
Les bailleurs disposent donc d’un nouveau moyen tendant à obtenir le déplafonnement du prix du loyer commercial et constitué par l’augmentation de la population locale.
Bailleurs : attention au flux migratoire …
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Anthony Bem
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