L’acheteur d’un bien immobilier doit être mesure de connaître toutes les conséquences et les risques inhérents à son bien.
A défaut, le vendeur, le notaire ou le syndic de copropriété peuvent seul ou solidairement engager leur responsabilité.
La notion de dol vice du consentement permet ainsi de faire annuler la vente le cas échéant, tandis que la responsabilité de droit commun permet d’obtenir des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.
Le 8 novembre 2019, la Cour appel de Paris a posé le principe qu’ « un syndic de copropriété commet une faute à défaut d’informer l’acheteur d’un des lots de la copropriété de l’existence d’une action en cours contre la copropriété et doit indemniser ce dernier de la perte de chance de renoncer à la vente ou de la conclure à un moindre prix » (Cour appel de Paris, pôle 4 - chambre 1, 8 novembre 2019, n° 18/04051).
En l’espèce, une SCI a vendu différents lots d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Son acheteur lui a reproché de ne pas lui avoir révélé qu’une procédure judiciaire toujours pendante avait été initiée contre le syndicat des copropriétaires de la part d’un copropriétaire qui se plaignait de désordres.
Or, cette procédure entraînait des charges de copropriété, dont la quote-part due par l’acheteur était d’environ 5 % du prix de vente.
L’acheteur a donc assigné son vendeur en nullité de la vente ainsi que le syndic de la copropriété et les notaires instrumentaires aux fins de les voir condamnés solidairement à lui rembourser le montant du prix de vente, les frais de la vente, et lui payer une indemnité de remboursement du prêt souscrit pour financer l’acquisition du bien, le coût du cautionnement garantissant le remboursement du prêt ainsi que des dommages-intérêts.
Les premiers juges ont prononcé la nullité de la vente et condamné le vendeur à la restitution du prix de vente, condamné in solidum le notaire et le vendeur à réparer les préjudices subis par l’acheteur.
S’agissant du dol, les premiers juges ont relevé que le vendeur avait déclaré dans l’acte de vente qu’il n’existait aucune procédure en cours alors qu’il ne pouvait ignorer l’existence de la procédure judiciaire engagée contre le syndicat des copropriétaires par un copropriétaire.
En effet, les désordres avaient pour origine les travaux réalisés par une société dont l’un des associés est également associé de la SCI venderesse.
Ainsi, les juges ont estimé que la réticence dolosive reprochée au vendeur justifiait l’annulation de la vente.
En outre, le tribunal a retenu une négligence du syndic qui, interrogé par le notaire, a répondu qu’il n’existait pas de procédure en cours, erreur qu’il a reconnue.
Le tribunal a admis que cette faute avait fait perdre à l’acheteur la chance de renoncer à l’acquisition de l’appartement litigieux et fixé cette perte de chance à 80 %.
Les premiers juges ont néanmoins mis hors de cause le notaire faute de justifier qu’il avait été en possession de procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires mentionnant l’existence de la procédure judiciaire engagée contre le syndicat des copropriétaires.
Le vendeur a interjeté appel de ce jugement.
Toutefois, la Cour d’appel a infirmé le jugement sur ce point considérant que les convocations à l’assemblée générale des copropriétaires et les procès-verbaux d’assemblée générale adressés au vendeur avant la conclusion de la vente ne font pas état d’une procédure judiciaire engagée contre le syndicat des copropriétaires, outre de la circonstance que l’un des associés de la société mise en cause dans les désordres subis par l’auteur de cette procédure soit également associé de la société venderesse ne suffit pas à établir la preuve de la connaissance par cette dernière, personne morale distincte de cette société, de l’existence au jour de la vente de la procédure engagée contre le syndicat des copropriétaires.
De même la cour d’appel a exclu la responsabilité du notaire qui a reçu l’acte de vente en l’absence de preuve de l’existence d’une faute à son encontre.
Enfin, les juges d’appel ont estimé que le syndic avait commis une faute pour avoir répondu par la négative au notaire à sa question de savoir s’il existait ou non une procédure en cours contre le syndicat des copropriétaires ;
Selon la cour d’appel cette faute a causé à l’acheteur un préjudice, constitué par la perte de chance de renoncer à la vente ou de la conclure à un moindre prix compte tenu des aléas de la procédure et du risque d’avoir à supporter les charges de copropriété qui lui sont liées.
La cour d’appel a estimé que compte tenu de la nature de cette information, la perte de chance subie par l’acheteur était évaluée à 40 % et lui a octroyé 10.000 € d’indemnités, outre le remboursement d’une partie de ses frais d’avocat.
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Anthony Bem
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